TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 10 Juin 2024

GROSSE :

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à Me … Nicolas AURIOL…………………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/04005 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3SA2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MARCOS BAILLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [S]

né le 25 Août 1979 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Morgane BELOTTI, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, La SCI Marcos Baille a fait assigner Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Prononcer la résiliation du bail verbal consenti pour un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], à compter du 3 mars 2023, au vu de l’absence de régularisation après commandement de payer en date du 3 janvier 2023 ;Ordonner son expulsion ainsi que celle de de tous occupants de son chef, si besoin avec intervention d’un serrurier et de la force publique,Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles aux frais, risques et périls du requis,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour,le condamner au paiement de la somme de 9767.40 euros au titre des loyers et charges dus, le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation, soit 563.64 euros, sur la période à compter de la résiliation du bail, soit le 3 mars 2023, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés;le condamner à payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2023, et renvoyés à 3 reprises à la demande des parties, pour être retenus à l’audience du 10 juin 2024.

La demanderesse, représentée par son avocat, a maintenu les termes de son assignation, et a actualisé sa dette à 19 171.25 euros au mois de mars 2024.

Elle a soutenu que l’avis à la CCAPAX était valable malgré l’erreur d’adresse, qu’elle voulait signer un bail mais que le locataire avait refusé en raison de sa contestation du montant du loyer. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, au vu de la mauvaise foi du locataire qui n’a pas même réglé le montant qu’il soutient devoir au titre du premier bail pour une autre logement, ainsi qu’à la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance, les désordres visés consistant selon elle manifestement en un dégât des eaux non signalé à l’assurance et donc elle n’aurait pas davantage été avisée. Elle a enfin souligné que la décision de recevabilité de la commission de surendettement rendait impossible la poursuite des procédures d’exécution portant sur les dettes, mais pas les actions engagées ni les poursuites tendant à la résiliation du bail.

Le défendeur a conclu au débouté des demandes, au visa de l’irrégularité de la procédure résultant de l’irrégularité de la saisine de la CCAPEX, subsidiairement à la réduction de la dette locative par la fixation du loyer à 324.14 euros, et à l’octroi des plus larges délais de paiement. Il a en outre sollicité la condamnation de la bailleresse à la somme de 2000 euros au titre du préjudice de jouissance, et de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il a affirmé que la bailleresse avait refusé la signature d’un bail, ce qui l’avait privé de la possibilité de percevoir des aides au logement de la CAF, ce qui l’avait conduit à cesser de payer son loyer. Il soutient avoir subi le changement de logement et l’augmentation du loyer qui aurait été unilatéralement imposé, il ne considère être débiteur que du loyer initial. Par ailleurs, au regard de la décision de la commission de surendettement, il a demandé que soit constaté l’effacement partiel de la dette locative, et qu’en cas de résiliation du bail, les effets soient suspendus jusqu’à apurement de la dette. Il a enfin invoqué des désordres importants dans le logement justifiant un trouble de jouissance.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2024 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 2 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En revanche, si la demanderesse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), il y a lieu de constater que cette saisine non seulement vise l’ancienne adresse du locataire, ce qui constitue indéniablement une irrégularité, privant la commission d’une appréciation utile de la situation, mais encore a été adressé le 25 avril 2023, sans que soit ainsi respecté le délai de 2 mois devant précéder la délivrance de l’assignation tendant à la résiliation du bail. Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc irrecevable.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’examiner au fond la demande aux fins d’expulsion ni les demandes subséquentes (astreinte, indemnité d’occupation).

Sur l’existence d’un bail verbal et la demande au titre des arriérés locatifs

Si un bail écrit produit est le bail en date du 30 juin 2018 conclu entre les parties, pour un studio situé [Adresse 3], pour un loyer de 320 euros et 90 euros de charges, il n’est pas contesté que Monsieur [O] [S] réside depuis une date antérieure à mai 2021 un logement situé [Adresse 2]. Les circonstances du relogement de Monsieur [O] [S], qui restent, elles, discutées, ne font pas obstacle au constat de la réalité de cette occupation, pas davantage que les motifs de l’absence de signature d’un bail écrit.

Le désaccord porte non sur la réalité de l’occupation du logement, mais sur le loyer qui en découle.

Or, un bail, y compris verbal, suppose un accord sur la chose louée et sur son prix.

En l’espèce, le défendeur verse à l’appui de ses allégations un autre bail, en date du 25 mai 2021, portant sur une autre adresse, [Adresse 4], pour un loyer de 470 euros et 30 euros de charges. Il en résulte que le courrier par lequel Monsieur [O] [S] résilie le contrat signé le jour-même, en raison du désaccord sur le prix, vise ce bail et non un éventuel bail concernant le logement du [Adresse 2], ce qui corrobore les explications du défendeur, selon lesquelles une autre proposition de relogement aurait été formulée, mais qu’il l’avait refusée.

Il appartient au demandeur d’apporter la preuve de l’existence de la dette réclamée, et en l’espèce de démontrer l’accord sur le montant du loyer, source de la dette locative.

En l’espèce, le décompte produit vise des appels de loyer d’un montant de 600 euros, puis de 613.64 euros, puis de 673.34 euros, mais que le locataire n’a versé que 400 euros, mensuellement de mai à septembre 2021, puis de manière irrégulière. L’accord sur le montant du loyer n’est donc pas établi.

Par ailleurs, le défendeur produit une copie du courrier adressé à la sci Marcos immobilier le 21 juillet 2022, par lequel il lui demande un rendez-vous pour signer un bail pour le logement du [Adresse 2], afin d’obtenir les aides au logement par la CAF. Il n’est pas produit de réponse de la part de la société propriétaire du logement.

Dans ces circonstances, la demanderesse ne justifie pas du montant de la dette qu’elle invoque.

En tout état de cause, la commission de surendettement a décidé le 11 avril 2024 d’un effacement de la majorité de la dette locative, seule la somme de 2940 euros étant exigible, et il n’est pas produit de contestation ni de décision définitive, qui s’imposera aux parties.

Monsieur [O] [S] sera donc condamné à payer à la SCI MARCOS Immobilier la dette locative telle que retenue par la commission de surendettement, et selon les modalités prescrites par cette dernière.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Le défendeur produit des photographies montrant d’importants désordres en février et septembre 2021. Ces seuls éléments, sans précision sur les suites données, dans le cadre de l’assurance notamment, comme sur leur durée, ne suffisent pas à établir un préjudice tel que sollicité. Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI MARCOS IMMOBILIER, succombant principalement à l’instance, conservera la charge des dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de condamner la SCI MARCOS IMMOBILIER à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action en résiliation du bail irrecevable ;

DEBOUTE par conséquent la SCI MARCOS IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes au titre de la résiliation ;

CONSTATE que la dette locative fait l’objet d’une décision de la commission de surendettement en cours ;

DIT par conséquent que le montant de la dette locative sera fixé par ladite commission ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à payer à la SCI MARCOS IMMOBILIER le montant de la dette locative telle que fixée après effacement partiel déjà proposé en date du 11 avril 2024, et selon les modalités retenues par cette dernière ;

DEBOUTE Monsieur [O] [S] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI MARCOS IMMOBILIER à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à la SCI MARCOS IMMOBILIER la charge des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE