TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e VOISIN Jean

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04127 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FEM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. 3D, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [O]

né le 22 Avril 1991 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [P] [K]

née le 25 Septembre 1958 à [Localité 6] (ALGERIE) ([Localité 2], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 15 février 2016, la société civile immobilière (SCI) 3D a donné à bail à Monsieur [U] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 430 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 6 février 2016, Madame [P] [K] épouse [O] s’est portée caution du locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI 3D a fait signifier à Monsieur [U] [O] par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024 un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 1.004,56 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 21 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, la SCI 3D, prise en la personne de son gérant, a fait assigner Monsieur [U] [O] et Madame [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [P] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 2.195,84 euros, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 4 juin 2024 et sous réserve de l’actualisation de la créance locative en ce qui concerne les échéances suivantes qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,

— constater, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat conclu, la résiliation du bail qui lui a été consenti, et ce à ses torts et griefs exclusifs,

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [U] [O] et celle de tous occupants pour lui ou avec lui de l’appartement sis à [Adresse 7],

— condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [P] [K] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation éventuellement révisée, fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majorée d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, due jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [P] [K] à lui payer la somme de 900 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris tous les frais d’huissier exposés.

Au soutien de ses prétentions, la SCI 3D expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 6 mars 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 12 septembre 2024, la SCI 3D, représentée par son conseil, a sollicité les termes de son assignation à l’exception de la demande d’expulsion dont elle s’est désistée. Elle a signalé le départ Monsieur [U] [O] le 23 juin 2024, avec une remise des clés à un tiers. Elle a fait valoir, qu’en tout état de cause et dans le cadre de la restitution des clés, le locataire doit un mois de préavis. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2.692,66 euros, selon décompte en date du 12 septembre 2024, terme de juillet inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [O] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Madame [P] [K], dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon décision rendue le 7 novembre 2024 afin que la SCI 3D justifie de l’accusé de réception afférent au procès-verbal de recherches infructueuses.

A l’audience du 9 janvier 2025, la SCI 3D, représentée par son conseil, réitère ses demandes.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 12 juin 2024 a été dénoncée le 13 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 24 octobre 2024.

Par ailleurs, la SCI 3D justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI 3D est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 15 février 2016 contient une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2024, pour la somme en principal de 1.004,56 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’acte de cautionnement, régulier, est versé au débat.

M. [U] [O] et Mme [P] [K] sont redevables solidairement des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [U] [O] et Mme [P] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 476,82 euros actuellement, et de condamner M. [U] [O] et Mme [P] [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des explications fournies que M. [U] [O] et Mme [P] [K] restent devoir la somme de 2.692,66 euros, à la date du 9 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2024 inclus.

Pour la somme au principal, M. [U] [O] et Mme [P] [K] et Monsieur [U] [O], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 2.692,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [O] et Mme [P] [K], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI 3D, Monsieur [U] [O] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 15 février 2016 entre la SCI 3D d’une part et Monsieur [U] [O] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [U] [O] et Mme [P] [K] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre cent soixante-seize euros et quatre-vingt-deux centimes (476,82 euros) à ce jour, à compter du 7 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [O] et Mme [P] [K] à verser à la SCI 3D, à titre provisionnel, la somme de deux mille six cent quatre-vingt-douze euros et soixante-six centimes (2.692,66 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 9 janvier 2025, terme du mois de juin 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [O] et Mme [P] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à verser à la SCI 3D une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente,