TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 22 Novembre 2024

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Octobre 2024

N° RG 24/01892 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZD4

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [W]

né le 24 Mars 1945 à , demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Nour BOUSTANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [P] épouse [W]

née le 23 Mars 1943 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Nour BOUSTANI, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. BRYAN, dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Nour BOUSTANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [L]

née le 17 Juin 1980 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nour BOUSTANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [X]

née le 04 Mai 1947 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nour BOUSTANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I] [V]

né le 27 Novembre 1994 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nour BOUSTANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur Robin [A]

né le 02 Juin 2000 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Nour BOUSTANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [D] [C]

né le 14 Février 1980 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Nour BOUSTANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Nour BOUSTANI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 5], prise en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 12] prise en la personne de son représentant légal

non comparante

PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE, dont le siège social est sis Tribunal judiciaire de Marseille – [Adresse 11]

, non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 janvier 2022, le maire de la commune de [Localité 10] a pris un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble situé [Adresse 5].

Aux termes de cet arrêté, les propriétaires identifiés ont été mis en demeure de désigner un maître d’œuvre pour assurer le bon suivi des travaux et de réaliser un diagnostic sur la totalité de la structure de l’immeuble

La société Foncia [Localité 10] a mandaté la société Massilia Ingenierie afin de constater les désordres dans l’immeuble, de dire si les désordres affectaient la solidité de l’ouvrage et de conclure sur la solidité de l’ouvrage.

Un rapport a été établi le 30 mars 2022.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a voté :

— la réalisation de travaux de réparation sur façade rue / façade intérieure / escaliers et appartement R+2 ;

— la réalisation de travaux relatifs au plancher sur courette en lien avec le logement du 1er étage ;

— la réalisation de travaux relatifs aux préconisations structurelles de l’expert au niveau de la verrière et de la toiture.

Le 18 janvier 2023, le maire de la commune de [Localité 10] a pris un arrêté portant modification de l’arrêté du 24 janvier 2022 afin de prolonger le délai de réalisation des travaux en précisant que les travaux devaient être réalisés dans un délai de 15 mois.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a voté la mission de maîtrise d’œuvre pour l’étude et le chiffrage des différents désordres structurels et la mission de maîtrise d’œuvre de conception pour travaux de toiture suite à l’arrêté de mise en sécurité.

Le 16 août 2023, le maire de la commune de [Localité 10] a pris un arrêté d’astreinte administrative rendant redevable le syndicat des copropriétaires d’une astreinte journalière jusqu’à la réalisation complète des travaux.

L’arrêté a fixé le montant de l’astreinte journalière à 20 € par lot et par logement, précisant qu’elle prenait effet à compter de la date de notification de l’arrêté et que le montant total exigible de l’astreinte était plafonné à 1 000 € par jour de retard.

Le 13 octobre 2023, un recours gracieux a été formé par le syndicat des copropriétaires et qui a été implicitement rejeté le 24 décembre 2023.

Un recours en excès de pouvoir a été introduit par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal administratif afin de solliciter l’annulation de l’arrêté prescrivant une astreinte.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, M. [B] [W], Mme [K] [W] née [P], la SCI BRYAN, Mme [R] [L], Mme [M] [X], M. [I] [V], M. Robin [A], M. [D] [C] et M. [S] [N], copropriétaires se plaignant de l’inertie du syndic de la copropriété, ont assigné devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Marseille au visa des articles 18 et 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 62-1 et suivants du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 481-1 du code de procédure civile, aux fins de :

— ordonner la nomination d’un administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5],

— dire qu’il disposera de tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires et du conseil syndical à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de l’article 26,

— dire que l’administrateur devra à l’issue des six premiers mois de sa mission déposer un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour permettre la conservation de l’immeuble et en l’occurrence la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité,

— fixer la durée de la mission de l’administrateur provisoire ainsi désignée,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens et à la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 27 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné& la réouverture des débats et demandé la communication pour avis de la procédure au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Marseille.

A l’audience du 18 octobre 2024, M. [B] [W], Mme [K] [W] née [P], la SCI BRYAN, Mme [R] [L], Mme [M] [X], M. [I] [V], M. Robin [A], M. [D] [C] et M. [S] [N] ont maintenu leurs demandes à l’identique.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 10], valablement assigné à personne morale, n’a pas comparu.

L’assignation a été signifiée le 26 avril 2024 au ministère public.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office. »

En l’espèce, les titres de propriété et attestations notariés transmises démontrent que :

M. [B] [W] et Mme [K] [W] née [P] sont usufruitiers du lot 6 représentant 96/1000 des parties communes, et propriétaires des lots 4 et 5 représentant 80 et 96/1000, Mme [R] [L] est propriétaire du lot 8 représentant 90/1000,Mme [M] [X] est usufruitière du lot 1 représentant 170/1000,M. Robin [A] est propriétaire du lot 2 représentant 90/1000,M. [D] [C] est propriétaire du lot 9 représentant 80/1000,M. [S] [N] est propriétaire du lot 7 représentant 86/1000

Aucun titre de propriété n’est produit s’agissant de la SCI BRYAN et de M. [V].

Les copropriétaires précités représentent toutefois 788/1000 des parties communes, soit plus de 15% des voix du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, la copropriété a fait l’objet d’un premier arrêté de mise en sécurité le 24 janvier 2022. Le délai de réalisation des travaux a été prolongé par arrêté du 18 janvier 2023, du maire de la commune de [Localité 10] en précisant que les travaux devaient être réalisés dans un délai de 15 mois.

Le 16 août 2023, soit à l’issu du délai de 15 mois supplémentaire, le maire de la commune de [Localité 10] a pris un arrêté d’astreinte administrative rendant redevable le Syndicat des copropriétaires d’une astreinte journalière jusqu’à la réalisation complète des travaux.

L’arrêté a fixé le montant de l’astreinte journalière à 20 € par lot et par logement, précisant qu’elle prenait effet à compter de la date de notification de l’arrêté et que le montant total exigible de l’astreinte était plafonné à 1 000 € par jour de retard.

Il résulte ainsi des pièces et courriels que les travaux n’ont pas été réalisés dans les temps et que les copropriétaires imputent au syndic de copropriété une absence de diligence pour mandater les entreprises, régler les factures et commencer les travaux.

Enfin,la demande de désignation d’un administrateur provisoire du syndicat a été communiquée au procureur de la République, qui é été avisé de la date de l’audience

Dès lors, l’ensemble de ces éléments mettent en exergue que le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble et qu’il y a lieu de désigner un administrateur provisoire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en fonction, aux dépens de l’instance.

En outre, l’équité commande de rejeter la demande de frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉSIGNONS en qualité d’administrateur provisoire :

SELARL AJASSOCIES prise en la personne de :

[H] [F]

pour l’immeuble sis [Adresse 5],

Avec pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété;

DISONS qu’à cette fin, l’administrateur dispose de tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité, de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 et du conseil syndical ;

DISONS que la durée de la mission est fixée à 12 mois à compter de son acceptation;

DISONS que l’administrateur devra à l’issue des 6 premiers mois de sa mission, déposer un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour permettre la conservation de l’immeuble,

DISONS qu’en application de l’article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965, une copie de l’ordonnance de désignation est adressée par le greffe du tribunal judiciaire au procureur de la République, au représentant de l’Etat dans le département, au maire de la commune et au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble concerné.

DISONS qu’il nous en sera référé en cas de difficultés.

REJETONS les autres demandes,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en fonction aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE