TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

Le 04 avril 2025

à M^e NAUDIN Anne Cécile

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 avril 2025

à M^e GALLO Stéphane

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07493 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4IHA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [D]

né le 16 Juillet 1977 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [L], domicilié : chez FONCIA [Localité 7] venant aux droits de FONCIA [Adresse 6], [Adresse 9]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2], domiciliée : chez FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 12 mars 2014, Monsieur [M] [L] a consenti à Monsieur [C] [D] un appartement à usage d’habitation sis à [Adresse 8].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 octobre 2023, Monsieur [C] [D] a assigné Monsieur [M] [L] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 7], devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé, aux fins

de voir dire et juger que Monsieur [L] ne satisfait pas à l’obligation d’assurer une jouissance paisible du logement à son locataire, ni aux règles d’hygiène et de salubrité ;de voir condamner Monsieur [L] à lui verser une provision de 1576,00 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance subi depuis juin 2023, sous réserve d’actualisation au jour de l’audience ;de voir condamner Monsieur [L] et le Syndicat des copropriétaires à prendre toutes les mesures qui s’imposent pour éradiquer les nuisibles de son appartement et des parties communes, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ; de voir condamner Monsieur [L] et le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er février 2024, date à laquelle seul Monsieur [D] a comparu représenté par son avocat, pour solliciter le bénéfice de son acte introductif d’instance.

A la date du délibéré fixé le 28 mars 2024, une réouverture des débats a été ordonnée. Le conseil de la SAS FONCIA [Localité 7] a indiqué avoir été informé de la procédure après les débats du 1er février 2024 et que sa cliente n’était pas le syndic en exercice de la copropriété.

Le 5 avril 2024, Monsieur [D] a délivré une nouvelle assignation au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SAS SAPHIE.

Le dossier a été renvoyé à plusieurs reprises avant d’être plaidé le 16 janvier 2025.

Lors des débats, les parties ont toutes été représentées par leur conseil et se sont référées à leurs conclusions déposées.

Monsieur [C] [D] a réitéré l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans l’assignation, sauf à actualiser à 7.706,24 euros le montant de la provision sur indemnisation du préjudice de jouissance et à rajouter une demande de condamnation de Monsieur [M] [L] à indemniser un préjudice moral à hauteur de 2.000 euros et un préjudice matériel de 100 euros.

Monsieur [C] [D] a exposé en substance avoir alerté son bailleur depuis juin 2023, de l’infestation de l’appartement par des insectes nuisibles (punaises de lit et cafards) provenant des parties communes de l’immeuble, en vain. Cette problématique est récurrente, ayant exigé des traitements effectués à ses frais en 2021 et 2022. Monsieur [L] est resté sourd et inerte face à ses réclamations et aux mises en demeure de sa protection juridique. Cette situation l’a contraint à se débarrasser de sa literie et le place dans un état de détresse psychique. Monsieur [D] s’est dit fondé à obtenir l’indemnisation de ses préjudices, particulièrement de jouissance, consistant en la répétition des loyers versés à compter du 31 juillet 2023, date d’information du bailleur jusqu’au jour de l’éradication, et la réalisation de travaux d’éradication sous astreinte.

Monsieur [M] [L] a demandé au juge des référés

A titre principal de juger que les demandes de Monsieur [D] se heurtent à des contestations sérieuses et se déclarer incompétent au profit du juge du fond A titre subsidiaire de débouter Monsieur [D] de ses demandes En tout état de cause de condamner Monsieur [D] à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [L] a soutenu que les demandes de Monsieur [D] se heurtent à une contestation sérieuse en ce qu’elle induit de rechercher les responsabilités. Il a fait valoir que le locataire occupe les lieux depuis 2014 et qu’il n’apporte pas la preuve que les nuisibles n’ont pas été introduits de son fait et / ou par manque d’entretien courant des lieux. Il a démenti avoir été alerté en ce sens avant le courrier adressé par l’assureur du locataire en juillet 2023 auquel son mandataire a donné suite immédiatement. Des interventions ont été réalisées dans l’intégralité de l’immeuble, et particulièrement les parties communes, qui implique la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a conclu :

A titre principal au rejet des demandes de Monsieur [D] en l’état de contestations sérieuses A titre subsidiaire à la condamnation de Monsieur [D] et Monsieur [L] à procéder à la désinsectisation de leur partie privative et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires En tout état de cause à la condamner de Monsieur [D] ou tout succombant à lui payer une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires (ci-après SDC) a fait valoir que Monsieur [D] ne démontre pas que les désordres proviendraient des parties communes, ni même la présence d’une infestation de nuisibles. Une intervention préventive a été commandée pour désinsectiser tout l’immeuble dont la cause réside dans l’infestation du logement de Monsieur [D]. Ce dernier n’a pas sollicité la désinsectisation des parties privatives. Le SDC a donc estimé avoir rempli ses obligations.

Pour le surplus des moyens développés par les parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

Sur les contestations sérieuses

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Reprochant au bailleur la présence de nuisibles et son inertie, Monsieur [D] sollicite d’une part la désinsectisation sous astreinte de son logement, d’autre part une provision à valoir sur ses préjudices de jouissance, moral et matériel.

Tant le bailleur que le syndicat des copropriétaires opposent une contestation sérieuse à ces demandes, sur lesquelles il ne peut dès lors être référé.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En contrepartie, l’article 1719 du Code civil édicte que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucunes stipulations particulières :

de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (…) ;d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempte de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Il est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

Il n’est pas contesté en l’espèce qu’à l’entrée dans les lieux en mars 2014, aucune présence d’insectes n’a été relevée et que la présence de punaises de lit dans le logement loué vide, a été signalée au mandataire du bailleur pour la première fois par courrier de la protection juridique du locataire adressé au mandataire du bailleur le 31 juillet 2023, soit plus de 9 ans après.

Monsieur [D] ne produit aucun élément permettant de confirmer que l’infestation serait étendue sur plusieurs habitations et / ou aux parties communes de l’immeuble, et qu’elle exclut en conséquence une négligence ou un mauvais entretien du locataire comme le soulève le bailleur.

Monsieur [L] verse aux débats un courriel de son mandataire envoyé au syndic le 23 juin 2023, qui signale l’immeuble, parties communes et appartements, sont infestés de punaises de lit, que le locataire a déjà traité son appartement il y a un an. Le mandataire a relancé le syndic par courriels des 7 août et 9 août 2023.

Un ordre de service a bien été donné par le syndic à une entreprise d’assainissement, aux fins de désinsectisation contre les punaises de lit dans tout l’immeuble dès le 23 juin 2023. La facture a été validée le 6 octobre 2023, soit antérieurement à l’assignation, et l’intervention a été réalisée le 24 novembre 2023.

L’origine de la présence de punaises de lit au sein de l’appartement n’est pas déterminée. Le juge des référés qui est juge de l’évidence ne peut se prononcer sur les responsabilités encourues du fait de la présence des insectes. Les défendeurs opposent ainsi une contestation sérieuse aux demandes de Monsieur [D].

La question de l’indemnisation du locataire et de la responsabilité du bailleur et / ou du syndicat des copropriétaires du fait de la présence de punaises de lit relève du juge du fond.

Il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] qui succombe, sera condamné à payer une somme de 200 euros à chacun des défendeurs et à supporter l’ensemble des dépens de la procédure.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de Monsieur [C] [D] ;

DISONS, en conséquence, n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] à payer à Monsieur [M] [L] représenté par son mandataire la SAS [Localité 7] FONCIA une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT