TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 13 Décembre 2024

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier lors des débats : Madame LAFONT, Greffier

Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Novembre 2024

N° RG 24/00293 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NDX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. LE BEAUSOLEIL [Adresse 2], prise en la personne de son syndic en exercice le CABINET J&M PLAISANT, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X], [N], [S] [M]

né le 05 Juin 1992 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Johanna SROUSSI, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

M. [X] [M] est propriétaire d’un appartement, d’un box garage et d’une terrasse (lots 244, 308 et 310) dans un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [X] [M] a réalisé des aménagements sur le lot 310 à usage de terrasse.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Le Beausoleil » a mandaté Me [B], commissaire de Justice, aux fins de dresser un constat le 19 septembre 2023.

Par courrier du 2 octobre 2023, le cabinet J & M Plaisant, syndic de la copropriété, a mis en demeure M. [X] [M] de déposer la véranda installée sans autorisation, de supprimer le raccordement au réseau eaux pluviales de sa cuisine pour le raccorder au réseau des eaux usées et de déposer le jacuzzi installé sans autorisation.

L’assemblée générale des copropriétaires du 4 décembre 2023 a voté une résolution 12 donnant mandat au syndic d’ester en Justice à l’encontre de M. [X] [M] afin d’obtenir la dépose sous astreinte des installations et aménagements réalisés sur la terrasse du 8e étage (lot 310), effectués sans autorisation, à savoir l’installation d’un jacuzzi, l’installation d’une véranda, la réalisation d’une dalle béton, la réalisation d’un raccordement des évacuations d’eaux usées dans les pluviales de l’immeuble.

Par assignation du 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «Le Beausoleil» situé à [Localité 4] [Adresse 2], représenté par son syndic en fonction a fait attraire M. [X] [M], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins notamment de le condamner à retirer des installations litigieuses sous astreinte, lui interdire la location de son bien pour des séjours de courte durée sous astreinte, d’obtenir la somme provisionnelle de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

A l’audience du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «Le Beausoleil» situé à [Localité 4] [Adresse 2], représenté par son syndic en fonction, par conclusions auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des motifs, demande de :

— condamner M. [X] [M] sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 15 jours qui suivra la signification de la décision à intervenir à retirer les installations litigieuses, à savoir : le jacuzzi, la dalle-béton et tout élément portant atteinte à l’uniformité et à la destination de l’immeuble sur la terrasse de son appartement situé dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « Le Beau soleil » situé [Adresse 2],

— dire que la dépose de la dalle devra être effectuée sous le contrôle d’un bureau d’étude afin de s’assurer que l’étanchéité ne soit pas abimée lors des opérations de dépose,

— interdire à M. [X] [M] de louer son lot 310 dont il est propriétaire au sein de la copropriété « Le Beausoleil » situé [Adresse 2] pour des séjours de courte durée ;

— condamner M. [X] [M] au paiement d’une astreinte provisoire de 1000 € par infraction constatée par commissaire de justice passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner M. [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € à titre provisionnel en réparation du préjudice subi,

— condamner M. [X] [M] au paiement de la somme € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, comprenant le coût des constats d’huissier du 19 septembre 2023 et du 18 et 20 septembre 2024 ;

— débouter M. [X] [M] de toutes ses demandes.

Il se prévaut d’un trouble manifestement illicite indiquant que le défendeur a réalisé des installations sur la terrasse dont il est propriétaire, qui génèrent un risque structurel, qui portent atteinte aux parties communes et qui n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, il affirme que le défendeur effectue de la location en séjour courte durée, en violation du règlement de copropriété, causant un trouble manifestement illicite.

M. [X] [M], par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande de :

— écarter la pièce n°10 du demandeur du fait de sa déloyauté,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes d’enlèvement du jacuzzi, d’enlèvement de la véranda, de raccordement effectué sur l’évacuation des eaux pluviales, du fait du retrait préalable desdites installations, ces demandes étant devenues sans objet,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose de la dalle béton, et de sa demande d’interdiction de la location meublée touristique du fait de l’absence de trouble manifestement illicite,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir que la terrasse, lot 310 est une partie privative et indique que le jacuzzi, la véranda et le raccordement des eaux usées ont été déposés et que le trouble, s’il a existé, a donc disparu.

Il affirme que la pose de la dalle-béton ne constitue pas un trouble manifestement illicite, en ce qu’elle ne nécessitait pas de consultation du syndic et qu’elle ne porte pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble. Il ajoute qu’il n’est pas rapporté que ces travaux seraient dangereux pour la structure de l’immeuble.

Le défendeur affirme que la location de la terrasse n’est pas interdite par le règlement de copropriété.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il y a lieu de préciser, ainsi qu’il est relevé dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, que la véranda litigieuse a été déposée et que le défendeur a fait cesser le raccordement des évacuations d’eaux usées dans les pluviales de l’immeuble. Ces demandes sont donc devenues sans objet.

Sur la demande tendant à voir écarter la pièce n°11 des débats :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi. (Cass. ass. plén., 22 déc. 2023, n° 20-20.648)

Le défendeur demande de voir écarter la pièce n°10 toutefois il apparait aux vus des moyens soulevés qu’il s’agit en réalité de la pièce n°11 relative à la retranscription des images de vidéosurveillance.

En effet, il affirme que la pièce n°11 versée en demande doit être écartée en ce qu’elle porte atteinte à la loyauté de la preuve et qu’elle est contraire aux recommandations de la CNIL.

Le procès-verbal de constat litigieux porte sur le visionnage des images caméras de vidéosurveillance et leur retranscription verbale. Il n’est pas démontré de caractère illicite ou déloyal de ce mode de preuve puisque le commissaire de Justice indique avoir été mandaté par le syndicat des copropriétaires, à l’occasion de la suspicion d’une location contraire au règlement de copropriété. En outre, il ressort des éléments produits que les caméras filment des parties communes et que le défendeur ne conteste l’installation de la vidéosurveillance.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter cette pièce.

Sur les demandes principales :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété du 21 août 1973 régissant l’ensemble immobilier « Le Beausoleil » dispose que :

« Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir, comme bon lui semblera, des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité, soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves qui vont être ci-après formulées :

a ) occupation :

Les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés indifféremment, soit pour l’habitation, soit pour l’exercice de profession libérale, soit à usage de bureau.

La location meublée d’un local entier est autorisée.

En revanche, la transformation de locaux en pièce autonome et destinée à être louée à des personnes distinctes est interdite.

(…)

d) harmonie de l’immeuble :

Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privative sans autorisation de l’assemblée générale.

(…)

m) surcharge des planchers :

il ne pourra être placé ni entreposer aucun objet dont le poids excèderait la limite de charges et des planchers afin de ne pas compromettre leur solidité ou celle des murs ou de ne pas détériorer ou lézarder les plafonds .

n) modifications :

Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semble la disposition intérieure de son appartement, mais il devra en aviser le syndic.

Celui-ci pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l’architecte qu’il désignera dont les honoraires sont à la charge du copropriétaire faisant exécuter les travaux.

Ce copropriétaire devrait prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble et il sera responsable de tout affaissement et dégradation qui se produiraient du fait des travaux. »

En l’espèce, il est établi que M. [X] [M] est propriétaire des lots 244, 308 et 310, soit un appartement, un box garage et une terrasse au sein de la copropriété « Le Beausoleil » située [Adresse 2].

Il résulte des pièces versées par les parties ainsi que des débats, et notamment du procès-verbal de constat du 19 septembre 2923 établit par Me [J] [B], commissaire de Justice, que M. [X] [M] a installé sur le lot 310 une véranda, posée sur une dalle en béton, ainsi qu’un jacuzzi. Il est également constaté que les tuyaux d’évacuation d’eau pluviale sont visibles après la rambarde de sécurité sur la zone recouverte de graviers, que cette évacuation d’eau pluviale court d’est en ouest sur la terrasse, et qu’un tuyau est piqué dans cette installation et revient jusqu’à la véranda.

En outre, il ressort de ce même procès-verbal de constat que les terrasses étaient initialement revêtues de dalles sur plots.

Il n’est pas contesté par les parties qu’à la date de l’audience, la véranda a été déposée et que le raccordement aux eaux pluviales de l’immeuble a été retiré. En revanche, subsistent la dalle en béton ainsi qu’un jacuzzi ainsi qu’en attestent les photographies produites aux débats.

M. [X] [M] précise qu’il s’agit d’une baignoire de cryogénisation et produit une facture du 16 avril 2023 d’un spa gonflable intérieur et extérieur 180 cm.

L’installation d’une dalle en béton, en ce qu’elle surcharge les planchers, porte nécessairement atteinte à la solidité de l’immeuble. Or le règlement de copropriété précité prévoit que les copropriétaires ne doivent pas compromettre la solidité de l’immeuble, ni surcharger les planchers. Dès lors, la pose de cette dalle en béton viole le règlement de copropriété et constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

En revanche, il n’est pas démontré que la baignoire installée sur la terrasse de M. [X] [M], objet pouvant être installée en intérieur ou en extérieur, contrevienne au règlement de copropriété. Dès lors, cette demande est rejetée.

En conséquence, il convient de condamner M. [X] [M] à retirer la dalle-béton sur la terrasse (lot 310) de son appartement situé dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « Le Beau soleil » situé [Adresse 2]. La dépose de la dalle devra être effectuée sous le contrôle d’un bureau d’étude qui devra notamment s’assurer de l’absence de détérioration des sols et de leur étanchéité.

Afin de garantir l’exécution de la mesure, il convient d’ordonner une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois, et pendant une durée de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Par ailleurs, s’agissant de la location du lot 310 à usage de terrasse, le règlement de copropriété prévoit expressément que la transformation de locaux en pièce autonome et destinée à être louée à des personnes distinctes est interdite.

En l’espèce, l’attestation notariée du 23 janvier 2023 précise que le lot 310 vendu à M. [X] [M] au sein de la copropriété litigieuse est une terrasse sise au huitième étage, d’une superficie de soixante-quatorze mètres carrés environs, dont environ six mètres carrés quarante couverts. En outre, les procès-verbaux de constat des 18 et 20 septembre 2024 démontrent que ce bien a été proposé à la location de courte durée sur le site internet booking.com, quoiqu’il ne soit pas réservable sur ce site à la date du constat, et que des individus munis de clés ont effectué des allers et venus dans les escaliers desservant la toiture.

Ainsi la location meublée de courte durée, ainsi caractérisée, contrevient au règlement de copropriété et constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il est enjoint à M. [X] [M] de cesser la location saisonnière du lot 310, dans l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2].

Afin de garantir l’exécution de la mesure, il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée, passé le délai de deux mois et pendant une durée de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [M] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «Le Beausoleil» situé à [Localité 4] [Adresse 2], représenté par son syndic en fonction la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] [M], qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Rejetons la demande tendant à voir écarter la pièce n°11 ;

Déclarons sans objet les demandes du syndicat des copropriétaires de retrait de la véranda et du raccordement des évacuations d’eaux usées dans les pluviales de l’immeuble ;

Condamnons M. [X] [M] à retirer la dalle-béton sur la terrasse (lot 310) de son appartement situé dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « Le Beau soleil » situé [Adresse 2], sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois, et pendant une durée de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que la dépose de la dalle devra être effectuée sous le contrôle d’un bureau d’étude qui devra notamment s’assurer de l’absence de détérioration des sols et de leur étanchéité ;

Ordonnons à M. [X] [M] de de cesser la location saisonnière de son du lot 310, dans l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2], sous astreinte provisoire de 100 € par infraction constatée passé le délai de deux mois, et pendant une durée de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Rejetons les autres demandes ;

Condamnons M. [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «Le Beausoleil» situé à [Localité 4] [Adresse 2], représenté par son syndic en fonction la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [X] [M] aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT