TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 décembre 2024.

à M^e DE ROMILLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2024

à M^e SMER-GEOFFROY

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02058 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4X67

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL SOCIETE D’HLM VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [T]

né le 30 Mai 1985

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [T]

née le 16 Juillet 1989

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 6 juin 2013, la société d’habitation à loyer modéré (Hlm) Phocéenne d’Habitations a donné à bail à Madame [W] [T] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le [Localité 4] pour un loyer de 386,45 euros et une provision sur charges de 206,99 euros.

Les parties ont signé un contrat de bail portant sur un garage, accessoire au logement susvisé le 1er avril 2015 pour un loyer de 41,02 euros, sis [Adresse 2] dans le [Localité 4].

Selon traité de fusion du 5 mai 2017, la société d’Hlm Phocéenne d’Habitations a été absorbée par la société Unicil.

Selon avenant signé le 8 avril 2019, le bail a été mis aux noms de Madame [W] [T] et de Monsieur [B] [T].

Le 25 septembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme (SA) d’Hlm Unicil a fait signifier à Madame [W] [T] et Monsieur [B] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2024, la SA d’Hlm Unicil, agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner Madame [W] [T] et Monsieur [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 6.663,94 euros, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires,

— condamnation solidaire aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 10 avril 2024, la SA d’Hlm Unicil, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Représentés par leurs conseils, Madame [W] [T] et Monsieur [B] [T] ont, au visa de leurs conclusions en réponse, sollicité des délais de paiement, auxquels la SA d’Hlm Unicil ne s’est pas opposée. Ils ont également conclu au rejet des demandes accessoires de la SA d’Hlm Unicil. Ils ont fait état de leur départ des lieux au mois de février 2024.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le nom de jeune fille de la défenderesse, vérifié dans le livret de famille, sera pris en compte.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’Hlm Unicil justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 6 juin 2013 contient une clause résolutoire (article X des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.982,36 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2023, la résiliation s’appliquant au garage sis [Adresse 2] dans le seizième arrondissement, accessoire du logement.

Il n’y a plus lieu à ordonner l’expulsion, Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T] indiquant dans leurs écritures une libération des lieux au mois de février 2024, tel que cela ressort du décompte actualisé communiqué par la SA d’Hlm Unicil.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 716,44 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et de condamner solidairement Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T] à son paiement à compter du 26 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T] restent devoir, après déduction des frais de procédure de 134,75 euros, terme du mois de février d’avril 2024 inclus.

Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T] ne contestent pas la dette.

Ils sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 5.379,20 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 24 juillet 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.982,36 euros et du 9 février 2024, date de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA d’Hlm Unicil ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement et Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T] justifiant de leurs difficultés financières liées à la construction de leur maison, il convient de faire droit à la demande selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Ils seront condamnés solidairement à payer à la SA d’Hlm Unicil la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juin 2013 et complété d’un avenant le 8 avril 2019, entre la SA d’Hlm Unicil, d’une part, et Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3] dans le [Localité 4], sont réunies à la date du 26 novembre 2023, la résiliation s’appliquant au garage sis [Adresse 2] dans le seizième arrondissement, accessoire du logement ;

CONSTATE que la demande d’expulsion est devenue sans objet du fait de la libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent seize euros et quarante-quatre centimes (716,44 euros) à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 26 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T] à verser à la SA d’Hlm Unicil la somme de cinq mille trois cent soixante dix-neuf euros et vingt centimes (5.379,20 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 24 juillet 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 2.982,36 euros et du 19 février 2024 pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 35 mensualités équivalentes d’un montant de cent cinquante euros (150 euros) et une 36ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [T] née [D] et Monsieur [B] [T] à verser à la SA d’Hlm Unicil la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente