TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 03 Octobre 2024

Enrôlement : N° RG 22/00613 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZNIK

AFFAIRE : S.C.I. 2A IMMOBILIER ( M^e Julien AYOUN)

C/ S.D.C. de l’immeuble situé [Adresse 4] (la SELARL AUDREY BABIN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Octobre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La S.C.I. 2A IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 445 475 566dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet THINOT, SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 301 985 271, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 2A IMMOBILIER était propriétaire de plusieurs lots dont le lot numéro 4, constitué par un appartement, au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5].

D’importants travaux de réhabilitation ont été réalisés au sein de l’immeuble, à la suite desquels la SCI 2A IMMOBILIER s’est plainte d’être privée d’installation électrique et de compteur au sein de ce lot.

Elle a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 23 août 2019, a condamné le syndicat des copropriétaires sous astreinte à faire réaliser les travaux de raccordement et de pose du câble de dérivation pour le lot n° 4, et a donné acte à la société ENEDIS de ce qu’elle s’engageait à procéder à la pose du compteur individuel.

Faute de réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires, la SCI 2A IMMOBILIER a missionné la société ENEDIS afin de procéder au branchement de son lot sur la colonne existante.

Les travaux ont été réalisés le 13 mai 2020 pour un montant total de 941,52 euros.

Par acte en date du 02 décembre 2021, la SCI 2A IMMOBILIER a fait citer le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille sur le fondement de l’article 1240 du code civil aux fins de lui payer les sommes suivantes :

—  941.52 € au titre de la facture impayée

—  25.080,52 € au titre de la perte de revenus locatifs

—  1.131,26 € en raison de sa précédente condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

—  5.000 € au titre de l’indemnisation de son préjudice moral

—  2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— les entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/00613.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 19 janvier 2022, la SCI 2A IMMOBILIER demande au tribunal de :

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice à verser à la SCI 2A IMMOBILIER la somme de 941,52 euros au titre des factures impayées ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice à verser à la SCI 2A IMMOBILIER la somme de 25.080,00 euros au titre de la perte de ses revenus locatifs ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice à verser à la SCI 2A IMMOBILIER la somme de 1131,26 euros en raison de sa précédente condamnation au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice à verser à la SCI 2A IMMOBILIER la somme de 5.000,00 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice à verser à la SCI 2A IMMOBILIER la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CABINET THINOT, demande au tribunal de :

— Débouter la SCI 2A IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions

— La condamner à verser au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— Ecarter l’exécution provisoire

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 20 juin 2024.

La décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes principales de la SCI 2A IMMOBILIER

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI 2A IMMOBILIER recherche sur ce fondement la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour avoir réalisé des travaux de réfection du réseau électrique commun de l’immeuble qui l’ont privée d’accès à l’énergie au sein de son lot, et pour n’avoir pas exécuté une ordonnance de référé l’ayant condamné à réaliser les travaux de raccordement.

Elle produit à l’appui de sa demande l’ordonnance de référé ayant condamné le syndicat des copropriétaires sous astreinte à faire réaliser des travaux de raccordement et de pose d’un câble de dérivation, ainsi qu’une facture du 14 mai 2020 établie à son nom concernant des travaux de raccordement, à savoir l’ajout d’une dérivation sur la colonne existante et le remplacement du distributeur d’étage.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ne pas avoir fait exécuter ces travaux malgré la décision judiciaire, mais il soutient que ces derniers ne relevaient pas de ses prérogatives car ils seraient de nature privative. Ils seraient donc selon lui à la charge de la requérante.

Il convient toutefois de relever que les travaux en cause touchent au réseau électrique général de l’immeuble, qui est sans aucun doute une partie commune.

Or, le syndicat ne produit aucune pièce dans le cadre de la présente instance de nature à démontrer que les travaux de raccordement de l’appartement seraient de nature privative. Il ne verse notamment pas aux débats le règlement de copropriété de l’immeuble. Il n’a pas davantage interjeté appel de la décision du juge des référés qui a considéré que les travaux de raccordement du lot de la SCI 2A IMMOBILIER au réseau de l’immeuble étaient des travaux portant sur les parties communes et étaient donc à sa charge, qui lui a été régulièrement signifiée.

Surtout, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que l’appartement appartenant à la société 2A IMMOBILIER était bien raccordé à l’électricité avant les travaux de réfection du réseau électrique réalisés en 2015 sous sa maitrise d’ouvrage. Les factures émises par la société ATB montrent d’ailleurs que les prestations réalisées dans ce cadre comprenaient les postes suivants : « dérivation téléreport appartements depuis colonne », « dérivation logements depuis distributeurs EDF », « fourniture et pose des disjoncteurs d’abonnés », « fourniture et pose des platines compteurs, compteurs/disjoncteurs dans les appartements ». Le raccordement des appartements au réseau était donc bien inclus dans les travaux alors réalisés par le syndicat.

Enfin, celui-ci produit un courriel émanant du maitre d’œuvre en charge des travaux de réhabilitation de l’immeuble et daté du 22 février 2018, qui démontre que des erreurs ont été commises au cours de ces travaux, puisqu’il fait état de compteurs d’eau et d’électricité manquants au 3ème étage de l’immeuble suite à une « confusion » liée au fait que cet étage comprend trois appartements mais seulement deux portes palières.

Il apparait ainsi que les travaux de réfection du réseau électrique commun de l’immeuble devaient permettre sa mise en sécurité et comprenaient le raccordement des différents appartements au nouveau réseau, ce qui n’a de toute évidence pas été effectué pour le lot de la SCI 2A IMMOBILIER.

Dans ces conditions, comme l’a déjà décidé le juge des référés, il appartient au syndicat des copropriétaires de prendre en charge le coût des travaux de raccordement de son lot, en l’absence d’élément nouveau qui permette de considérer qu’il s’agirait de travaux de nature purement privative.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné au paiement de la somme de de 941,52 euros à la SCI 2A IMMOBILIER, au titre de la facture qu’elle a réglé à ENEDIS pour le raccordement de son appartement.

Il convient en revanche de rejeter purement et simplement la demande formulée par la requérante au titre de l’indemnisation de son préjudice locatif, dans la mesure où elle ne démontre aucunement que son appartement aurait été en état d’être reloué s’il avait été correctement raccordé à l’électricité, ni à compter de quelle date, et ce alors que le syndicat justifie quant à lui de travaux de réhabilitation d’ampleur non limités à la réfection de l’électricité réalisés au sein de l’immeuble jusqu’en 2018 a minima, dans le cadre de l’opération d’amélioration de l’habitat dégradé conduit par la ville de Marseille. Or, aucune pièce n’est produite quant à la date d’achèvement de ces travaux de sorte que le tribunal ne peut estimer à partir de quand la SCI 2A est susceptible d’avoir subi un préjudice locatif. Le fait que l’appartement ait été donné à bail avant la réalisation de la réhabilitation de l’immeuble est indifférent. Cette demande doit être rejetée.

Il en est de même de la demande formulée au titre du préjudice moral de la SCI 2A IMMOBILIER, qui n’est justifiée par aucun élément. Il n’est ainsi pas établi que l’absence de réalisation des travaux de raccordement électrique par le syndicat aurait causé une anxiété particulière à la société ou à ses membres, qui l’aurait conduite à abandonner son projet immobilier, et ce d’autant qu’elle ne produit pas l’acte de vente du lot dont elle se prévaut. La demande sera également rejetée.

S’agissant de la demande en paiement formulée concernant les sommes accordées par le juge des référés au titre des frais irrépétibles, il appartient à la requérante de saisir le cas échéant le juge de l’exécution pour recouvrer ces sommes qui lui ont déjà été accordées par décision définitive. Elle sera donc encore déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe au moins partiellement, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à la SCI 2A IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucun élément n’est produit qui justifierait de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET THINOT, à payer à la SCI 2A IMMOBILIER la somme de 941,52 euros au titre des frais de raccordement au réseau électrique ;

DEBOUTE la SCI 2A IMMOBILIER du surplus de ses demandes formulées au titre du préjudice locatif, du préjudice moral et des sommes allouées en référé ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET THINOT, à payer à la SCI 2A IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET THINOT, aux dépens de la présente instance ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lie à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le trois octobre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT