TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

20 MARS 2026

N° RG 25/00350 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUVA

Code NAC : 54G

JUGE DE LA MISE EN ETAT : M^me DUMENY, Vice Présidente

GREFFIER : Madame GAVACHE, Greffière

DEMANDERESSE au principal et défenderesse à l’incident :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société ASL GESTION, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 422 977 140, dont le siège social est sis Chez son syndic, la société ASL GESTION – [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine RIBAULT, avocat au barreau de PARIS, M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDERESSES au principal et demanderesses à l’incident :

La SELARL [O] agissant en la personne de Maître [J] [F] [O], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société LAND SCALE ARCHITECTURE selon jugement du 3 juillet 2024 rendu par le Tribunal de Commerce de NANTERRE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF) en sa qualité d’assureur de la société LAND SCALE ARCHITECTURE

Entreprise privée régie par le code des assurances société d’assurances mutuelle à cotisations variables, SIREN n°784 647 349 dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentées par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES

Copie exécutoire à la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, vestiaire 628, M^e Céline BORREL, vestiaire 122, M^e Christophe DEBRAY, vestiaire 627, M^e Cindy FOUTEL, vestiaire 754, la SELARL MBD AVOCATS, vestiaire 644, la SELARL MINERVA AVOCAT, vestiaire 356, M^e Sophie POULAIN, vestiaire 180,

DEFENDERESSES au principal et à l’incident :

la SMABTP prise en sa qualité d’assureur des Sociétés COELEC et SABP

immatriculée au RCS [Localité 2] 775684764 dont le siège social est sis [Adresse 6]

S.A.R.L. COELEC

immatriculée au RCS [Localité 3] 502336613, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentées par Maître Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocats au barreau de VERSAILLES

S.A. [Q] prise en qualité d’assureur dommages-ouvrage

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°429 369 309,, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, M^e Pierre TORREGANO, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. ICADE PROMOTION

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 784 606 576, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, M^e Béatrice DELEUZE, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. QUALICONSULT

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 401 449 855, dont le siège social est sis [Adresse 10] (FRANCE)

représentée par M^e Stéphane LAUNEY, avocat au barreau de PARIS, M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES

La société Anonyme AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur de la société QUALICONSULT

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 722 057 46, dont le siège social est sis [Adresse 11]

défaillant

S.A. SABP – SOCIETE ANONYME DES BATISSEURS PARISIENS

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°388 758 773, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN de la SELARL MINERVA AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEBATS : A l’audience publique d’incident tenue le 23 janvier 2026, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame DUMENY, juge de la mise en état assistée de Madame GAVACHE, greffier puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

PROCÉDURE

Vu l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] 2 les 2 et 6 janvier 2025 pour voir condamner in solidum les constructeurs et leurs assureurs à lui régler les travaux de reprise des désordres affectant le système sécurité incendie et les préjudices en découlant,

Vu les conclusions d’incident notifiées les 1er décembre 2025, 8, 15, 16 et 21 janvier 2026,

Vu les débats à l’audience tenue le 23 janvier 2026 par le juge de la mise en état,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le principe du contradictoire

L’assureur [Q] sollicite à titre liminaire l’irrecevabilité des conclusions signifiées par les sociétés Qualiconsult, SABP, COELEC et SMABTP postérieurement au 9 janvier 2026, au mépris de la date butoir donnée par le juge de la mise en état. Les sociétés intéressées ne s’y opposent ni ne font valoir de cause grave.

Effectivement le juge de la mise en état a fixé un calendrier d’échange des écritures sur l’incident initié par le mandataire liquidateur et par le demandeur afin que le contradictoire puisse être respecté en amont de l’audience et alors que les incidents étaient élevés depuis plusieurs mois.

En l‘absence de motif grave justifiant qu’il soit dérogé à la force de ce calendrier, il y a lieu d’écarter des débats les conclusions communiquées le 15 janvier 2026 par la société SABP et le lendemain par Qualiconsult. Toutefois les sociétés COELEC et SMABTP ayant constitué avocat le 9 janvier 2026 ce délai ne pouvait s’imposer à elles dont les conclusions seront admises.

— sur la fin de non-recevoir excipée par le mandataire liquidateur de Land Scale architecture

— Au visa des articles L622-24 et L622-36 du code de commerce, le mandataire rappelle que la société Land Scale architecture a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 3 juillet 2024 et soutient que le syndicat des copropriétaires n’a pas déclaré sa créance entre ses mains dans les délais impartis, ce qui le rend forclos à agir à son encontre et rend irrecevables toutes les prétentions. Il sollicite une indemnité de procédure de la part du demandeur.

— Le demandeur et le promoteur soutiennent que les parties ayant le plus grand intérêt à sa présence et ses explications, qu’une demande financière aboutisse ou non à son égard.

— Aucun autre défendeur ne conclut sur cette question.

Puisqu’il est établi que la société Land Scale architecture a bénéficié de l’ouverture d’une procédure collective le 3 juillet 2024 soit avant la délivrance de l’assignation et qu’aucune déclaration de créance n’est justifiée entre les mains du mandataire désigné à cet effet, toutes les demandes aux fins de condamnation de cette partie sont irrecevables, qu’elles soient déjà formées ou à venir.

Il est équitable que le syndicat qui l’a attrait à la cause de manière infondée soit condamné à lui allouer une indemnité de procédure de 1.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

— sur la fin de non-recevoir opposée par SMABTP et COELEC à [Q]

Ces deux sociétés opposent à l’assureur son absence de subrogation pour former régulièrement une demande de garantie in solidum à leur encontre.

Cette fin de non-recevoir sera examinée au stade des appels en garantie, le cas échéant.

— sur la provision sollicitée par le syndicat des copropriétaires

— Le syndicat sollicite la condamnation in solidum de son vendeur et de l’assureur dommages-ouvrage à lui verser une provision de 146.264,95 € à valoir sur le travaux de reprise de la sécurité incendie, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, L242-1 du code des assurances et 789 du code de procédure civile.

Il considère comme non sérieusement contestable l’obligation du promoteur de livrer un bien conforme aux normes sécurité incendie et de l’assureur dommages-ouvrage de pré financer les travaux nécessaires pour assurer la sécurité. Il rappelle que le vendeur après achèvement est tenu par la garantie décennale et que l’imputabilité du défaut de sécurité à son intervention provient de sa fonction même de promoteur qui implique de livrer un immeuble sans désordre grave de nature à compromettre l’habitabilité du bien et la sécurité des personnes. Il ajoute que le vendeur est tenu d’une obligation de résultat et aurait du tout mettre en oeuvre pour résoudre ce grave problème quand il en a eu connaissance. Il réfute tout défaut d’entretien, les malfaçons trouvant leur origine dans la phase de construction initiale.

Il présente une demande à hauteur de 146.264,95 € TTC dépassant l’estimation expertale afin de réaliser les travaux en urgence et tenir compte de l’inflation (travaux évalués à 85.999,40 € HT), du coût de la maîtrise d’oeuvre (19.060 € HT), du contrôleur technique (2.520 € HT), du syndic (3.550,12 € HT), de l’assurance dommages-ouvrage et de surcoûts pour 10%.

Il répond que si l’assureur dommages-ouvrage avait rempli sa mission, il aurait versé la provision plus tôt, ce qui aurait réduit l’impact de l’inflation.

— La S.A.S. Icade promotion entend être mise hors de cause, n’étant pas concernée par les désordres. Elle insiste sur l’absence de preuve d’un lien d’imputabilité entre un désordre de nature décennale et son intervention sur le chantier, qui n’est ni matérielle ni physique. Elle fait valoir que durant l’expertise elle a proposé des solutions, a fait réaliser des études et des devis, a consigné une somme complémentaire et avancé un montant dont elle demande le remboursement dans le cadre d’une autre instance.

Elle entend limiter l’indemnité à celle validée par l’expert en l’absence de justification de l’augmentation de 50%.

— L’assureur dommages-ouvrage [Q] ne s’oppose pas au principe de la provision si le juge caractérise un désordre décennal survenu pendant la période d’épreuve ; mais il entend la limiter au montant de 90.039 € TTC comme chiffré par l’expert judiciaire. Pour le surplus il élève une contestation sérieuse sur les devis non soumis à l’expert, les surcoûts inexpliqués et le taux de TVA qui nécessitent l’examen au fond.

****

L’article 789 -3° du code de procédure civile donne compétence exclusive au juge de la mise en état pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’éventuelle discussion sur le quantum ne saurait être interprétée comme une contestation du principe de l’obligation.

L’article 1792 du code civil pose le principe selon lequel tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 répute constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Il n’est pas contesté que la société Icade a souscrit auprès d'[Q] un contrat dommages-ouvrage pour les travaux à réaliser à la [Adresse 13] à [Localité 6], à effet à compter du 01/10/2013. Le chantier ouvert le 29 novembre 2013 et le lot gros oeuvre confié à SABP pour les bâtiments [Adresse 14] a été réceptionné le

15 septembre 2015 selon un procès-verbal comportant de nombreuses réserves mais aucune relative à la sécurité ou au désenfumage.

Le syndicat des copropriétaires a déclaré un sinistre affectant ces deux bâtiments relativement au désenfumage le 25 juillet 2018 à l’assureur [Q], lequel, à la suite d’une expertise, a dénié ses garanties le 20 septembre suivant en l’absence de communication notamment des procès-verbaux de réception des lots gros-oeuvre, ascenseur, menuiserie extérieure, VRD et ravalement.

Son expert avait considéré que la réglementation incendie n’était pas respectée, que les défauts compromettaient le fonctionnement normal du désenfumage de l’immeuble en cas d’incendie.

L’expert judiciaire désigné par ordonnances des 15 mars et 5 septembre 2019 du juge des référés de céans, ainsi que son sapiteur, ont déposé leur rapport le 13 février 2023. Ils y décrivent trois types de désordres concernant principalement :

— l’absence de prise d’air neuf pour l’alimentation du conduit de désenfumage B d’amenée d’air frais des deux bâtiments, pour permettre un balayage au niveau des circulations horizontales à désenfumer ; ils l’imputent à des travaux de construction incomplets du titulaire du lot gros oeuvre, à l’architecte et au contrôleur technique ;

— l’absence ou l’inappropriation du câblage pour le réarmement des tourelles de désenfumage et pour la liaison avec la commande pompier

— l’ouverture de volets, de détecteurs et d’un conduit dans certains équipements du bâtiment 10.

Ils imputent les deux derniers à des malfaçons des sociétés d’électricité et de gros oeuvre ainsi qu’au bureau de contrôle.

Ils considèrent ces désordres comme inhérents à la conception ou à la construction de sorte que leur apparition ne peut être datée.

Ils préconisent d’y remédier en

— créant un dispositif d’apport d’air frais dans chaque conduit de ventilation basse,

— ajustant le gros oeuvre pour permettre l’ouverture totale des volets, la dépose d’une planche de coffrage et de calfeutrement des jonctions entre les panneaux des conduits A, B et C des

2 bâtiments,

— reprenant les travaux d’électricité des dispositifs et équipements non conformes dont le remplacement des 4 tourelles dont la maintenance ne peut être assurée.

Ils les estiment à 81.854 € HT outre le remboursement des dépenses engagées par le vendeur pour 39.684 € HT, répondant qu’il est urgent de mettre le système de protection incendie des deux bâtiments en conformité avec les exigences réglementaires.

Au vu de ces éléments la juridiction considère que les désordres sont de gravité décennale et ont été dénoncés dans le délai d’épreuve.

La société Icade promotion, maître de l’ouvrage des bâtiments qu’elle a ensuite vendus, est présumée responsable en application de l’article 1792-1 du code civil sauf à rapporter la preuve d’une cause étrangère, ce qu’elle ne fait pas dans ses conclusions au fond ou d’incident : en effet son absence physique sur le chantier ou son absence d’implication technique ne saurait constituer une telle cause exonératoire.

Il n’existe donc pas de contestation sérieuse sur le principe de son obligation à garantie, de sa part ni de la part de l’assureur dommages-ouvrage qui n’en avance pas.

Ces deux parties seront donc tenues de verser au syndicat des copropriétaires une provision pour lui permettre de réaliser les travaux de mise en conformité de la sécurité incendie de la résidence.

Elles seront condamnées in solidum en raison de nature décennale des désordres.

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Au soutien de sa réclamation, la copropriété communique le devis de la société GT-FE d’un montant de 56.199,40 € HT daté du 19/03/2024 et celui de Dumas bâtiment du 26/03/2024 d’un total de 28.403,37 € HT.

Force est de constater que ces deux devis sont postérieurs au dépôt du rapport de l’expert judiciaire, lequel n’avait pas retenu les devis précédemment établis par ces deux professionnels au profit de ceux de l’entreprise FPC. En l’absence d’explication de l’expert sur ce point, le juge de la mise en état considère que cette question relève de l’appréciation globale du juge du fond.

Dès lors le montant de 65.746 € HT, à la date de février 2023, qui a été validé par l’expert et le sapiteur sera considéré comme suffisant pour réaliser les travaux urgents.

Les devis le plus récent mentionnant un taux de TVA de 20% c’est ce taux qui sera retenu en l’absence d’élément objectif pour prévoir un taux réduit à 10%.

Conformément aux préconisations de l’expert judiciaire les travaux seront exécutés sous maîtrise d’oeuvre et contrôle technique qu’il a évalués, sur la base des devis soumis, à 20% du montant HT des travaux pour la première représentant une somme de 13.588 € HT et de 3,8% pour le second soit 2.520 € HT.

La demande par le syndic d’une maîtrise d’oeuvre plus onéreuse et de surcoûts non justifiés sera écartée.

Au total c’est une provision de 81.854 € HT soit 98.224,80 € TTC qui lui sera versée.

— sur les appels en garantie

— Le vendeur considère ne pas être responsable des agissements des intervenants à l’ouvrage et il demande la garantie des sociétés SABP, COELEC, Qualiconsult et Land scale architecture avec leurs assureurs sur le fondement des articles 1792 et subsidiairement 1134 ancien du code civil ainsi que L1243- et L242-1 du code des assurances.

— L’assureur dommages-ouvrage réplique à COELEC et son assureur qu’il est recevable en vertu de la subrogation par anticipation à appeler en garantie in solidum les sociétés COELEC, SABP, Qualiconsult avec leurs assureurs et celui de Land scale architecture.

Il répond que les responsables ne peuvent lui opposer un partage de responsabilité ni lui exciper de déterminer l’imputabilité respective des désordres à chacun d’entre eux et que cela peut relever de la compétence du juge de la mise en état sur la base du rapport expertal.

Il présente des recours à titre principal, subsidiaire, très subsidiaire avec une alternative quant aux responsabilités.

En revanche il s’oppose à l’appel en garantie du promoteur qui n’est pas le bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage suite aux ventes successives comme à ceux formés par d’autres parties qui ne l’ont pas mis en cause comme assureur CNR.

— L’électricien COELEC et son assureur soulèvent l’irrecevabilité de [Q] en sa demande de garantie in solidum en critiquant son absence de subrogation à titre provisionnel. Ils ajoutent que l’absence de répartition des imputabilités constitue une contestation sérieuse devant conduire au rejet.

— La MAF, assureur du maître d’oeuvre, soutient que le recours de l’assureur dommages-ouvrage relève du juge du fond et non de l’évidence requise au stade d’un incident, en raison de sa contestation sur la faute de son assuré et sur la condamnation in solidum.

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Un seul défendeur ayant pour le moment conclu au fond, il est prématuré à ce stade des débats d’établir les imputabilités et responsabilités des intervenants à l’acte de construire pour faire peser la charge finale de la dette des provisions, d’autant que les nombreuses demandes subsidiaires et alternatives présentées démontrent une grande incertitude.

En conséquence le juge de la mise en état renvoie les parties à se pourvoir au fond pour se prononcer sur la recevabilité et le bien fondé des appels en garantie.

— sur la provision ad litem

— Le demandeur forme une demande de 15.000 € pour les frais du procès que le vendeur entend faire peser sur le seul assureur qui n’a pas satisfait à sa garantie de pré financement rapide; celui-ci élève une contestation réelle en l’absence de justification du bien-fondé de la demande.

Dans la mesure où le syndicat ne produit ni les avis de consignation de l’expert judiciaire ni les factures ou provisions de son conseil et qu’il ne démontre pas avoir eu recours à un technicien durant les opérations expertales, une provision ad litem de 6.000 euros sera considérée comme satisfactoire et lui sera accordée.

— sur la mise en état

Suite aux conclusions au fond du promoteur, il est enjoint à [Q] de conclure pour le 1er mai 2026, les autres défendeurs feront connaître leur souhait d’y répliquer avant l’audience de mise en état virtuelle du 19 mai 2026.

— sur les autres prétentions

Il est opportun de réserver les dépens et frais irrépétibles du présent incident.

Enfin il est rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous juge de la mise en état, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile ,

Ecartons les dernières conclusions d’incident communiquées par SABP et Qualiconsult les

15 et 16 janvier 2026,

Déclarons irrecevables toutes les demandes aux fins de condamnation, formées et à venir, à l’encontre de la société Land Scale architecture, liquidée,

Condamnons le syndicat des copropriétaires à verser à la société Land Scale architecture représentée par son liquidateur Monsieur [J] [F] [O] une indemnité de procédure de 1.000 € au titre de ses frais irrépétibles,

Condamnons in solidum la S.A.S. Icade promotion et la S.A [Q] à verser au syndicat des copropriétaires une provision de 98.224,80 € TTC à valoir sur les travaux de reprise de la sécurité incendie et une provision ad litem de 6.000 €,

Le déboutons du surplus,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond pour se prononcer sur la recevabilité et le bien fondé des appels en garantie,

Délivrons injonction à [Q] de conclure au fond pour le 1er mai 2026, les autres défendeurs feront connaître leur souhait d’y répliquer avant l’audience de mise en état virtuelle du 19 mai 2026 à laquelle le dossier est appelé,

Réservons les dépens et frais irrépétibles du présent incident,

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MARS 2026, par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge de la mise en état