TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Février 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Novembre 2024

GROSSE :

Le 03/02/25

à M^e FARAG

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/05418 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MSF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [X], dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son Gérant en – Exercice domicilié audit siège social – [Localité 1]

représentée par M^e Remi FARAG, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [S] [H]

née le 13 Mars 1999 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

non comparante

Madame [K] [M]

née le 07 Octobre 1949 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 15 avril 2021, la société SCI [X] a donné à bail à Mme [S] [H] un appartement situé [Adresse 4] pour une durée de 3 ans à compter du 1er mai 2021 moyennant le versement d’un loyer mensuel de 640 €, outre 50 € au titre des provisions sur charges. Par acte séparé du 22 avril 2021, Mme [K] [M] s’est portée caution solidaire des engagements de Mme [S] [H] suivant acte du 21 avril 2021.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la SCI [X] a fait délivrer à Mme [S] [H] et M. [P] [V] un congé pour reprise du logement à effet au 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la SCI [X] a fait délivrer à Mme [S] [H] une sommation de quitter les lieux.

Suivant acte de commissaire de justice en date des 30 juin 2024 pour Mme [S] [H] et 4 août 2024 pour Mme [K] [M], la SCI [X] a fait assigner la locataire et sa caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Valider le congé délivré le 17 octobre 2023 pour la date du 30 avril 2023 ;Constater que Mme [S] [H] est occupante sans droit ni titre du logement [Adresse 4] ;Ordonner l’expulsion de Mme [S] [H] et celle de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement et conjointement Mme [S] [H] et sa caution Mme [K] [M] au paiement des loyers impayés d’un montant de 4.328,16 euros ;Condamner solidairement et conjointement Mme [H] et sa caution Mme [K] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 728,75 euros par mois à compter du 30 avril 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;Condamner solidairement et conjointement Mme [S] [H] et sa caution Mme [K] [M] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 25 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société [X], représentée par son conseil, demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Elle fait valoir que le congé pour reprise a été valablement délivré, de sorte que la locataire est dépourvue depuis le 1er mai 2024 de droit ou titre lui permettant d’occuper le logement. Soutenant que plusieurs loyers étaient restés impayés, elle sollicite le paiement de ceux-ci pour un montant total de 4.238,16 euros arrêtés à la date du 30 avril 2024 puis sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer pour la période allant du 30 avril 2024 à la libération effective, soit pour un montant de 728,75 euros par mois.

Régulièrement assignées par actes de commissaire de justice signifiés à étude les 30 juillet 2024 pour Mme [H] et 6 août 2024 pour Mme [M], les défenderesses n’ont pas comparu à l’audience et n’étaient pas représentées.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de validation du congé pour reprise et sur les demandes subséquentes

En application de l’article I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Par ailleurs, il ressort de l’article 2-1-5 de l’arrêté du 13 décembre 2017 que la notification du congé pour reprise doit comporter plusieurs mentions spécifiques :

— la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour l’habiter ou pour y loger l’un de ses proches ;

— les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ;

— la nature du lien de parenté qui existe entre le bénéficiaire et le bailleur ;

— une mention justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise ;

— dans le cas où le bailleur est une société civile immobilière familiale, le congé doit indiquer le nom et l’adresse de l’associé bénéficiaire de la reprise.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que le contrat de location a pris effet le 1er mai 2021 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, soit dans le délai de six mois susvisé, la SCI [X] a fait délivrer un congé pour reprise à Mme [S] [H].

Le congé comporte les mentions requises par les dispositions précitées et précise notamment que les bénéficiaires de la reprise sont M. [D] [X] et Mme [C] [X], gérants de la SCI bailleresse, tel qu’il ressort des pièces de la procédure. Il est également mentionné que le congé est délivré par le bailleur afin de permettre la reprise des lieux à titre de résidence principale pour des raisons médicales. Il sera donc constaté la validité du congé délivré.

Il apparaît également que le 15 mai 2024 les lieux étaient toujours occupés par Mme [S] [H] comme l’a constaté le commissaire de justice aux termes de la sommation délivrée à cette date.

En conséquence, le congé pour reprise ayant été régulièrement délivré, Mme [S] [H] est dépourvue de tout titre d’occupation depuis le 1er mai 2024. A défaut de départ volontaire, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera autorisée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Mme [S] [H] sera par ailleurs condamnée à payer à la SCI [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, provisions sur charges en sus et indexation annuelle incluse, soit la somme de 728,75 euros par mois, jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il ressort de l’examen des feuilles de compte versées que Mme [H] est redevable de la somme de 4.297,68 euros à la date du 17 avril 2024, déduction faite de la somme de 30,48 euros correspondant aux frais de relances des mois de mars.

Il convient de condamner Mme [S] [H] au paiempent de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’engagement de cautionnement

En vertu de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 15 avril 2021, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Mme [K] [M] que celle-ci a apposé sa signature au bas du document intitulé « Cautionnement» qui fait apparaître le montant du loyer (« six cent quarante euros soit 640,00 € »), ainsi que les conditions de sa révision qui apparaissent suffisamment claires. Aux termes de ce document, elle reconnaît également avoir une parfaite connaissance de la nature et de l’étendue de l’engagement souscrit pour une durée de neuf ans soit jusqu’au 30 avril 2023 pour le paiement « des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail, de toutes autres indemnités telles des dommages-intérêts, de tous intérêts ».

Il en résulte que l’engagement de caution signé par Mme [K] [M] est conforme aux exigences de l’article 22-1 dans sa rédaction en vigueur à la date de sa signature. En conséquence, Mme [K] [M] sera condamnée solidairement avec Mme [S] [H] à payer la somme de 4.297,68 euros au titre des loyers et provisions sur charges ainsi qu’au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] et Mme [M] succombant à l’instance, elles seront tenues in solidum aux dépens.

Il convient par ailleurs de les condamner solidairement à payer à la SCI [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré 17 octobre 2023 relatif au bail portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] et constate que le bail a ainsi expiré le 30 avril 2024 à minuit,

DIT que Mme [S] [H] est occupante sans droit ni titre à compter du 1er mai 2024,

ORDONNE en conséquence à Mme [S] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Mme [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [S] [H] et Mme [M] à payer à la SCI [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, provisions sur charges en sus et indexation annuelle incluse, soit la somme de 728,75 euros par mois, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [S] [H] et Mme [M] à payer à la SCI [X] la somme de 4.297,68 euros au titre des loyers impayés,

CONDAMNE in solidum Mme [H] et Mme [M] aux entiers dépens,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [S] [H] et Mme [M] à payer à la SCI [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE