COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.C.I. MARIE LOUISE c/ [I]

MINUTE N°

DU 01 Avril 2025

N° RG 24/01227 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PRWE

Grosse délivrée

à M^e PEREZ

Expédition délivrée

à M^e GODFRIN

le

DEMANDERESSE:

S.C.I. MARIE LOUISE

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Cédric PEREZ, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [I]

né le 02 Décembre 1999 à [Localité 7] (28)

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Véronique GODFRIN, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 15 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 1er Avril 2025.

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. MARIE LOUISE a donné à bail à Monsieur [T] [I] un logement sis à [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 390,00 euros et une provision mensuelle pour charges de 90,00 euros, soit un total mensuel de 480,00 euros.

Invoquant le fait que le bail avait pris fin le 30 septembre 2022, la S.C.I. MARIE LOUISE a fait citer Monsieur [T] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, lequel a par ordonnance du 5 octobre 2023 dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

La S.C.I. MARIE LOUISE a donc fait citer Monsieur [T] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice, statuant au fond, par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, à l’audience du 13 juin 2024, aux fins d’ordonner son expulsion et statuer sur ses conséquences.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 15 janvier 2025,

À l’audience,

La S.C.I. MARIE LOUISE, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réponse n°2 déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande :

À titre principal de :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [T] [I] à lui payer la somme de 2 514,42 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 2 janvier 2025 ;

— condamner Monsieur [T] [I] à lui payer une indemnité d’occupation de 480,00 euros par mois à compter du 1er février 2025 et ce jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef ;

À titre subsidiaire de :

— prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [T] [I] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [T] [I] à lui payer la somme de 2 514,42 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 2 janvier 2025 ;

— condamner Monsieur [T] [I] à lui payer une indemnité d’occupation de 480,00 euros par mois à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef ;

En tout état de cause de :

— débouter Monsieur [T] [I] de ses demandes ;

— condamner Monsieur [T] [I] à lui payer la somme de 4 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Monsieur [T] [I], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions récapitulatives, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande de débouter la S.C.I. MARIE LOUISE de ses demandes et reconventionnellement de :

— déclarer nul le contrat de bail meublé étudiant dont se prévaut la S.C.I. MARIE LOUISE ;

— à titre principal, requalifier le contrat de bail meublé étudiant en contrat d’habitation vide soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à effet au 8 février 2022 et condamner la S.C.I. MARIE LOUISE à lui rembourser le montant des loyers et charges payé depuis son entrée dans les lieux jusqu’à ce jour,

— à titre subsidiaire, condamner la S.C.I. MARIE LOUISE à lui rembourser le montant des loyers et charges payés depuis son entrée dans les lieux jusqu’à ce jour, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,

— en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner la S.C.I. MARIE LOUISE à lui payer la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil à titre de dommages et intérêts et celle de 4 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens distraits au profit de Maître GODFRIN.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 puis a été prorogée au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la S.C.I. MARIE LOUISE

Selon l’article 9 code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1849 alinéa 3 du code civil, les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.

Monsieur [T] [I] soulève la nullité du contrat de bail en indiquant au moyen des statuts et de l’extrait Kbis produits par la S.C.I. MARIE LOUISE que le bail dont elle se prévaut a été signé par Monsieur [B] [I] qui n’avait pas qualité pour ce faire en vertu de son statut d’associé.

Il expose que seul Monsieur [C] [I] avait la capacité juridique de signer le bail dès lors que l’article 14 des statuts stipule que : « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l’objet social ».

La S.C.I. MARIE LOUISE invoque pour sa part l’inopposabilité des statuts aux tiers et déclare qu’elle a entendu donner plein effet au bail signé en son nom par Monsieur [B] [I] et Monsieur [T] [I].

En l’espèce, il ressort en effet de l’ensemble des éléments du dossiers que la S.C.I. MARIE LOUISE a ratifié le bail conclu par son associé qui est par ailleurs propriétaire du bien litigieux en indivision avec Monsieur [C] [I].

En considération de l’ensemble de ces développements, l’exception de nullité soulevée par Monsieur [T] [I] sera déclarée irrecevable.

Sur la signature du bail

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que sans eux l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1140 du même code précise qu’il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.

La S.C.I. MARIE LOUISE soutient avoir signé avec Monsieur [T] [I] un bail étudiant d’une durée de neuf mois le 1er janvier 2022 arrivé à expiration le 30 septembre 2022.

Elle demande à la juridiction d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [I] devenu occupant sans droit ni titre suite à son maintien dans les lieux au-delà du terme du bail.

Monsieur [T] [I] s’oppose à cette demande en arguant que le bail est antidaté dès lors qu’il n’était pas à [Localité 8] le 1er janvier 2022 et ne peut donc l’avoir signé. Il déclare qu’il a en réalité été signé le 13 mai 2022 sous la contrainte et qu’il est en conséquence entaché de nullité.

Il invoque un vice de violence exercé par l’associé de la société, Monsieur [B] [I], qu’il décrit comme étant un homme colérique et que le bail dont se prévaut la S.C.I. MARIE LOUISE est en conséquence nul.

Il convient de préciser que Monsieur [B] [I] est le père de Monsieur [T] [I] et que cette situation est confirmée par l’ensemble des éléments du dossier, ainsi que par les allégations des parties.

Monsieur [T] [I] communique au soutien de ses prétentions notamment diverses attestations de ses proches, un message envoyé à son oncle le 8 février 2022 que des échanges de mails entre lui et son père aux moins de juin, juillet et décembre 2022.

La S.C.I. MARIE LOUISE réfute le vice de violence invoqué par Monsieur [T] [I] et indique que le bail n’est pas antidaté mais été conclu pour régulariser la situation que Monsieur [T] [I] avait créée en prenant possession des lieux dès le mois de janvier 2022.

Au soutien de son argumentaire, elle produit deux mails envoyés par Monsieur [T] [I], le premier en date du 29 septembre 2021 dans lequel il expose souhaiter arriver dans le logement litigieux mi-janvier et repartir le 31 août, le second en date du 8 mars 2022 où il indique qu’il va « changer la box et passer éventuellement à la fibre ».

S’il est incontestable que Monsieur [T] [I] n’était pas à [Localité 8] le 1er janvier 2022 et qu’il est entré dans les lieux le 8 février 2022, comme cela ressort de ses conclusions et du message qu’il justifie avoir envoyé à son oncle ce jour pour lui annoncer son arrivée dans le logement litigieux, celui-ci échoue à démontrer l’existence d’un vice du consentement caractérisé par la violence.

Il ressort de l’ensemble du dossier qu’il règne un climat délétère entre Monsieur [T] [I] et son père, Monsieur [B] [I]. Cependant si le défendeur n’était pas à [Localité 8] le 1er janvier 2022, il ne conteste pas avoir souhaité, comme cela ressort du mail produit par la demanderesse, occuper le bien à compter du mois de février 2022. En outre, s’il déclare avoir signé le bail le 13 mai 2022 il n’apporte aucun élément permettant à la juridiction de s’assurer de la véracité de cette allégation.

En effet, les relations conflictuelles entre les parties ne sauraient démontrer que le bail a été signé sous la contrainte et que le consentement de Monsieur [T] [I] a été vicié. Sa demande en nullité du bail tirée du vice du consentement sera donc rejetée.

En revanche, concernant l’entrée dans les lieux de Monsieur [T] [I] désormais établie au 8 février 2022, il y a de reporter la date d’effet du bail pour le logement sis à [Localité 2], au 8 février 2022.

Sur la qualification du bail

En application de la loi Alur du 24 mars 2024 les baux étudiants sont des baux meublés.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Il est de jurisprudence constante que la notion de logement meublé peut faire l’objet d’une vérification par le juge pour s’assurer que celle-ci ne dissimule pas une fraude initiée par le bailleur, avec faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier.

Monsieur [T] [I] conteste le qualificatif de bail étudiant en soutenant qu’il n’était pas étudiant au jour de la signature du bail et que le bail n’est pas meublé.

Le défendeur déclare être arrivé à [Localité 8] pour occuper les lieux et non pour finir ses études. Il expose en effet avoir trouvé un travail dans un club de voile, avoir terminé ses études à [Localité 9] le 13 janvier 2022, date à laquelle il a passé ses dernières épreuves au titre des rattrapages et que son intention était de développer la société qu’il a créée à la fin de l’année 2021.

Il produit à ce titre le contrat de travail à durée déterminée à temps partiel qu’il a signé avec la Société YACHT CLUB [Localité 10] le 18 mai 2022 et le contrat de travail intermittent à durée indéterminée qu’il a signé avec la même société le 1er janvier 2023 ainsi que le calendrier des examens de la faculté d'[Localité 9] pour la période de décembre 2021 et janvier 2022.

Il ajoute au moyen de ces éléments qu’il n’aurait pu poursuivre son cursus à la faculté d'[Localité 9] dès lors qu’elle ne proposait pas de formation à distance et qu’il ne pouvait en tout état de cause y être présent tout en continuant à travailler à [Localité 8].

La S.C.I. MARIE LOUISE communique pour sa part l’attestation de réussite au diplôme de licence pour l’année 2021/2022 de l’université d'[Localité 9] décernée à Monsieur [T] [I]. Elle en conclut très justement que ce dernier était bien étudiant au jour de la signature du bail et qu’il ne démontre pas n’avoir dû passer que son premier semestre pour valider sa licence étant donné que l’attestation est datée du 17 mars 2023.

En l’espèce, concernant les contrats de travail produits par Monsieur [T] [I], il convient de préciser que le fait qu’il ait travaillé dans club de voile est inopérant dès lors que le premier contrat du 18 mai 2022 a été signé à la fin de l’année universitaire et que le second contrat du 1er janvier 2023 a été signé après l’année universitaire et qu’il ne démontre pas que la faculté d'[Localité 9] ne propose pas d’enseignement à distance.

En conséquence, Monsieur [T] [I] échoue à démontrer ne pas avoir bénéficié du statut d’étudiant et ne pas avoir été inscrit dans un établissement d’enseignement au jour de la signature du contrat.

Concernant l’allégation selon laquelle le bail litigieux ne serait pas constitutif d’un bail meublé, Monsieur [T] [I] conteste ce qualificatif en soutenant que l’état des lieux en date du 1er janvier 2022 produit aux débats par la S.C.I. MARIE LOUISE est un faux pour lequel il a par ailleurs porté plainte.

Il déclare qu’il n’était pas à [Localité 8] à la date de l’état des lieux du 1er janvier 2022 et qu’il ne pourrait être donc à l’origine de sa signature. Il invite la juridiction à consulter sa signature apposée au bail et à ses documents d’identité pour les comparer à celle figurant sur l’état des lieux qu’il conteste. Or la juridiction, qui n’a relevé aucune anomalie à l’analyse de ces documents ne conclut pas à l’existence d’un faux, Monsieur [T] [I] ne démontrant pas par ailleurs avoir porté plainte pour faux.

Il ressort en effet de l’ensemble des éléments du dossier que Monsieur [T] [I] n’était pas à [Localité 8] le 1er janvier 2022 et est arrivé dans le logement litigieux le 8 février 2022.

La S.C.I. MARIE LOUISE conteste l’allégation du défendeur mais reconnait que l’état des lieux a été signé après la prise de possession des lieux par Monsieur [T] [I] pour régulariser la situation et que sa signature n’a pas eu lieu à [Localité 8].

Il convient de préciser que l’état des lieux est un document contradictoire dont le but est de faire un constat précis de l’état du logement et de ses équipements lors de l’entrée dans les lieux du locataire, il revêt une importance majeure en cas de location d’un logement meublé afin de permettre au locataire de s’assurer que le logement est meublé de manière suffisante.

En l’espèce, le document d’état des lieux n’ayant pas été signé dans les lieux le jour de la prise de possession du logement, ce dernier ne peut être estimé comme valable par la juridiction, sa valeur probante étant en de telles circonstances, inexistante.

En conséquence, le contrat de bail ne peut être considéré par la juridiction comme étant meublé, or les logements étudiants étant nécessairement meublés, la qualification de bail étudiant ne pourra être retenue par la juridiction.

Il y a lieu dès lors de procéder à la requalification du contrat de location en bail d’habitation vide soumis aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 même code ajoute que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

La S.C.I. MARIE LOUISE sollicite le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués.

Il résulte des pièces produites par les locataires et visiteurs du logement litigieux se sont plaints à multiples reprises du comportement du chien de Monsieur [T] [I].

Au soutien de sa demande, la S.C.I. MARIE LOUISE produit :

— un courrier en date du 9 octobre 2021 de Monsieur [Y] [S], père d’une ancienne locataire du logement litigieux ayant cohabité avec Monsieur [T] [I] qui fait état du comportement de son chien qui est menaçant et salit les parties communes et le jardin ;

— un mail du 14 novembre 2022 de Monsieur [H] [Z] qui fait part des aboiements incessants du chien du défendeur lorsqu’il est seul, de sa circulation dans les parties communes dont le jardin et de sa peur d’une potentielle agression de la part du chien ;

— deux mails de Madame [J] [U], le premier en date du 19 novembre 2022 dans lequel elle fait part de nuisances continuelles et d’un incident ayant eu lieu le jour même, à savoir le chien ayant aboyé agressivement sur le releveur du compteur d’eau, le second en date du 22 janvier 2024 où elle relate des faits qui se sont passés le matin même et déclare que " le chien d'[T] s’est littéralement jeté sur moi alors que je venais d’entrer dans les parties communes ; ses Crocs sont passés très prêts, il a été appelé in extrémis par [T] » ;

— une attestation du 1er mars 2023 de Madame [J] [U] qui évoque que le chien « aboie régulièrement des heures entières » et l’empêche de se reposer ou de travailler, qu’il divague dans le jardin entourant la maison qui est commun à tous les locataires, que quand elle apparait pour s’engager dans l’allée le chien se rue sur le portail en montrant les crocs ;

— une attestation du 20 mai 2023 de Monsieur [L] [R] qui déclare qu’ " au quotidien, la présence du chien d'[T] a été très pénalisante pour [son] travail avec des aboiements continuels […] le chien aboyait violement et systématiquement après chaque passant, usant de [sa] patience lors des absences d'[T] » ;

— une attestation du 3 avril 2024 de Monsieur [H] [Z] qui expose que Monsieur [T] [I] laisse son chien circuler librement dans les parties communes, qu’il le laisse aboyer et ne ramasse pas ses déjections dans les parties communes ;

— une autre attestation du 23 avril 2024 de Madame [J] [U] qui déclare que le chien est tous les jours en liberté sans dans le jardin commun et de l’impossibilité de se déplacer sereinement dans les parties communes en raison du comportement agressif du chien ;

— une attestation du 1er juin 2024 de Monsieur [D] [K] qui expose être dans l’impossibilité d’avoir la libre jouissance des parties communes à cause de la présence du chien de Monsieur [T] [I] qui est tous les jours en liberté et aboie agressivement sur toute personne entrant ou sortant de chez elle, il fait également état des déjections du chien dans les parties communes ;

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice qui s’est rendu sur les lieux le 23 décembre 2024 qui fait état des forts aboiements d’un chien qui est à l’intérieur de la villa que Monsieur [C] [I] présent sur les lieux lors de la visite désigne comme étant le chien de Monsieur [T] [I].

Monsieur [T] [I] s’oppose à la demande formulée par la S.C.I. MARIE LOUISE en soutenant qu’elle ne lui a jamais communiqué aucune plainte et que le trouble n’a jamais été constaté officiellement, que les aboiements pourraient être attribués à d’autres chiens dès lors que le logement litigieux est situé en zone urbaine et qu’aucun lien de causalité n’est démontré entre le trouble invoqué et le préjudice du voisinage.

Il énonce également que les allégations sus-énoncées au sujet de son chien ne sont pas documentées, précises et circonstanciées. Il expose notamment que son chien aboie seulement lorsque des personnes passent à proximité du portail, ce qui constitue le comportement normal d’un chien, que les voisins ne font état que d’une peur irraisonnée de l’animal et d’aucune agression de sa part, que le fait que le son chien ne soit pas attaché ne constitue pas une gêne anormale et qu’il n’est pas prouvé que son chien soit la cause de la salissure des parties communes.

Il ajoute que les témoignages apportés sont de pure complaisance dès lors que certains voisins sont proches de Monsieur [C] [I] ou locataires de la S.C.I. MARIE LOUISE. Enfin, pour attester de l’absence d’agressivité de son chien, il produit diverses attestations dont une en date du 7 juin 2023 d’une éducatrice canin ayant eu affaire à son chien et le décrivant comme ne présentant « aucun signe de réactivité ni avec les humains ni avec ses congénères ».

Toutefois, les allégations de la S.C.I. MARIE LOUISE sont largement étayées par les diverses attestations et mails des voisins de Monsieur [T] [I] qui font état de manière précise et circonstanciée depuis quatre années d’un trouble de jouissance occasionné par le comportement de son chien. En outre, les aboiements du chien ont été constatés par le commissaire de justice s’étant rendu sur les lieux le 23 décembre 2024.

Force est en effet de constater que les aboiements du chien de Monsieur [T], que son comportement agressif avec ses voisins, sa libre circulation dans les parties communes et ses déjections caractérisent le défaut d’usage paisible des lieux loués par le locataire qui avait indiscutablement, contrairement à ce qu’il affirme dans ses conclusions, connaissance des nuisances invoquées étant donné qu’il ressort des pièces produites par les demandeurs qu’il ne pouvait ignorer le comportement de son chien dont ses voisins se plaignent depuis plusieurs années.

Le comportement inadéquat de Monsieur [T] [I] trouble la jouissance paisible de ses voisins. Cette violation grave et répétée de son obligation de jouissance paisible par Monsieur [T] [I], responsable du comportement de son chien dont il a la garde, légitime la demande de la S.C.I. MARIE LOUISE en résiliation du bail aux torts exclusifs de ce dernier.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Il sera donc condamné à verser à la S.C.I. MARIE LOUISE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision pour charges locatives, soit 480,000 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

L’article 23 de cette même loi prévoit qu’au moins une fois par ans, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provision par rapport à celles réellement dues et qu’un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire un décompte des charges selon leur nature.

La S.C.I. MARIE LOUISE sollicite dans ses conclusions le paiement de la somme de 2 514,42 euros au titre de l’arriéré locatif selon un décompte locatif arrêté au mois de janvier 2025.

Elle expose que cette somme correspond aux indemnités d’occupation ainsi qu’aux charges au « réel », que Monsieur [T] [I] avait proposé de payer nonobstant la provision pour charges locatives convenue au bail.

En défense, Monsieur [T] [I] soutient justement que le bail fait état d’une provision mensuelle pour charges fixée à 90,00 euros mais ne prévoit pas le paiement périodique des charges sans provision comme l’allègue la demanderesse.

En l’espèce, le bail prévoyant le paiement des charges par provision mensuelle, la bailleresse n’est pas fondée à demander chaque mois le règlement des sommes réellement dues, dont le montant ne peut être réclamé qu’à l’occasion de la régularisation annuelle de charges lors de laquelle il est procédé à l’ajustement des sommes versées par le preneur à titre de provision par rapport à celles réellement dues.

Ainsi, il convient de déduire du montant réclamé par la bailleresse au titre de l’arriéré locatif les sommes comptabilisées au débit du compte du locataire correspondant aux charges réclamées mensuellement au titre d’internet, de l’électricité, du gaz et de l’eau d’un montant total de 1511,27 euros.

Monsieur [T] [I] ne justifie pas avoir réglé la somme de 1 003,15 euros (soit 2514,42 – 1511,27) au jour où le juge statue.

Il convient donc de condamner Monsieur [T] [I] à payer à la S.C.I. MARIE LOUISE la somme de 1 003,15 euros correspondant aux loyers impayés au 2 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Conformément à l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Monsieur [T] [I] sollicite l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux.

Il expose être de bonne foi et mentionne la difficulté de trouver un nouveau logement.

Or, il ne justifie pas être activement à la recherche d’un nouveau logement et n’établit pas conformément aux dispositions légales ne pouvoir être relogé dans des conditions normales.

Il en résulte que sa demande en délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [T] [I] sollicite l’octroi d’une indemnité qu’il fixe à la somme de 5 000,00 euros au titre de dommages et intérêts à laquelle la S.C.I. MARIE LOUISE est opposée.

Il expose en effet avoir subi un préjudice moral du fait de l’attitude de la S.C.I. MARIE LOUISE constituée de membres de sa famille dont son père qui l’a contraint à signer le bail, lui a fait réaliser des travaux et a porté atteinte à son honneur en l’assignant en justice et en versant un faux état des lieux d’entrée document pour lequel il expose avoir déposé une plainte pénale.

Il déclare également souffrir d’un préjudice matériel en raison de l’impossibilité qu’il a rencontrée à domicilier le siège de son entreprise à son domicile et du refus de la S.C.I. MARIE LOUISE d’octroyer un bail à sa compagne.

Concernant le préjudice moral, il y a lieu de rappeler que les affirmations selon lesquelles Monsieur [T] [I] aurait été forcé à signer le bail et que l’état des lieux est un faux ne sont aucunement avérées. En outre concernant les travaux, si Monsieur [T] [I] justifie en effet avoir réalisé des travaux dans le logement, il ressort du procès-verbal de constat du 23 décembre 2024 que certains murs du logement sont écaillés et comportent des traces de peinture et de plâtre.

Enfin en tout état de cause, ce dernier ne démontre pas souffrir du préjudice moral qu’il allègue dès lors que les trois attestations en date du 27 juillet, 3 août et 10 août 2023 d’une psychologue certifiant qu’il souffre d’un syndrome anxio-dépressif ont été réalisées plus de deux ans avant la dernière audience du 15 janvier 2025. Le juge évaluant le préjudice à la date à laquelle il rend sa décision ne pourra donc les prendre en compte.

En ce qui concerne le préjudice matériel, les arguments de Monsieur [T] [I] ne sont également pas concluants, celui-ci ayant pu domicilier sa société ailleurs et la S.C.I. MARIE LOUISE étant libre en tant que bailleresse d’accorder la location du bien à qui elle le souhaite.

En conséquence, la demande de Monsieur [T] [I] à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [T] [I], qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer à la S.C.I. MARIE LOUISE une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’intégralité des exceptions de nullité soulevées par Monsieur [T] [I] ;

FIXE la date d’effet du bail du 1er janvier 2022 au 8 février 2022 ;

REQUALIFIE le bail du 1er janvier 2022 en bail d’habitation vide soumis aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989 ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 1er janvier 2022 à effet au 8 février 2022, à la date du présent jugement ;

ORDONNE à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [T] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 3] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer à la S.C.I. MARIE LOUISE une indemnité d’occupation d’un montant de 480,00 euros égal à celui du loyer et de la provision pour charges locatives, à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer à la S.C.I. MARIE LOUISE la somme de 1 003,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de Monsieur [T] [I] en délais pour quitter les lieux et celle en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer à la S.C.I. MARIE LOUISE la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection