MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 AVRIL 2026

N° RG 25/01024 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HAHH

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

Madame [J] [L] épouse [E]

née le 21 Novembre 1943 à LE HAVRE (76600), demeurant 86, rue de Tourneville – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Marlène PERSONNAT, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [O]

née le 29 Avril 1973 à LE HAVRE (76600), demeurant 34, rue Louis Philippe -

76600 LE HAVRE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DEBATS : Isabelle MAHIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 02 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 août 2020 à effet au 14 août 2020, Madame [J] [L] épouse [E] (ci-après « Madame [E] ») a donné à bail à Madame [Z] [O] un appartement porte G/F au 1er étage du bâtiment 2 de l’immeuble situé 34 rue Louis Philippe au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel par avance d’un loyer initial de 605 euros et d’une provision sur charges de 85 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 447,63 euros au titre des loyers et charges impayés dus au mois de novembre 2024, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un second commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 453,62 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 3 avril 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, Madame [E] a fait assigner Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— constater la résiliation du bail ;

— dire et juger que Madame [O] devra vider de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux loués ;

— dire qu’à défaut d’obtempérer, la requérante pourra faire procéder à son expulsion par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner Madame [O] à lui payer :

une somme de 3 453,62 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges dus, arrêté au 3 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;le montant des loyers et charges dus à compter du 18 avril 2025 et jusqu’à la résiliation du bail le 18 juin 2025 ;une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et aux charges, soit 772,65 euros, actualisable selon les stipulations contractuelles et ce jusqu’à complète libération des lieux ;une somme de 2 500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;une somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral ;une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;- la condamner aux dépens y inclus les coûts des commandements de payer ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026 lors de la quelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe et il en a été donné lecture à l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, Madame [E], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative en principal à la somme de 6 843,23 euros selon décompte arrêté au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus. Elle a fait valoir qu’en dépit d’un effacement de la dette locative dans le cadre d’un dossier de surendettement en 2023, les impayés de loyers de Madame [O] ont perduré. Elle a exposé qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement du loyer courant avant l’audience et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [O] a comparu en personne. Elle a reconnu le principe de la dette. Elle a indiqué percevoir une pension d’invalidité de l’ordre de 1 100 euros par mois et effectuer tous les mois des versements en fonction de ses capacités, la situation s’étant aggravée avec la suspension de l’APL. Elle a soutenu avoir fait une demande de logement social il y a trois ans restée sans réponse, être actuellement accompagnée par une assistante sociale afin d’obtenir l’accompagnement social lié au logement et envisager de déposer une nouvelle demande de traitement de sa situation de surendettement. Elle a reconnu ne pas être en mesure de régler le loyer, mais sollicite l’indulgence de la juridiction, le temps d’accomplir ses démarches.

La décision a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle a également notifié le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu le 5 août 2020 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

La bailleresse a fait signifier à la locataire deux commandements de payer visant la clause résolutoire, le premier en date du 4 décembre 2024, le second en date du 18 avril 2025. Il convient donc de s’en tenir à ce dernier commandement puisqu’il ouvre à la locataire un nouveau délai de deux mois pour apurer une dette de 3 453,62 euros avant que la bailleresse ne puisse se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

D’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement du 18 avril 2025 et aucun plan d’apurement n’a été mis en œuvre dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 juin 2025.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Madame [O] a reconnu ne pas être en mesure de payer le terme courant et a fortiori de pouvoir régler sa dette.

Il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 précité.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [O] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 19 juin 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner Madame [O] à son paiement à compter du 19 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou qui qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré locatif de 6 843,23 euros jusqu’au terme de février 2026 inclus.

Ce décompte comporte toutefois une somme de 150,46 euros à titre de frais de commandement de payer qui ne constituent ni des loyers ni des charges, mais relèvent des dépens. Il convient donc de déduire cette somme de l’arriéré réclamé en principal.

Madame [O] est donc condamnée à payer à Madame [E] la somme de 6 692,77 euros au titre de l’arriéré dû jusqu’au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3 453,62 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. ».

En l’espèce, Madame [O], qui ne justifie pas être en mesure de régler sa dette dans le délai de 36 mois, ne peut a fortiori pas le faire en 24 mois.

Les délais de paiement ne peuvent donc pas plus lui être accordés sur le fondement de l’article précité.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1217 du code civil dispose que, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution. Des dommages intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément aux dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil, la responsabilité contractuelle d’une partie peut être engagée à condition de rapporter la preuve d’un manquement de celle-ci à ses obligations, d’un préjudice subi par l’autre partie, et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Madame [O] a manqué à son engagement contractuel en s’abstenant de payer l’intégralité des sommes dues au titre des loyers et des charges.

Toutefois, Madame [E] se limite à énoncer que ce comportement lui occasionne un préjudice moral, sans produire de pièce au soutien de cette prétention. Elle n’apporte donc pas la preuve du préjudice allégué.

Dès lors, il y a lieu de rejeter cette demande.

Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [E] n’établit pas que la carence dans le paiement des sommes dues serait consécutive à la mauvaise foi de la locataire. En effet, il ressort du décompte versé aux débats que Madame [O] a continué d’effectuer des règlements en fonction de ses capacités financières, même si celles-ci ne sont pas suffisantes. De plus, la bailleresse ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, réparé par l’intérêt au taux légal sur la somme due.

Dès lors, il y a lieu également de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [O], partie succombante, est condamnée aux dépens, y inclus le coût des commandements de payer des 4 décembre 2024 et 18 avril 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX qui était inutile.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations en considération de ces éléments.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [O] à payer à Madame [E] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [J] [L] épouse [E] recevable en ses demandes ;

CONSTATE que la dette locative due au titre du commandement de payer du 18 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2020 entre Madame [J] [L] épouse [E] d’une part et Madame [Z] [O] d’autre part, portant sur un appartement porte G/F au 1er étage du bâtiment 2 de l’immeuble situé 34 rue Louis Philippe au HAVRE (76600), et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 19 juin 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [Z] [O] ;

ORDONNE à Madame [Z] [O] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef l’appartement appartement porte G/F au 1er étage du bâtiment 2 de l’immeuble situé 34 rue Louis Philippe au HAVRE (76600), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 juin 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] à payer à Madame [J] [L] épouse [E] la somme de 6 692,77 euros au titre de l’arriéré dû jusqu’au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2025 sur la somme de 3 453,62 euros et à compter du présent jugement sur le surplus ;

DEBOUTE Madame [J] [L] épouse [E] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [J] [L] épouse [E] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] aux dépens y inclus le coût des commandements de payer des 4 décembre 2024 et 18 avril 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX;

CONDAMNE Madame [Z] [O] à payer à Madame [J] [L] épouse [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 20 AVRIL 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Grégory RIBALTCHENKO