TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 11 Avril 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 07 Mars 2025

N° RG 24/02665 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AM2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [M] épouse [E]

née le 15 Juillet 1936 à [Localité 21], demeurant [Adresse 28]

représentée par Maître Olivier COMTE de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE DE REALISATION, dont le siège social est sis [Adresse 27], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier GRIMALDI de la SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 23 juin 1977, Mme [S] [P] veuve [M] a donné à bail à construction à M. [B] [A] et Mme [K] [J], une propriété sise à [Adresse 20], figurant au cadastre à la section CR lieudit [Localité 25] sous les numéros [Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 12], [Cadastre 11], [Cadastre 10], [Cadastre 15], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 16], [Cadastre 6], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 17], [Cadastre 18], pour une durée de 50 ans.

Par acte authentique du 21 avril 1988, M. [B] [A] et Mme [K] [J] ont cédé à la SARL société immobilière de réalisation le bail à construction.

Mme [H] [M] épouse [E], venant aux droits de Mme [S] [P] veuve [M] a mandaté un commissaire de Justice qui a dressé des procès-verbaux de constat les 17 février, 24 février et 13 mars 2023.

***

Suivant actes de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, Mme [H] [M] épouse [E] a assigné la SARL société immobilière de réalisation en référé, au visa notamment de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de :

Condamner la SARL Société immobilière de réalisation à lui produire dans les 8 jours suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 300 € par jour de retard : Les attestations d’assurance et les acquits des primes depuis la prise de jouissance du bail à construction le 15 juillet 1977, Les certificats de conformités de l’ensemble des constructions édifiées depuis la prise de jouissance, ordonner une expertise, condamner la SARL société immobilière de réalisation à lui payer une provision ad litem de 20.000 €, outre la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 7 mars 2025, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, Mme [H] [M] épouse [E] a maintenu les mêmes demandes et sollicité le rejet des prétentions adverses.

Elle sollicite la désignation d’un expert pour contrôler la conformité des constructions aux obligations du preneur et aux permis de construire et affirme la nécessité d’établir les désordres affectant les constructions, le défaut d’entretien et les mesures propres à remédier à l’état des bâtiments et les chiffrer.

La SARL Société Immobilière de réalisation « SIR », par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, demande de rejeter les demandes et de condamner Mme [H] [M] épouse [E] au paiement de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Elle précise avoir produit une attestation indiquant que le bien est assuré par un contrat multirisque immeuble et une responsabilité civile relative au terrain. S’agissant des permis de construire et certificats de conformités des constructions, elle affirme ne pas avoir d’obligation légale de conserver ces documents plus de 5 ans et qu’elle ne les a plus en sa possession. Elle indique toutefois que les documents avaient été transmis et réceptionnés par M. [D] [E].

Elle expose que le bail à construction doit se terminer le 14 juillet 2027 et que la demande d’expertise est prématurée, concluant à l’absence d’intérêt légitime. Elle ajoute que plusieurs constats ont été réalisés et que les parties disposent des éléments nécessaires. Enfin, elle réfute l’existence d’un préjudice dès lors que le terme du bail à construction n’est pas intervenu.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande de communication de pièces :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

***

En l’espèce, il résulte des documents produits que Mme [H] [M] et la SARL Société Immobilière de réalisation sont liées par un bail à construction concernant une propriété sise à [Adresse 20], figurant au cadastre à la section CR lieudit [Localité 24] [Adresse 23] sous les numéros [Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 12], [Cadastre 11], [Cadastre 10], [Cadastre 15], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 16], [Cadastre 6], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 17], [Cadastre 18]. Ce contrat a été conclu pour une durée de 50 ans, dont l’échéance est fixée au 14 juillet 2027.

Le bail à construction prévoit dans son article « Charges et conditions » III°, que l’obligation d’achever les travaux dans les délais indiqués ci-dessus comporte, pour le preneur, celle d’obtenir, le moment venu, le récépissé de la déclaration d’achèvement (…) La délivrance de ce récépissé n’emportera pas, par elle-même reconnaissance de la conformité aux prévisions ni renonciation au droit du bailleur d’exiger cette conformité. Le preneur s’oblige à faire toute diligence pour obtenir dans les plus brefs délais, le certificat de conformité prévue par la réglementation relative au permis de construire et à notifier ce certificat au bailleur, dans le mois de sa délivrance.

Le X° de l’article « Charges et conditions » prévoit également que le preneur sera tenu d’assurer, dès le début des travaux, et de maintenir assurées les constructions qu’il se propose d’édifier, (….) Il justifiera de ces assurances et de l’acquit exact des primes à toute demande du bailleur.

La SARL Immobilière de Réalisation produit une attestation de M. [G] de la SARL AVIE-CAP, courtier en assurance, mentionnant que la société SIR est actuellement assurée au titre d’un contrat multirisque immeuble et une police responsabilité civile relative au terrain, en qualité de propriétaire (AH569618 à effet du 1er janvier 2007 et AA872067 à effet du 20 décembre 2006). Il est également précisé que les primes de ces deux contrats, souscrits depuis 2006 et 2007 sans discontinuer à ce jour, ont toutes été honorées annuellement. Le courrier du 31 juillet 2024 porte l’entête de la société Generali.

A ce titre, la société défenderesse affirme que M. [G] est un courtier agréé Generali et que celui-ci est habilité à éditer des attestations d’assurance de la compagnie.

Le preneur justifie ainsi des assurances obligatoires et de l’acquittement des primes. La demande de communication de pièce formulée à ce titre droit être rejetée.

S’agissant des certificats de conformités, la SARL Immobilière de Réalisation affirme avoir produit les certificats en temps voulu, mais ne le démontre pas.

En outre, l’obligation de communiquer ces documents résulte du contrat de bail à construction et ne saurait être dispensée par l’absence d’obligation de conserver les documents administratifs pour une durée supérieure à 5 ans.

La défenderesse ne démontre pas non plus impossibilité d’obtenir les certificats de conformité prévue par la réglementation relative au permis de construire.

Dès lors, l’obligation de la SARL Immobilière de Réalisation est non contestable et il convient d’ordonner à la SARL société Immobilière Réalisation de communiquer les certificats de conformité des constructions édifiées depuis la prise de jouissance, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, pendant soixante jours, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Cass., Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539).

***

En l’espèce, Mme [H] [M] épouse [E] produit des procès-verbaux de constat de commissaire de Justice des 24 février et 13 mars 2023.

Elle justifie qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués. Peu importe que le contrat de bail à construction ne soit pas arrivé à échéance, il est démontré qu’il existe un litige plausible, bien qu’éventuel et futur. Cette mesure d’instruction sera donc ordonnée en la limitant aux désordres évoqués dans l’assignation et en mettant à la charge de Mme [H] [M] épouse [E] le paiement de la provision initiale.

Sur la demande de provision ad litem :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucune responsabilité n’est établie au regard des documents transmis, et la demande de provision ad litem se heurte à des contestations sérieuses incontournables ne permettant pas d’y faire droit.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de Mme [H] [M] épouse [E].

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Rejetons la demande de production des attestations d’assurance ;

Ordonnons à la SARL société Immobilière Réalisation de communiquer les certificats de conformité des constructions édifiées depuis la prise de jouissance, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, pendant soixante jours, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[N] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 12 31 62 93 Mèl : [Courriel 26]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis à [Adresse 19] [Adresse 22], figurant au cadastre à la section CR lieudit [Localité 24] [Adresse 23] sous les numéros [Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 12], [Cadastre 11], [Cadastre 10], [Cadastre 15], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 16], [Cadastre 6], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 17], [Cadastre 18], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions, les procès-verbaux de constat en date des 24 février et 13 mars 2023, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par Mme [H] [M] épouse [E] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

* – donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de déterminer la date de réception,

* – donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de faire les comptes entre les parties,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par Mme [H] [M] épouse [E], d’une avance de 4.400 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de provision ad litem ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Rejetons les demandes formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de Mme [H] [M] épouse [E].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT