N° RG 25/01349 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5S5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/01349 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N5S5

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Valentine PERRIN

M. [F] [M]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Valentine PERRIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

19 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [A] [W]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Valentine PERRIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 216

PARTIE REQUISE :

Monsieur [F] [M]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Selon bail d’habitation du 29 septembre 2009 ayant pris effet le 15 octobre 2009, M. [A] [W] représenté par le cabinet immobilier LAEMMEL a donné à bail à M. [F] [M] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation de trois pièces meublées, 4ème étage, sis [Adresse 5] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 380 € et une provision pour charges de 30 €.

Des loyers étant demeurés impayés, après plusieurs rappels, M. [A] [W] a fait signifier le 17 juillet 2025 à M. [F] [M] un commandement de payer pour un montant en principal de 6 713,07 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 18 juillet 2025.

Puis il a fait assigner M. [F] [M] à l’audience du 19 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référés par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a constaté l’absence d’établissement du diagnostic social et financier.

M. [A] [W], représenté par son conseil, au soutien de son acte introductif d’instance, demande de :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation de plein droit du bail ;

En conséquence,

— condamner M. [F] [M] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer sans délai, corps et biens, le logement ;

— dire et juger qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 7 667,07 € arrêtée au 17 septembre 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, au titre des arriérés de loyers avec intérêts au taux légal à compter des échéances respectives ;

— fixer l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux à la somme mensuelle de 477 €, à compter du 17 septembre 2025, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et qu’elle sera indexée sur l’indice de référence des loyers

Subsidiairement, en cas de suspension de la clause résolutoire,

— dire et juger que faute de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou de toute autre somme due au titre de l’occupation des locaux pendant la durée des délais de paiement accordés, l’intégralité des montants restant dus deviendra immédiatement exigible et sans autre formalité exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tout état de cause,

— le condamner au versement d’une somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner en tous les frais et dépens de la procédure, y compris ceux du commandement de payer ;

Il précise que la dette atteint plus de 9 000 €.

M. [F] [M] a comparu. Il expose qu’il a rendez-vous pour « faire un dossier de surendettement ». Il dit connaître sa dette, avoir compris que son bail est résilié. Il a seulement une petite retraite de 1 000 € par mois.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 10 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [A] [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 18 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « II. 11. Clause résolutoire» page 7 des conditions générales et un commandement de payer pour un montant en principal de 6 713,07 € a été signifié le 17 juillet 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2025 à 24 heures.

M. [F] [M], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera condamné en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter de la présente ordonnance.

L’expulsion de M. [F] [M] sera ordonnée, en conséquence.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [A] [W] produit un décompte établissant que M. [F] [M] reste lui devoir la somme de 9 108,79 € au quittancement du mois de décembre 2025 exigible à la date du décompte du 8 décembre 2025.

M. [F] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Le montant demandé par assignation est fondé.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 7 667,07 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, le montant de la dette locative, l’absence de reprise des paiements, l’absence d’éléments produits à l’audience n’établissent pas la capacité du défendeur à honorer le paiement du loyer courant et l’apurement de la dette.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [F] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront les coûts liés au commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer la somme de 350 € au bailleur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 29 septembre 2009 ayant pris effet le 15 octobre 2009 entre M. [A] [W] et M. [F] [M] concernant un logement à usage d’habitation de trois pièces meublées, 4ème étage, sis [Adresse 5] [Localité 1], sont réunies à la date du 17 septembre 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [A] [W] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [F] [M] à payer à M. [A] [W] une indemnité d’occupation à compter du 18 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE M. [F] [M] à payer à M. [A] [W] au titre des loyers et charges impayés, la somme de 7 667,07 € (décompte arrêté au 1er septembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE M. [F] [M] aux dépens lesquels comprendront les coûts du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [F] [M] à payer à M. [A] [W] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge