TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 24/

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 21 Juin 2024

Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier :Madame SOULIER, Greffière

Débats en audience publique le : 24 Mai 2024

GROSSE :

Le 21 Juin 2024

à M^e Philippe CORNET

EXPÉDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/01182 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4TWG

PARTIES :

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE L’ENSEMBLE IMMOBILIER COOPÉRATION BÂTIMENT F SIS [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice la S.A.S IMMO DE FRANCE PROVENCE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

elle-même prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.C.I. BOREAL DU SUD

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

non comparante

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par assignation du 5 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, a fait citer la SCI BOREAL DU SUD, en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

28.428,81 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 27 février 2024,2535,75 € au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er octobre 2024,678,28 € au titre des frais nécessaires,le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 octobre 2023 ;

5000 € à titre de dommages-intérêts ;1678 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement citée par procès-verbal remis en étude, la SCI BOREAL DU SUD n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, fait valoir que la SCI BOREAL DU SUD, propriétaire des lots 21 et 41 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 24 octobre 2022 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : relever et le titre de propriété, contrat de syndic, les procès-verbaux des assemblées générales du 1er décembre 2020, du 24 octobre 2022 et du 8 février 2024, un extrait de compte au 28 février 2024 mettant en évidence les charges échues de 2019 et 2022, les appels de provisions du budget 2023, les provisions exigibles du budget 2024, les frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le jugement du 9 mars 2021, la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 24 447,45 € en date du 31 octobre 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé, ainsi que les factures d’honoraires d’avocat ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 678,28 € ;

Que les frais « honoraires suivis contentieux » et « frais gestion contentieux syndic » qui ne sont pas prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seront donc écartés ;

Attendu que la SCI BOREAL DU SUD sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :

28.428,81 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 27 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023,2535,75 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés à l’appel de fonds pour la période du 1er octobre aux 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 5 mars 2024, les provisions de l’exercice 2024 n’étant pas exigibles la date de la mise en demeure,1,08 € au titre des frais de 1e relance nécessaire ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Attendu que la défaillance récurrente de la SCI BOREAL DU SUD dans le paiement régulier des charges de copropriété depuis le 1er janvier 2019, alors même qu’elle a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation par jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 19 mars 2021 portant sur la somme de 54 112,54 € au titre de charges de copropriété arrêtées au 19 décembre 2018, est de nature à mettre très sérieusement en péril l’équilibre financier de la copropriété en déséquilibrant ses comptes ;

Que la SCI BOREAL DU SUD sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SCI BOREAL DU SUD sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, la somme de 1678 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI BOREAL DU SUD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, les sommes suivantes :

28.428,81 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 27 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023,2535,75 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés à l’appel de fonds pour la période du 1er octobre aux 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 5 mars 2024,1,08 € au titre des frais de 1e relance nécessaire ;

CONDAMNE la SCI BOREAL DU SUD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts;

CONDAMNE la SCI BOREAL DU SUD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, la somme de 1678 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI BOREAL DU SUD aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT