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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00105 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C3XS

AFFAIRE : S.C.I. GARY C/ S.A.R.L. TATANKA SALOON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 29 AOÛT 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. GARY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Barbara CHATAIGNER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant et M^e Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant substitué par M^e TOULLEC, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. TATANKA SALOON, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline AUGIS VIDAL de la SELAS AGN AVOCATS NANTES, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 30 Juin 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 29 Août 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 29 Août 2025

grosse délivrée

le 29 08 2025

à M^es Chataigner Augis Vidal

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 26 avril 2021, la S.C.I. GARY, bailleresse, a consenti, pour une durée de neuf années prenant effet rétroactivement au 15 janvier 2021, à la société TATANKA SALOON, preneuse, un bail commercial portant sur un immeuble à usage mixte, composé d’une partie à usage commercial de restaurant et d’une partie à usage d’habitation, sis [Adresse 3].

Par courrier en date du 11 juillet 2024, la société TATANKA SALOON a notifié à la S.C.I. GARY son intention de résilier le bail à effet du 11 janvier 2025.

La bailleresse n’a pas répondu à cette demande de résiliation.

Au mois de janvier 2025, la société TATANKA SALOON était débitrice d’une somme de 4.183,01 €, constitué d’arriéré locatif.

Malgré l’absence de l’acceptation par le bailleur de la résiliation anticipée du bail, un état de lieux de sortie s’est tenu le 19 février 2025.

Cet état de lieux mentionne des désordres tenant à la présence de saleté, des déchets entassés dans la cour extérieure, ainsi que de la moisissure et diverses dégradations, tant dans la partie à usage commercial que dans la partie à usage d’habitation.

C’est dans ce cadre que, par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, la S.C.I. GARY, bailleresse, a fait assigner la société TATANKA SALOON, preneuse, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins d’obtenir :

Constater le maintien du contrat de bail jusqu’à la fin de la période triennale en cours, soit jusqu’au 14 janvier 2027 ;Condamner par provision la société TATANKA SALOON à lui verser la somme de 9.765,92 € au titre du montant des loyers et charges dus, comptes arrêtés au 30 avril 2025 ;Condamner par provision la société TATANKA SALLON au paiement des loyers et charges dus, du 1er mai 2025 jusqu’à la fin de la période triennale en cours, soit jusqu’au 14 janvier 2027, sous réserve pour la société TATANKA SALOON de délivrer un congé pour cette date en bonne et due forme ;Commettre un expert judiciaire à l’effet de :Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;Convoquer les parties ;Se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble concerné ;Constater l’état des locaux abandonnés ;Dresser un état descriptif de l’immeuble concerné, propriété de la requérante ;Comparer cet état avec celui décrit par l’état des lieux d’entrée ;Déterminer la solidité structurelle du mur porteur ayant été frangé puis refermé ;Dire éventuellement les travaux afférents à la remise en état des locaux susceptibles de relever des obligations du locataire sortant et en déterminer le coût et la durée ;Prescrire, le cas échéant, toutes mesures utiles ou urgentes ;D’une manière générale, fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction qui serait éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;De tout cela dresser un rapport qui sera déposé au Greffe du tribunal dans l’attente des constatations effectuées éventuellement pendant les travaux puis après leur réalisation en relation avec les constatations initiales ;Dire et juger que l’expert pourra recueillir l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;Dire et juger que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de quatre mois à compter du jour du dépôt de la consignation.Condamner la société TATANKA SALOON à lui verser la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la société TATANKA SALOON en tous les dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 juin 2025.

A l’audience, la bailleresse a comparu et a complété ses demandes. Elle a réactualisé le montant des loyers et charges demandés à la défenderesse à hauteur de 13.487,86 €, suivant comptes arrêtés au 30 juin 2025, et a modifié le montant demandé au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 4.000 €.

Elle a sollicité de débouter la société TATANKA SALOON de l’ensemble de ses demandes, tenant à la résiliation du contrat aux torts de la bailleresse, le paiement par provision de la somme de 44.500 € et sa condamnation à lui verser 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle a fait valoir qu’une résiliation amiable du bail n’a pas eu lieu, même si un état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire. Elle a soutenu n’avoir jamais donné son accord pour la résiliation anticipée du bail et que le bail se poursuit entre les parties, malgré le départ du locataire, au moins jusqu’au terme de la période triennale en cours, sous réserve de notification régulière du congé donné par le locataire.

Elle a soutenu que la défenderesse a délibérément délaissé les lieux pour aller exploiter un autre local sous la même enseigne, à [Localité 5].

Elle a fait valoir que son locataire n’a subi aucun préjudice, ses allégations sur des infiltrations au niveau du local du restaurant et l’absence de l’eau chaude au niveau de la partie habitation ne lui étant pas dénoncées et ne sont soutenues par aucun moyen de preuve. Elle a sollicité de débouter la preneuse de sa demande indemnitaire à hauteur de 44.500 €.

Sur la demande de constatation de la validité du congé donné par la défenderesse, elle a soutenu qu’il ne respecte pas les formalités minimales pour un congé, la société TATANKA SALOON se contentant de demander l’accord du bailleur sur une résiliation anticipée.

Elle a soutenu que la défenderesse a réalisé un frangement d’un mur dans le local restauration, sans son accord, modifiant ainsi la consistance des lieux.

La société TATANKA SALOON a comparu et a souligné le fait que les lieux se sont dégradés à la suite des infiltrations incessantes qui ont été dénoncées à la bailleresse, sans succès, et qui ont rendu le local insalubre. La défenderesse a demandé :

A titre principal :

Déclarer la S.C.I. GARY mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;Débouter la S.C.I. GARY purement et simplement ;Accueillir la S.A.R.L TATANKA SALOON en ses demandes reconventionnelles ;Constater que les parties sont parvenues à un accord exprès de résiliation amiable du bail commercial à effet du 11 janvier 2025 et, subsidiairement à effet du 19 février 2025 ;Dire que cet accord produit tous ses effets et engage irrévocablement les deux parties.

A titre subsidiaire :

Constater la responsabilité de la S.C.I. GARY en raison de sa rétractation fautive ;Constater les manquements graves et répétés du bailleur à ses obligations contractuelles ;Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur à effet du 11 janvier 2025 ;Condamner la S.C.I. GARY par provision au paiement de la somme de 44.500 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner la S.C.I. GARY à lui payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la S.C.I. GARY aux entiers dépens de la présente procédure.

La société TATANKA SALOON a soutenu avoir informé Madame [L], gestionnaire de l’immeuble, de ses difficultés d’exploitation et obtenu son accord pour une résiliation anticipée, matérialisée par l’envoi de la lettre recommandée du 11 juillet 2024. Elle a fait valoir que le gestionnaire de l’immeuble s’étonnait de ce que le loyer du mois de novembre 2024 ait été versé alors qu’elle pensait que la société TATANKA quitterait les lieux en octobre 2024, ce qui démontre l’accord sur la résiliation anticipée.

Elle a soutenu que le congé délivré respecte les formalités et qu’en cas où le tribunal devrait considérer que le bail n’a pas été amiablement résilié, il jugera qu’un congé a bien été donné pour la première échéance triennale du 14 janvier 2027.

Elle a soutenu que la rétractation tardive de la S.C.I. GARY sur la résiliation anticipée du bail lui a causé un préjudice en la privant de la possibilité d’organiser rationnellement sa situation et elle a demandé de lui allouer des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 44.500 € correspondant aux loyers échus et à échoir du 1er janvier 2025 au 14 janvier 2027.

Elle a fait valoir que la demande d’expertise sollicitée par la S.C.I. GARY pour faire constater le mauvais état des lieux après son départ n’a aucun intérêt et se heurte à une contestation sérieuse, dès qu’elle a quitté effectivement les lieux le 11 janvier 2025 en laissant les clefs et que l’état des lieux de sortie contradictoire a été fait le 19 février 2025. Elle a soutenu qu’elle ne pourrait pas être tenue responsable pour ce qu’il a pu être fait entre ces deux dates.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce que « à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L.145-9 ».

L’article L.145-9 du code de commerce précise que « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

S’agissant du juge des référés, il doit être relevé qu’il statue en principe en fonction des critères de l’article 834 du code de procédure civile, soit en vertu de l’urgence et, surtout, en l’absence de contestation sérieuse, sauf à ce qu’une clause du contrat ait réservé spécialement sa compétence, comme l’a rappelée la Cour de Cassation.

En l’espèce, la S.C.I. GARY et la S.A.R.L. TATANKA SALOON ont conclu un bail commercial pour une durée de 9 ans, le 26 avril 2021.

Par courrier du 11 juillet 2024, la preneuse a adressé un courrier en LRAR à sa bailleresse pour l’informer de son souhait de voir résilier le bail à effet du 11 janvier 2025.

La bailleresse soutient n’avoir jamais donné son accord pour une résiliation anticipée du contrat de bail, mais, malgré tout, elle a participé à la conclusion d’un état de lieux de sortie, de manière contradictoire, le 19 février 2025.

Chaque partie soutient des arguments contradictoires et opposés sur la résiliation anticipée du contrat de bail.

Tout l’argumentaire conduit à la mise en exergue d’une contestation sérieuse quant à l’éventuelle résiliation du bail de manière anticipée. De fait, si la constatation de manifestations tacites de volonté de la bailleresse pourrait résulter de sa participation, même déléguée, à un état des lieux de sortie, outre la remise des clés par les preneurs, la SCI GARY verse aux débats des pièces nécessitant une analyse plus approfondie constituant, en soit, une contestation sérieuse.

En effet, le litige soumis à l’appréciation du juge des référés relève de l’analyse des conditions et règles de résiliation d’un contrat de bail commercial. Or il est constant que le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas compétence pour prononcer le maintien d’un contrat de bail commercial contesté et/ou apprécier la validité du congé par le preneur dès lors que l’appréciation doit porter sur une interprétation de la volonté commune des parties.

En conséquence, les demandes, principales ou subsidiaires, formulées ne sauraient être tranchées par le juge des référés, en relevant des juges du fond.

S’agissant de la demande d’expertise au visa de l’article 145 du Code de procédure civile, ce dernier prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l’espèce, la S.C.I GARY conteste essentiellement, dans le cadre de cette demande d’expertise, la bonne réalisation d’une frange liée à la modification des lieux réalisée sans l’aval du propriétaire. La question de l’état des lieux est donc globalement indifférente à la demande d’expertise dès lors que le motif légitime est suffisamment justifié. De fait, l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire celui d’un possible litige, et l’absence de procès actuel. Il sera donc fait droit, sans plus de débats, à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « même en présence d’une contestation sérieuse, le président du Tribunal Judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

S’agissant enfin de la demande reconventionnelle d’octroi des dommages et intérêts à hauteur de 44.500 €, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, le juge des référés peut accorder une provision dès lors que l’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable. Or la défenderesse demande une provision sur dommages-intérêts qui pourront être accordés en cas de reconnaissance de responsabilité de la demanderesse, qui n’est pas établie à ce stade pour les raisons rappelées supra. Dès lors, et sans plus de développements, la demande de provision sera rejetée.

Chaque partie échoue dans ses prétentions. En outre, la défenderesse à une demande d’expertise ne saurait être considérée comme partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile. Dans ces conditions, il apparaît de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La S.C.I. GARY sera conservera les entiers dépens exposés à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant les demandes visant à constater le maintien du contrat de bail, avec toutes les conséquences qui en découlent, ou la validité du congé délivré le 11 juillet 2024 avec effet au 11 janvier 2025 ;

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise,

Désignons en qualité d’expert :

[K] [M], [Adresse 4]

inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Poitiers lequel aura pour mission de:

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser,

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l’expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d’expertise,

Se rendre sur place, [Adresse 3],

Visiter les lieux et les décrire,

Relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux (réalisation d’une frange et de travaux de modification des lieux réalisés sans l’aval préalable du propriétaire), en considération des documents transmis par les parties et des examens techniques déjà présents au dossier,

Vérifier si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes,

Préciser autant que possible la nature des désordres, la date d’apparition et la date de réclamation,

Décrire et préciser la date d’éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine,

Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,

Préciser et évaluer les préjudices et autres coûts éventuellement induits par ces désordres,

Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de préciser si les désordres affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination afin de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu, tous les préjudices subis,

Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés,

Disons que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Disons qu’il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis ;

Disons que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

Invitons l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d’expertise ;

Rappelons que l’expert devra à l’issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu’à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l’article 245 du Code de procédure civile ;

Informons les parties qu’il est de leur intérêt d’appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d’expertise ;

Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;

Disons que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 9 mois du prononcé de la consignation effective ;

Fixons la consignation à la somme de 3.500 € que la SCI GARY devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne par chèque libellé à l’ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l’aide juridictionnelle totale) ;

Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;

Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;

Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;

REJETONS les autres demandes des parties ;

CONDAMNONS la S.C.I. GARY aux entiers dépens.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, Greffier.

Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO