TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°24/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2024

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Septembre 2024

N° RG 24/02463 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47DV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [S], née le 19 Janvier 1933 à [Localité 4]

Faisant élection de domicile au sein de la SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER sous l’enseigne ACTIVE IMMO – [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Michael ZERBIB de la SELARL CABINET MICHAEL ZERBIB & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

DECOR BAT 13

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2021, Madame [H] [S] a donné à bail à la SAS DECOR BAT 13 un garage situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 100 euros.

Le bail a pris effet au 01 janvier 2022.

Madame [H] [S] s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 06 novembre 2023, Madame [H] [S] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS DECOR BAT 13, pour une somme de 890,15 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, Madame [H] [S] a fait assigner la SAS DECOR BAT 13, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SAS DECOR BAT 13, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 18 septembre 2024, Madame [H] [S], par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la SAS DECOR BAT 13 et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin ;Autoriser Madame [H] [S] à conserver le dépôt de garantie ;Condamner la SAS DECOR BAT 13 à payer à Madame [H] [S] :Une indemnité provisionnelle de 1 556,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer actuel, charges en sus, jusqu’à la reprise effective des lieux ; 500 euros à titre de dommages et intérêts ;1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, ainsi que les frais d’exécution.

La SAS DECOR BAT 13, assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement a été délivré le 06 novembre 2023.

Il résulte du décompte en date du 15 avril 2024 qu’aucun règlement n’est intervenu dans le délai de 30 jours.

La SAS DECOR BAT 13, qui ne comparait pas, ne démontre pas avoir procédé au règlement de la dette locative.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 07 décembre 2023. L’obligation de la SAS DECOR BAT 13 de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 07 décembre 2023, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 107,10 euros et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation mensuelle sera accordée à hauteur de 107,10 euros.

Sur les loyers et charges impayés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 15 avril 2024 que la SAS DECOR BAT 13 a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de janvier 2023, et reste lui devoir une somme de 1 342,19 euros, arrêtée au 15 avril 2024.

Les sommes réclamées au titre de la clause pénale (majoration des sommes dues et conservation du dépôt de garantie) ne seront pas prises en compte, une telle clause pouvant être modulée par le juge du fond, elle ne peut constituer une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du locataire de payer la somme de 1 342,19 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 15 avril 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 1 342,19 euros, le surplus étant rejeté.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le juge des référés n’est compétent que pour accorder une provision. Il ne lui appartient pas de liquider les préjudices, or la demande n’est pas faite à titre provisionnel

Au-delà, Madame [H] [S] ne démontre pas de préjudice distinct de celui réparé par l’octroi des intérêts.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SAS DECOR BAT 13 sera condamnée, à payer à Madame [H] [S] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS DECOR BAT 13 qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 06 novembre 2023.

Il serait prématuré et aléatoire d’anticiper l’absence d’exécution de la présente ordonnance au point de condamner la SAS DECOR BAT 13 au paiement des frais d’exécution forcée, par dérogation aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée en ce sens sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail, conclu le 30 décembre 2021 entre Madame [H] [S] et la SAS DECOR BAT 13, à la date du 07 décembre 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS DECOR BAT 13 et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

CONDAMNONS la SAS DECOR BAT 13 à payer à Madame [H] [S], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 07 décembre 2023, d’un montant de 107,10 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS DECOR BAT 13 à payer à Madame [H] [S] la somme provisionnelle de 1 342,19 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 15 avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETONS les demandes au titre des clauses pénales ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SAS DECOR BAT 13 à payer à Madame [H] [S], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS DECOR BAT 13 aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 06 novembre 2023 et le coût de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT