TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 24/01465 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QAE

DÉCISION N° 2024/37

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame SARTORI Michelle, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 05 Novembre 2024

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

La S.C.I. L’IMMOBILIERE BELSUNCE, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 444 020 085, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Myriam DEVICO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

La S.A.S. HOTELIERE BELSUNCE BOURSE, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 529 988 115, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Lionel MOATTI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant, et Maître Jacques ADAM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEBATS

A l’audience du 01 octobre 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2024

FAITS ET PROCEDURE

Le 06 janvier 2011, un contrat de bail commercial d’une durée de 12 ans a été conclu entre la SCI L’IMMOBILIERE BELSUNCE, bailleur, et la SASU HOTELIERE BELSUNCE BOURSE, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 2]. Ce bail était à effet du 01 janvier 2011.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 01 janvier 2023.

Par acte en date du 03 mars 2023, la SASU HOTELIERE BELSUNCE BOURSE a signifié à la SCI L’IMMOBILIERE BELSUNCE une demande de renouvellement de bail.

Par acte en date du 30 mars 2023, la SCI L’IMMOBILIERE BELSUNCE a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 01 avril 2023 moyennant un loyer annuel d’un montant de 285.000,00 Euros HT et HC.

Le 20 octobre 2023, invoquant le caractère monovalent des locaux, la SCI L’IMMOBILIERE BELSUNCE a notifié à la SASU HOTELIERE BELSUNCE BOURSE un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 285.000,00 Euros HT et HC.

Par acte en date du 19 décembre 2023, la SCI L’IMMOBILIERE BELSUNCE a assigné la SASU HOTELIERE BELSUNCE BOURSE aux fins d’obtenir avec exécution provisoire :

— la fixation du loyer à la somme de 285.000,00 Euros par an HT et HC,

— les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de cette fixation,

— la somme de 103.135,00 Euros TTC au titre des loyers des 2ème, 3ème, 4ème trimestres 2023 et du 1er trimestre 2024,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SASU HOTELIERE BELSUNCE BOURSE conclut à la fixation du loyer à la somme de 130.716,00 Euros HT et HC par an.

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MOTIFS

— Sur le renouvellement du bail

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 01 avril 2023.

— Sur la fixation du loyer

Le caractère monovalent des locaux, qui s’entend de locaux construits en vue d’une seule utilisation, est l’une des causes justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. En l’espèce, les locaux sont à usage d’hôtel.

L’article R145-10 du Code de Commerce prévoit :

Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 avril 2023,

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 avril 2023 et commets pour y procéder :

Madame [J] [G] [U]

GROUPE EXPERTISE GALTIER IMMEUBLE [Adresse 6]" [Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.08.80.98.70

Mail : [Courriel 8]

laquelle, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d’expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

— visiter les lieux donnés à bail situés [Adresse 2],

— les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

— confirmer que les locaux sont des locaux monovalents à usage d’hôtel en raison l’existence d’aménagements structurels adaptés à un usage unique et de l’impossibilité de changer de destination des lieux sans engager des travaux importants,

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués en appliquant la méthode hôtelière et en précisant :

— la recette théorique annuelle maximale,

— les éventuelles corrections à la baisse ou à la hausse (notamment présence d’antennes de télécommunications),

— le taux d’effort,

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s’adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que la SCI L’IMMOBILIERE BELSUNCE devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires de l’expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d’instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d’une consignation supplémentaire,

DIT que l’expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

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FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 05 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX