— N° RG 23/02494 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDDR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 juin 2024

Minute n° 24/00858

N° RG 23/02494 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDDR

Le

CCC : dossier

FE :

M^e CAGNEAUX-DUMONT

M^e NEGREVERGNE

M^e GUEGAN-GELINET

M^e Jessica JIMENEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [B] [U]

[Adresse 4]

représentée par Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

Maître [S] [F]

Notaire associé de la SAS COURTIER VIELPEAU & LE BARBÉ

[Adresse 3]

représenté par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, Maître Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Madame [O] [V]

Prise en sa qualité d’agent immobilier I@D

[Adresse 1]

représentée par Maître Laurence GUEGAN-GELINET de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 6]

représenté par Maître Jessica JIMENEZ de la SELARL JAW AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M^me VISBECQ, Juge

M. NOIROT, Juge

Jugement rédigé par : M. NOIROT, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 19 Septembre 2024

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

*****************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale de vente du 6 août 2019 et acte authentique du 4 octobre 2019 signés devant Me [F], notaire à [Localité 7], Mme [U] a acquis de M. [E] un studio sis [Adresse 5] à [Localité 8] au prix de 69000 €, ce par l’intermédiaire de Mme [V], agent immobilier.

Mme [U] a découvert a posteriori de graves problèmes d’infiltrations (absence d’étanchéité des évacuations des eaux usées du fonds voisin et du sous-bassement de la façade) et le fait que des documents les indiquant ne lui avaient pas été communiqués par l’agent immobilier et par le notaire.

Une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance de référé du 26 mai 2021 ; l’expert a déposé son rapport le 31 janvier 2023.

Pour ces raisons, Mme [U] a, par actes de commissaire de justice des 26 mai 2023, 17 mai 2023 et 23 mai 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de MEAUX M. [E] en annulation de la vente, ainsi que Mme [V] et Me [F] en indemnisation.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 4 janvier 2024, Mme [U] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1137, 1641, 1644, 1645 et 1240 du Code civil ;

Vu les dispositions de l’article 1961 du Code Général des Impôt ;

— DECLARER Madame [B] [U] bien fondée en toutes ses demandes, fins et

conclusions.

— DEBOUTER les codéfendeurs de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de

Madame [B] [U].

En conséquence,

A titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés,

PRONONCER la résolution de la vente intervenue le 04 octobre 2019 entre Madame [B] [U] et Monsieur [Y] [E] relative au lot de copropriété n° 2 de l’immeuble situé [Adresse 5].

A titre subsidiaire, sur le fondement du dol,

PRONONCER la nullité de la vente intervenue le 04 octobre 2019 entre Madame [B] [U] et Monsieur [Y] [E] relative au lot de copropriété n° 2 de l’immeuble situé [Adresse 5].

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [Y] [E] à restituer à Madame [B] [U] la somme de 69.000€ correspondant au prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [E], Madame [O] [V] et Maître [S] [F] à payer à Madame [B] [U] la somme de 2.282,81€ TTC à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais d’acte de vente, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [E], Madame [O] [V] et Maître [S] [F] à payer à Madame [B] [U] la somme de 4.279€ € TTC à titre de dommages et intérêts correspondant aux droits d’enregistrement acquittés par Madame [B] [U].

CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [E], Madame [O] [V]

et Maître [S] [F] à payer à Madame [B] [U] la somme de 16.054,13€ à titre de dommages et intérêts correspondant aux dépenses assumées depuis l’acquisition du bien, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [E], Madame [O] [V]et Maître [S] [F] à payer à Madame [B] [U] la somme de 19.740 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [E], Madame [O] [V] et Maître [S] [F] à payer à Madame [B] [U] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, outre les intérêts au taux

légal à compter de la signification de la décision.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [E], Madame [O] [V] et Maître [S] [F] [E] à payer à Madame [B] [U] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [E], Madame [O] [V] et Maître [S] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, et autoriser la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION à procéder au recouvrement en application de l’article 699 du CPC ».

Mme [U] expose notamment que :

— l’annonce de vente mentionnait qu’aucuns travaux n’était à prévoir ;

— il s’agissait d’une acquisition de rapport ;

— l’appartement avait été entièrement repeint et paraissait immédiatement habitable ;

— aux termes de la promesse de vente, M. [E] s’était engagé à lui communiquer avant la réitération de l’acte de vente, le courrier de résiliation du bail et l’état des lieux de sortie ;

— ces documents ont été transmis à l’agent immobilier qui les a adressés au notaire, mais qu’aucun des intervenants ne les lui a communiqués alors que l’état des lieux de sortie du 1er mars 2019 mentionnait des infiltrations d’eau et une odeur nauséabonde d’urine et d’excréments ;

— la remise de ces documents a été mentionnée devant le notaire le jour de la réitération de la vente le 4 octobre 2019, sans que personne n’en prenne effectivement connaissance, le notaire passant sur les annexes sans en donner lecture, tout en indiquant sur l’acte qu’elles avaient déjà été lues lors de la signature de la promesse de vente ;

— la notaire a en outre indiqué annexer le congé donné à la locataire, ce qui n’était pas fait en réalité ;

— après son acquisition, une voisine l’a alertée de graves problèmes d’humidité dans l’appartement ;

— elle a pris contact avec l’ancienne locataire Mme [M] qui lui a dit qu’elle avait quitté les lieux en raison des problèmes d’humidité ;

— elle a donné à bail le 19 juin 2020 l’appartement en cause à Mme [D] qui l’a informée de problèmes d’humidité à peine un mois après la signature du bail ;

— elle a été informée par les voisins d’une déclaration de dégât des eaux en 2017, d’une expertise en 2018 et a obtenu communication des rapports d’expertises qui mettaient en évidence que l’écoulement d’eaux usées dans le salon provenait d’un défaut d’étanchéité des évacuations d’assainissement du fonds voisin, que le sous-bassement côté façade constitutif du mur du salon était vétuste, s’effritait, devenait poreux avec un risque d’infiltrations importantes en cas de fortes pluies et que l’appartement présentait un sérieux problème de ventilation ;

— les voisins lui ont communiqué une facture montrant que les travaux leur incombant n’ont été réalisés qu’en mars 2021 ;

— elle a déclaré le sinistre auprès de sa compagnie d’assurance qui a fait diligenter une expertise qui a mis en évidence des infiltrations, des moisissures et une humidité anormale des murs avec pour cause l’étanchéité du mur face arrière ;

— par courrier AR du 14 septembre 2020, elle a vainement demandé à son vendeur la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, à défaut pour dol ;

— sa locataire a quitté les lieux le 2 mars 2021 ;

— elle a demandé à son agence de ne pas remettre le studio en location du fait de l’insalubrité des lieux ;

— l’expert judiciaire a constaté une forte humidité et des moisissures provenant d’infiltrations et de remontées capillaires, le tout constitutif de vices cachés justifiant l’annulation de la vente ;

— les travaux de doublure et de peinture effectués par M. [E] avant la vente ont caché ces vices ;

— aucun des intervenants à la vente ne l’a informée des désordres survenus avant celle-ci ;

— la seule communication de l’état des lieux de sortie aurait permis de l’alerter ;

— l’agent immobilier et le notaire n’ont pas lu l’état des lieux de sortie et ne l’ont pas alertée sur son contenu, de sorte qu’ils ont manqué à leurs obligations d’information et de conseil ;

— le projet d’acte et ses annexes ne lui ont pas été envoyés avant sa signature ;

— le vendeur a sciemment dissimulé les informations concernant les vices affectant le bien et le fait que sa locataire avait quitté les lieux en novembre 2017 et non pas au 1er mars 2019, cachant l’inoccupation du bien durant 2 ans qui aurait également pu l’alerter ;

— ce n’est que dans le cadre de la procédure de référé expertise que M. [E] a communiqué le congé de sa locataire en réalité en date du 15 novembre 2017, ce qui montre qu’il a notamment falsifié la date de l’état des lieux de sortie pour faciliter la vente en dissimulant l’inoccupation du bien durant deux années ;

— M. [E] produit en défense une fausse attestation de M. [A] qui n’a jamais payé de taxe d’habitation à [Localité 8] et n’a donc pas pu habiter le studio en cause ;

— les rapports d’expertises qui se sont succédés, confirmés par le rapport d’expertise judiciaire, montrent l’antériorité des désordres, des vices cachés ;

— les désordres d’infiltrations et d’humidité rendent l’immeuble inhabitable en l’état, donc impropre à sa destination ;

— si l’acte de vente comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices apparents ou cachés, cette clause est écartée lorsque le vendeur en avait connaissance, ce qui est le cas ;

— M. [E] avait nécessairement connaissance des désordres, comme le montre la pose de cloisons hydrofuges réservées aux locaux humides à une distance de 20 cm du mur en pierre au lieu de 5 usuellement ;

— la fuite du réseau d’eaux usées des voisins existait encore au moment de la vente, ce que savait M. [E] qui au demeurant n’a pas suivi les préconisations des experts et s’est contenté de travaux de camouflage ;

— M. [E] a commis une réticence dolosive à son égard, ainsi que des manœuvres frauduleuses et des dissimulations dolosives ;

— résoudre les désordres nécessite de lourds travaux évalués à 47000 € par l’expert judiciaire ;

— elle a dû faire désigner un administrateur provisoire faute de syndic pour la copropriété, le mur extérieur objet d’infiltrations dépendant des parties communes ;

— M. [E] a fait des déclarations mensongères dans l’acte de vente en déclarant n’avoir eu connaissance d’aucun sinistre affectant les parties communes et il produit un faux bail et une fausse attestation par M. [A] ;

— si elle avait eu connaissance des désordres affectant l’appartement, elle n’en aurait pas fait l’acquisition ;

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

— l’agent immobilier est soumis à un devoir d’information et de conseil ;

— Mme [V] aurait dû lire l’état des lieux de sortie et le courrier l’accompagnant et les lui communiquer en attirant son attention dessus ;

— Mme [V] devait s’enquérir de l’état dans lequel les lieux avaient été laissés par la dernière locataire ;

— à la lecture de l’état des lieux de sortie, Madame [V] aurait dû demander des justificatifs au vendeur, notamment la déclaration de sinistre, le rapport d’expertise d’assurance et la facture justifiant de la réalisation de travaux pour y mettre un terme ;

— Mme [V] aurait dû s’apercevoir de la falsification de la date de l’état des lieux de sortie ;

— Mme [V] aurait dû attirer son attention sur le fait que la signature attribuée à Mme [M] sur le courrier du 7 mars 2019 était totalement différente de celle figurant sur l’état des lieux de sortie ;

— l’ignorance de Madame [V] sur le contenu de l’état des lieux de sortie et son absence de recherche d’informations sur les anciens sinistres constituent des fautes à son égard ;

— l’annexion de l’état des lieux de sortie à l’acte de vente ne prouve pas qu’elle en avait connaissance ;

— la transmission des documents au notaire n’exonère pas Mme [V] des diligences lui incombant ;

Sur la responsabilité du notaire

— le notaire est également tenu à un devoir d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur et la charge de la preuve lui incombe ;

— le notaire ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la faute commise par le vendeur ;

— Me [F] est intervenue pour la rédaction de la promesse unilatérale de vente et de l’acte de vente ;

— le promesse de vente stipulait que le promettant s’engageait à remettre le congé et l’état des lieux de sortie ;

— Me [F] n’a pas pris connaissance des documents à elle adressés, l’état des lieux de sortie et le courrier l’accompagnant ;

— la promesse de vente comporte une clause imposant au notaire de l’informer de sujétions particulières révélées par les documents transmis à l’étude, ce qui était le cas ;

— Me [F] n’a interrogé le vendeur qu’après signature de l’acte authentique et sur sa demande ;

— Me [F] n’a pas procédé à la lecture des éléments communiqués lors de la signature de la vente ;

— Me [F] n’a ni demandé copie du congé délivré au vendeur, ni pris connaissance de l’état des lieux de sortie ;

— Me [F] ne pouvait seulement annexer ce document à l’acte de vente sans le lire et sans attirer son attention sur son contenu ;

— Me [F] aurait dû demander des renseignements et documents complémentaires auprès de M. [E] et informer Mme [U] de la probable existence de désordres affectant l’appartement ;

Sur les préjudices

— elle a subi un préjudice de jouissance, les désordres affectant le studio le rendant inhabitable, de sorte qu’elle n’a pu le louer qu’à compter du 19 juin 2020, alors qu’elle l’avait acquis le 4 octobre 2019, outre que sa locataire a quitté les lieux le 2 mars 2021 du fait de l’humidité et des désordres affectant le bien ;

— elle ne peut ni habiter ni louer le studio et est donc privée de sa jouissance dont le préjudice se calcule à partir de la valeur locative du bien, soit 470 € d’après le dernier loyer pratiqué ;

— sur une durée totale de 42 mois, son préjudice de jouissance s’élève à 19740 € ;

— elle a subi un préjudice moral du fait de ses nombreuses démarches et découvertes et elle justifie d’un syndrome anxieux depuis cette acquisition, préjudice moral qu’elle évalue à 10000 € ;

— elle a subi d’autres préjudices, les frais d’acte de vente pour 6561,81 €, les frais de dossier et de garantie du prêt immobilier, la taxe foncière, les intérêts du prêt immobilier, les cotisations d’assurance habitation, les charges de copropriété, les travaux réalisés, pour un total de 16054,13 €, le tout ayant été retenu par l’expert judiciaire.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 2 novembre 2023, M. [E] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1137, 1641, 1644, 1645 du Code civil ;

A titre principal,

DEBOUTER Madame [U] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [E],

CONDAMNER Madame [U] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER Madame [U] aux entiers dépens ».

M. [E] expose notamment que :

— après signature, Mme [U] a pris attache avec son ancienne locataire, Mme [M], qui lui a affirmé que les problèmes d’humidité avaient été réglés ;

— Mme [U] a ensuite reproché à l’agent immobilier et au notaire un défaut d’information ;

— en août 2020, Mme [U] a déclaré un sinistre à sa compagnie d’assurance qui a diligenté la société JM L’EAU afin de constater les désordres et d’en rechercher l’origine ;

— Mme [U] ne prouve pas les cinq éléments constitutifs de la mise en œuvre de la garantie des vices cachés en matière de vente immobilière ;

— M. [A] a loué l’appartement de juillet 2011 à juillet 2014 et atteste n’avoir jamais relevé aucune trace d’humidité ou d’infiltration pendant la location ;

— la seconde locataire, Madame [M] est entrée dans les lieux en janvier 2016 et ne s’est jamais plainte d’aucun désordre hormis lors du dégâts des eaux apparu au mois d’octobre 2017 ;

— il a déclaré ce sinistre auprès de sa compagnie d’assurance GENERALI ASSURANCE qui a diligenté le cabinet TEXA pour une expertise amiable;

— suite au rapport du cabinet TEXA, des investigations techniques de recherche de fuite ont eu lieu le 27 août 2018 par le cabinet BELFOR ;

— il en ressort que les infiltrations dans le séjour provenaient d’une fuite sur regard de la propriété des voisins ;

— les travaux préconisés ont été réalisés par les époux [N] ;

— il a remis en état l’appartement, car il avait dû déposer les doublages BA13 et isolation sur deux murs afin de constater les écoulements, et il n’a pas cherché à camoufler les désordres ;

— il a signalé le problème d’infiltrations dans les parties communes auprès des autres copropriétaires qui n’ont jamais souhaité engager des frais pour les travaux de reprise du mur de la façade litigieux ;

— il a été diligent, n’a jamais dissimulé aucun élément et a remis l’état des lieux de sortie avant la réitération de la vente ;

— lors de ses nombreuses visites, Mme [U] a pu constater que l’appartement était en bon état et elle n’a constaté aucun désordre entre l’achat de l’appartement et juillet 2020 ;

— Mme [U] a fait des travaux dans l’appartement avant de le mettre en location ;

— il n’a jamais commis de réticence dolosive ou de manœuvres de dissimulation.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 30 mai 2024, Mme [V] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 du Code civil,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

A titre principal,

DEBOUTER Madame [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Madame [V] ;

Subsidiairement,

CONDAMNER Monsieur [Y] [E] à garantir Madame [V] de toutes condamnations qui seraient éventuellement mise à sa charge ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [U] à verser à Madame [V] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Madame [U] à une amende civile dont le montant est laissé à l’appréciation souveraine du Tribunal pour procédure abusive à l’encontre de Madame [V] ;

CONDAMNER Madame [U] à payer à Madame [V] la somme de 8.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [U] aux entiers dépens de l’instance ».

Mme [V] expose notamment que :

— il n’existe pas de présomption de connaissance des vices cachés par l’agent immobilier, simple intermédiaire et non pas vendeur ;

— les désordres n’étaient pas apparents et elle n’avait pas connaissance des vices cachés au moment de la vente ;

— elle a visité le bien et n’a jamais perçu le moindre désordre, tout comme Mme [U] ;

— aucune fuite, trace d’humidité ou infiltration n’étaient visibles lors des visites ;

— elle a immédiatement retransmis l’état des lieux de sortie au notaire ;

— l’état des lieux de sortie était annexé à l’acte authentique de vente signé par Mme [U], de sorte qu’elle en avait une parfaite connaissance lors de la vente ;

— elle a respecté ses obligations en transmettant l’état des lieux de sortie au notaire pour qu’il soit annexé à l’acte de vente ;

— son obligation de conseil et d’information ne s’étend pas à l’analyse de l’état des lieux de sortie, compte tenu de l’absence de désordre apparent et du bon état de l’appartement ;

— elle a été mandatée pour la seule vente du bien et n’avait pas en charge sa gestion locative antérieure ;

Subsidiairement sur les préjudices allégués :

— les préjudices réclamés sont sans lien de causalité avec sa prétendue faute ;

— Mme [U] réclame une double indemnisation du même préjudice en réclamant à la fois l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et celle des frais de copropriété, de taxe foncière et de cotisations d’assurances couverts par un paiement de loyers ;

— les travaux de réaménagement de la cuisine ne sont pas liés aux désordres ;

— Mme [U] a loué le bien en 2020 et ne justifie pas des causes de l’absence de location entre le 4 octobre 2019 et le 19 juin 2020 ;

— Mme [U] ne prouve ni l’existence ni le quantum du préjudice moral allégué ;

A titre infiniment subsidiaire,

— M. [E], fautif, doit la garantir de toute condamnation ;

A titre reconventionnel,

— l’action à son encontre est abusive et injustifiée, alors que l’expert judiciaire a exclu sa responsabilité ;

— l’expert judiciaire a retenu des éléments à charge de la copropriété et des consorts [N], alors que ces derniers ne sont pas dans la cause.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 28 février 2024, Me [F] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil.

S’en rapporter à justice quant à la demande de résolution de vente sollicitée par Madame [U].

Débouter Madame [U] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Maître [S] [F], Notaire.

Condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens d’instance en vertu des dispositions de l’article 699 du CPC au profit de Maître J.C. NEGREVERGNE ».

Me [F] expose notamment que :

— l’annonce de vente de l’immeuble mentionnait « aucun travaux à prévoir » ;

— Mme [U] a visité à plusieurs reprises l’appartement avec Mme [V] et elles n’ont constaté aucuns travaux à prévoir, aucune infiltration, aucune fuite ;

— elle a reçu la promesse de vente du studio le 6 août 2019, dans laquelle le promettant s’engageait à fournir avant la signature de l’acte authentique le courrier de départ de sa locataire et l’état des lieux de sortie ;

— « les mentions relatives à l’état des lieux et à la lettre de départ du locataire ont été lus » par ses soins ;

— M. [E] a falsifié la date de l’état des lieux de sortie, de sorte qu’il s’agit d’un faux, puisqu’il est daté de mars 2019 alors que la locataire a donné congé en novembre 2017 ;

— l’ancienne locataire, qui a affirmé en octobre 2019 à Mme [U] que les problèmes d’humidité avaient été réglés, avait en réalité quitté les lieux deux années auparavant et était en fait la belle-sœur de M. [E] ;

— il importe donc peu de donner foi aux énonciations de l’état de lieux annexé à l’acte de vente se révélant être un faux, dès lors qu’il a été affirmé par la locataire qui avait établi l’état des lieux que les problèmes d’humidité avaient été réglés ;

— aucune faute ne saurait être retenue à son encontre pour avoir annexé à son acte un faux établi par Monsieur [E] ;

— cet état des lieux n’a eu aucune incidence dans le cadre de la réitération de l’accord des volontés le 4 octobre 2019 ;

— ces dégâts seraient, par ailleurs, apparus en juillet 2020, soit plus de 8 mois après qu’elle a reçu l’acte de vente et un mois après que la locataire en titre, Mme [W] [D] ait pris possession des lieux ;

— aucun dégât des eaux n’existait au moment des visites, de la réception de la promesse de vente et de sa réitération le 4 octobre 2019 ;

— M. [E] a caché sciemment par le déploiement de manœuvres dolosives l’existence de problèmes d’infiltration d’eau, nés antérieurement ;

— M. [E] a manqué à son obligation d’information en n’informant pas Mme [U] des désordres ayant conduit au départ de sa locataire, à une déclaration de sinistre en date du 24 octobre 2017, à des investigations techniques de recherche de fuites le 27 août 2018 et à des travaux de reprise partiels ne permettant pas d’y mettre un terme définitif ;

— M. [E] a dissimulé le fait que sa locataire avait quitté les lieux, non pas le 1er mars 2019, mais en novembre 2017, et que le bien est resté inoccupé pendant une période de deux ans avant la vente ;

— l’absence de lecture des annexes par ses soins ne sont que des allégations, dans la mesure où il est improbable que ces lectures n’aient pas été faites lors de la signature de la vente et où Mme [U] ne prouve pas que cela n’a pas été fait ;

— le défaut d’annexion d’un congé ne constitue pas une faute dans la mesure où il n’existe pas d’obligation légale en la matière, dès lors qu’il a été vérifié que le bien était bien libre de toute occupation ;

— M. [E] a fait réaliser des travaux de dissimulation des désordres, en aucun cas des travaux de reprise ;

— il est indéniable que les vices affectant le studio étaient antérieurs à la vente et cachés au jour de la vente ;

— le dol de M. [E] est caractérisé, puisqu’il connaissait l’existence des désordres affectant le bien vendu depuis 2017 et qu’il a tout entrepris pour les cacher ;

— un notaire n’a pas à se déplacer sur les lieux objet de l’acte et n’a pas, hors circonstances susceptibles d’éveiller ses soupçons, un devoir d’investigations au-delà des déclarations des parties et de la consultation des pièces d’usage ;

— M. [E] a confirmé lors de l’acte de vente qu’il n’existait aucun sinistre relatif aux parties communes et qu’il n’avait pas connaissance d’un sinistre ;

— il est de jurisprudence constante que la responsabilité d’un notaire ne peut être engagée lorsque ce dernier a reçu un acte en se basant sur des données erronées, s’il n’existait pas de raisons objectives lui permettant de douter des déclarations qui lui ont été faites ;

— il n’appartient donc nullement à un officier ministériel de se commuer en investigateur pour effectuer une enquête concernant des dégâts des eaux qui ont eu lieu précédemment ;

— elle ne pouvait donc pas avoir connaissance des désordres constatés lorsqu’elle a reçu la promesse de vente ;

— aucun des préjudices allégués n’est en lien direct avec la faute éventuelle qui lui est reprochée ;

— le lien de causalité entre le dommage subi par Mme [U] et la faute résulte uniquement des manœuvres dolosives commises par M. [E] ;

— outre que les droits de mutation sont corrélatifs des restitutions et ne sauraient concerner le notaire instrumentaire, ils doivent être restitués par l’administration fiscale en application de l’article 1961 du code général des impôts ;

Subsidiairement,

— la faute dolosive de M. [E] absorbe la faute non intentionnelle qui lui est reprochée, de sorte qu’aucun partage de responsabilité ne saurait avoir lieu.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 25 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du code civil dispose :

« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de vente exclut page 10 au paragraphe « ETAT DU BIEN » tout recours au titre de vices apparents ou cachés, mais écarte cette exclusion dans l’hypothèse où il est prouvé que les vices cachés étaient connus du vendeur.

La fiche de vente du studio établie par l’agence IAD de Mme [V] mentionne « AUCUN TRAVAUX A PREVOIR ». Et les photos de l’annonce montrent un appartement refait à neuf en excellent état.

Pourtant, l’expert judiciaire relève les désordres suivants :

« Le studio est en rez-de-chaussée. Le mur du studio est le mur de soutènement du jardin des consorts [N] ; on y accède par un escalier qui se trouve dans le garage mitoyen au studio.

Nous avons constaté dans le studio de Madame [U] :

— Le mur doublé du fond du studio correspond au mur de soutènement du jardin. Le mur de droite est mitoyen avec le garage.

— Les murs en pierre calcaire sont doublés. Ils montrent une présence importante de moisissures en bas de mur et dans les angles.

— La fenêtre de la cuisine possède une aération. Un extracteur d’air est visible au-dessus du meuble de la cuisine ;

— Un extracteur d’air fonctionne dans la salle de bains. Il se déclenche avec l’interrupteur.

— Absence de trappe de visite sous le bac de douche.

— L’utilisation de la caméra thermique a montré que le froid remonte par le sol.

— Le mur fait l’objet de remontées capillaires. Le test à la bombe à carbure, pris à 1 m au-dessus de l’enduit en ciment, a donné 10% d’humidité pour une norme à 5%. Les auréoles et cloquages de l’enduit en plâtre confirment les remontées capillaires. Les autres murs du sous-sol montrent que des infiltrations ont déjà eu lieu.

— Malgré la fenêtre ouverte, il y avait une odeur de moisissures.

— Le studio est non chauffé. Il n’est plus proposé à la location ».

L’expert judiciaire décrit l’origine des désordres de la façon suivante :

« L’origine des causes est multiple et provient d’une part, des remontées capillaires et, d’autre part, des infiltrations de la propriété de madame [N] (regard dans le garage et système d’évacuation entre le jardin et le garage, du défaut d’étanchéité du mur). Ces infiltrations ont été mises en évidence par les recherches de fuite : BELFOR, JM L’EAU.

Les nombreuses attestations en annexes fournies à l’expertise par les locataires successifs montrent l’ancienneté de ces désordres. Cela a occasionné des travaux répétés de la part de Monsieur [E]. Aussi, nous faisons l’hypothèse qu’il ne pouvait pas ignorer les problèmes au vu des travaux qu’il a réalisé et des états des lieux, avec attestations, remis par ces locataires. C’est ce qui explique que les désordres n’étaient pas visibles lors de la vente, puisque Monsieur [E] a refait les travaux avant la vente, comme le montrent les photos prises par l’agence I@D.

(…)

Ces désordres ont toujours existé. En effet, le bâtiment ne comportait pas de barrière d’étanchéité dans les fondations lors de la construction. Le mur enterré qui retient les terres du jardin n’a jamais eu de revêtement d’étanchéité ».

Et sur les conséquences des désordres, l’expert judiciaire expose :

« L’appartement n’est pas louable ni habitable, ce qui, sans travaux, le rend impropre à sa destination ».

Ces éléments sont corroborés par les rapports d’expertises successives diligentées suite à des déclarations de sinistres dans le studio du fait d’infiltrations d’eaux, le rapport TEXA du 15 décembre 2017 et le rapport JM L’EAU du 25 août 2020.

Par ailleurs, tandis que la vente a eu lieu le 4 octobre 2019, les opérations d’expertise judiciaire ont débuté le 25 octobre 2021. Or, l’état des lieux de sortie de Mme [M], dont il est reconnu aujourd’hui que sa date réelle était le 15 novembre 2017, mentionne :

« Séjour en mauvais état – abîmé par infiltration d’eau –odeur nauséabonde d’urine et d’excrément insupportable – Vivre dans l’appartement est devenu impossible dû aux infiltrations et aux odeurs qu’elles dégagent. Je suis dans l’obligation de le quitter ».

Et dans son courrier de congé, Mme [M] explique :

« Par ce courrier, je viens vous faire savoir que je suis dans l’obligation de quitter l’appartement que je vous loue depuis le 01/01/2016.

En effet, y vivre est devenu impossible à cause des infiltrations et des odeurs qui s’en dégagent rendant l’appartement insalubre ».

Or, le rapport d’expertise BELFOR du 27 août 2018 expose notamment :

« La cause de l’écoulement d’eau sale qui coule chez Mr [E], provient bien d’un défaut d’étanchéité des systèmes d’évacuation entre le jardin et le garage de Mme [N].

Il apparaît après nos tests, que le regard qui est situé dans le jardin de Mme [N], au dos de la zone sinistrée chez Mr [E], présente un sérieux défaut d’étanchéité, en effet toute l’eau mise en charge avec du colorant UV dans ce regard (isolée avec obturateur gonflable) s’est vidée à l’intérieur de l’appartement de Mr [E] (voir photos), de même que lorsque l’ont isole l’évacuation entre les deux regards, l’eau colorée apparaît sur la zone sinistrée chez Mr [E] (…).

Préconisations :

Il conviendrait de supprimer la fosse sceptique dans le jardin de Mme [N].

Reprendre les évacuations (celles des voisins aussi se jettent dans leur évacuation, l’évacuation côté voisinage est encore plus vétuste et dégradée que celle de Mme [N]), reprendre les regards dans les règles de l’art.

Reprendre les évacuations entre les différents regards, notamment entre le regard dans le garage et le regard en voirie ».

Et le rapport d’expertise judiciaire relève que les travaux suivants ont été effectués postérieurement à la vente à Mme [U] :

« Réparation du regard et du branchement, avec le réseau du tout à l’égout. Facture [R] [C] du 12.03.2021. Montant : 2750 € TTC. Il n’y a plus de fuite en lien avec le défaut d’étanchéité des canalisations du regard ».

Il résulte de tout ce qui précède qu’au jour de la vente le studio était atteint des vices cachés suivants rendant l’immeuble impropre à sa destination et à son usage, et dont M. [E] avait connaissance :

— d’importantes infiltrations provenant des évacuations des eaux usées du voisinage ;

— d’importantes infiltrations provenant du mur de soutènement du jardin des consorts [N].

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Mme [U] de résolution de la vente et M. [E] sera condamné à lui restituer le prix de vente.

— N° RG 23/02494 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDDR

Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [U]

1/ Sur le principe de responsabilité :

a) Sur la responsabilité de M. [E] vendeur :

L’article 1645 du code civil dispose :

« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Comme exposé précédemment, M. [E] avait connaissance des vices cachés dont était atteint le studio au jour de sa vente à Mme [U].

Il est donc responsable des préjudices subis par Mme [U] des suites de cette vente et sera condamné à ce titre.

b) Mais sur la responsabilité de Mme [V], agent immobilier, et Me [F], notaire :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la promesse de vente stipule page 12 :

« GARANTIE DE JOUISSANCE

Le promettant déclare que le BIEN n’a pas fait l’objet d’un congé pour vendre ni d’un congé pour reprise, et était loué moyennant un loyer à Madame [M] [Z] qui a signifié son départ et a quitté les lieux en mars 2019.

Le PROMETTANT s’engage à fournir la copie du courrier de départ du locataire et l’état des lieux de sortie avant la signature de l’acte authentique de vente ».

Et l’acte de vente stipule page 9 :

« GARANTIE DE JOUISSANCE

Le VENDEUR déclare qu’il n’a pas délivré de congé à un ancien locataire lui permettant d’exercer un droit de préemption.

Le bien était loué moyennant un loyer à Madame [M] [Z] qui a signifié son départ et a quitté les lieux le 1er mars 2019 ainsi qu’il résulte d’une copie de l’état des lieux de sortie et de la lettre de départ du locataire, demeurés joint et annexés en copie ».

Il en résulte que la lettre de congé de la locataire et l’état des lieux de sortie n’avaient d’intérêt que pour exclure l’existence d’un droit de préemption au profit d’un locataire. L’agent immobilier et le notaire étaient donc tenus de contrôler l’existence du congé délivré par la locataire et de l’état des lieux de sortie corrélatif, mais n’étaient pas tenus de prendre connaissance du détail des mentions portées dessus, qui ne concernent que la relation contractuelle entre le propriétaire M. [E] et sa locataire sortante, Mme [M].

Tel est d’ailleurs le sens de la réponse de Me [F] à Mme [U] dans son courriel du 6 novembre 2019 :

« Je vous confirme les termes de notre entretien téléphonique à savoir que les pièces afférentes au départ du locataire et annexées à l’acte de vente ont pour unique objet de justifier l’absence de droit de préemption d’un locataire.

Par suite, le détail des rapports entre le propriétaire et le locataire ne font pas l’objet d’une demande de justification de la part du propriétaire.

Le VENDEUR n’a jamais fait état d’un éventuel sinistre en cours.

Pour parfaire votre information, je requiers du VENDEUR le détail du constat qui aurait pu être réalisé lors d’un éventuel ancien sinistre ».

Dès lors, le notaire et l’agent immobilier n’ont pas commis de faute en lien de causalité direct avec les préjudices subis par Mme [U] et leur responsabilité n’est donc pas engagée.

Par conséquent, les demandes à l’encontre de l’agent immobilier et de la notaire seront rejetées.

2/ Sur les préjudices :

L’indemnisation de Mme [U] vise à la replacer dans la situation où elle se serait trouvée si elle n’avait jamais acquis l’immeuble litigieux.

a) Concernant les frais de l’acte de vente (2282,81€) :

Le montant de ces frais n’est pas contesté et est corroboré par le relevé de compte émis par le notaire.

Il sera donc fait droit à cette demande.

b) Concernant les droits d’enregistrement (4279€) :

Aux termes de l’article 1961 du code général des impôts :

« Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1183, 1184, 1654 et 1659 du code civil.

En cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

L’annulation, la révocation, la résolution ou la rescision prononcée, pour quelque cause que ce soit, par jugement ou arrêt, ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel d’enregistrement ».

Il s’ensuit que des droits d’enregistrement payés par Mme [U] seront restitués par le Trésor Public.

La demande sera par conséquent rejetée.

c) Concernant les dépenses assumées depuis l’acquisition du bien (16054,13 €) :

Les sommes suivantes, non discutées et corroborées par les pièces produites par Mme [U], seront retenues comme consécutives de la propriété résolue de l’immeuble litigieux :

— frais de dossier et de garantie du prêt immobilier : 1967,24 €

— prorata de taxe foncière payé à M. [E] : 76,83 €

— intérêts de l’emprunt immobilier arrêté au 31 décembre 2023 : 4458,52 €

— cotisations d’assurance habitation : 590,23 €

— charges de copropriété M. [H] : 243,17 €

— charges de copropriété ORPI : 7164,69 €

Soit un total de 14500,68 €

La somme de 1553,45 € au titre des travaux de la cuisine et pour les sols ne sera pas retenue, car aucun élément ne permet de rattacher les tickets de caisse produits par Mme [U] à l’immeuble litigieux.

Par conséquent, il sera partiellement fait droit à la demande de Mme [U] et M. [E] sera condamné à lui payer 14500,68 € en indemnisation de son préjudice financier.

d) Concernant le préjudice de perte de jouissance (19740 €) :

La vente étant résolue, Mme [U] doit être replacée dans la situation qui aurait été la sienne si elle n’en avait pas été propriétaire, ce qui exclut une indemnisation au titre des loyers qu’elle aurait pu percevoir sur ledit immeuble. La solution aurait été différente dans l’hypothèse d’une demande de travaux réparatoires pour mise en conformité de l’immeuble au lieu d’une demande en résolution, alors le préjudice de perte de jouissance aurait été indemnisé au titre de la période durant laquelle l’immeuble ne pouvait être loué, car insalubre.

Par conséquent, la demande à ce titre sera rejetée.

e) Concernant le préjudice moral (10000€) :

L’angoisse et le stress inhérents à la découverte des désordres, aux expertises amiable (JM L’EAU) et judiciaire et à la présente procédure ont indéniablement généré un préjudice moral corroboré par les certificat médicaux produits par Mme [U] mettant en évidence un « syndrome anxieux » persistant. Néanmoins, de préjudice moral reste limité dans la mesure où Mme [U] n’a pas eu à vivre dans le studio litigieux, s’agissant d’une acquisition de rapport.

Par conséquent, ce préjudice sera évalué à 2500 € et il sera partiellement fait droit à la demande pour ce montant.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts et d’amende civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile dispose :

« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, il est fait droit à l’essentiel des demandes de Mme [U], de sorte que ses actions à l’encontre de l’agent immobilier et du notaire ayant participé à la vente litigieuse résolue n’ont pu être abusives.

Ces demandes seront par conséquent rejetées.

Sur les intérêts, les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Sur les intérêts moratoires :

Aux termes des articles 1231-6 et du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Le présent jugement fait naître la créance de restitution du prix de vente en modifiant l’ordonnancement juridique par la résolution du contrat de vente, les intérêts moratoires sur cette créance ne pouvant courir avant sa naissance.

Les autres demandes correspondent à des créances d’indemnités sont liquidés par le présent jugement, les intérêts moratoires ne pouvant courir avant que la créance ne soit liquide.

Par conséquent, le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, il sera fait droit aux demandes de Mme [U] d’intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, M. [E] sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION et de Maître NEGREVERGNE.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant, M. [E] sera équitablement condamné à payer 4000 € à Mme [U] et 1000 € à Me [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de droit sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résolution pour vices cachés de la vente du 4 octobre 2019 de M. [Y] [E] à Mme [B] [U] du studio situé [Adresse 5], cadastré section AH n°[Cadastre 2] lieudit [Adresse 5] surface 00ha 00a 70ca et correspondant au lot de copropriété n° 2 ;

CONDAMNE M. [Y] [E] à restituer le prix de vente de 69000 € à Mme [B] [U], avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer les sommes suivantes à Mme [B] [U] à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices par elle subis, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement :

—  2282,81 € au titre des émoluments et honoraires du notaire lors de la vente du 4 octobre 2019 ;

—  14500,68 € au titre de son préjudice financier (frais de dossier et de garantie du prêt immobilier, taxe foncière, intérêts du prêt immobilier, assurance habitation et charges de copropriété) ;

—  2500 € au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE Mme [B] [U] du surplus de ses demandes, notamment au titre des droits d’enregistrement restituables et de son préjudice de perte de jouissance allégué ;

DEBOUTE Mme [O] [V] de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts et d’amende civile à l’encontre de Mme [B] [U] ;

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [Y] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION et de Maître NEGREVERGNE ;

CONDAMNE M. [Y] [E] à payer 4000 € à Mme [B] [U] et 1000 € à Me [S] [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT