T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/00907 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KRCP

MINUTE n° : 2025/ 455

DATE : 23 Juillet 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

SCCV [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

SOCIÉTÉ PJP & CO, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Marie-pierre PRADEAU-IZARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Grégory KERKERIAN

M^e Florent LADOUCE

M^e Marie-pierre PRADEAU-IZARD

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Grégory KERKERIAN

M^e Florent LADOUCE

M^e Marie-pierre PRADEAU-IZARD

FAITS, PROCEDURES ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées les 27 janvier et 3 février 2025 à l’encontre de Madame [L] [Z] et de la société civile de droit luxembourgeois PJP & CO par lesquelles la SCCV [Adresse 2] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de solliciter principalement la désignation d’un expert ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, reprenant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 11 juin 2025, par lesquelles la SCCV [Adresse 2] sollicite, au visa des articles 367, 145, 700 du code de procédure civile, R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

PRONONCER la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 25/00907, RG 25/01514, RG 25/01389 et RG 25/02331 et DIRE qu’elles se poursuivront sous le n° RG 25/00907,

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire,

NOMMER tel expert qu’il plaira aux fins de :

se rendre sur les lieux à [Adresse 10] [Localité 9] [Adresse 1] faire communiquer tous documents utiles ou solliciter toute explication utile à la compréhension de la situationdire si les ouvrages sont exécutés et si sont installés les éléments d’équipements indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeubledire si le bien présente des malfaçons rendant l’ouvrage impropre a son utilisationdire si le bien est achevé et livrablede tout, dresser rapport,RESERVER les dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2025, reprenant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 11 juin 2025, par lesquelles Madame [L] [Z] sollicite, au visa des articles 367, 145, 834, 835, 700 du code de procédure civile, R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

DEBOUTER la SCCV [Adresse 2] de sa demande de jonction,

ORDONNER la disjonction de l’instance enrôlée sous le numéro 25/00907,

ORDONNER une expertise et commettre à cet effet l’expert qu’il plaira au président du tribunal de désigner avec pour mission de :

se rendre sur les lieuxse faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tous sachantsvérifier la réalité des désordres, et/ou des non conformités allégués par la requérante dans son assignation, dans le procès-verbal de livraison avec réserves, les rapports de Monsieur [Y] [S], le procès-verbal de constat du 30 octobre 2024, la liste réactualisée des réserves et du rapport de Monsieur [F] [R] du 27 décembre 2024rechercher et indiquer la ou les causes des désordres, et/ou des non conformités, et/ou des inachèvements, et réserves en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employésfournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction ultérieurement saisie de statuer sur les responsabilitésdonner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera au rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travauxchiffrer les travaux de remise en état des désordres, et/ou des non conformités, vices et/ou des inachèvements, et réservesdéterminer les causes des retards pris dans l’achèvement et dans la livraison, dire s’ils sont imputables à la SCCV [Adresse 2]déterminer les préjudices, les chiffrer, du fait des retards pris dans l’achèvement et dans la livraisonplus généralement chiffrer les préjudices subis par Madame [L] [Z] du fait des non-conformités, désordres, vices et réserves,ORDONNER la consignation de la somme de 10 752,96 euros au titre des travaux modificatifs à la demande de l’acquéreur (TMA) jusqu’à la signature d’un procès-verbal constatant l’exécution de ces travaux ainsi que la levée des réserves,

CONDAMNER la SCCV [Adresse 2] d’avoir à lui communiquer, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance, les documents suivants :

l’étude béton structure de sa villa, comme annoncé par la SCCV dans sa lettre recommandée du 19 septembre 2024 et jamais fourniel’étude thermique de sa villa, refusée par la SCCV le 19 septembre 2024l’étude hydraulique 2022 pour bassin de rétention en toiture terrasse inaccessible de sa villa (mentionnée sur le permis de construire) le réseau de drainage de sa villa, et plus généralement le réseau des VRD de sa villa (DOE VRD)le réseau d’implantation des buses depuis le local piscine et des alimentations électriques de sa piscine (DOE Piscine et Electricité)les fiches techniques des différents équipements (moteurs, système PH, surpresseur, pompes, filtre à sable) posés dans le local piscine (DOE Piscine)les plans de sa villa, niveau par niveau, avec l’implantation du réseau d’eau potable, du réseau des eaux usées, du réseau des eaux pluviales (DOE plomberie), du réseau de la VMC (DOE Plomberie) et du réseau électrique (DOE électricité)les fiches techniques des sèches serviettes, des portes intérieures, des vasques et des coffres des salles de bain et salles d’eau, le modèle et le mode d’emploi de la PAC (pompe à chaleur) posée au rez-de-chaussée de sa villa – (DOE plomberie) ; la PAC posée à l’étage a été communiquéela fiche technique de la VMC posée (DOE Plomberie)la fiche technique des carrelages du garage (avec classement UPEC), des carrelages posés sur la terrasse extérieure au rez-de-chaussée, sur l’escalier d’accès à la villa, les carrelages posés sur la terrasse du premier étage (marques, modèle et classements UPEC) – (DOE revêtements durs)la fiche technique des margelles de la piscine (marque, modèle et classement UPEC) – (DOE revêtements durs)la fiche technique de la pompe « de relevage » posée dans le regard en bas de voirie à côté du garagele nom du fournisseur ainsi que le modèle de la pergola et l’entreprise qui l’a poséela fiche technique originale de la porte d’entrée, comme annoncée dans le courrier recommandé de la SCCV du 19 septembre 2024l’attestation d’assurance décennale (CNR) applicable au jour de l’ouverture du chantier et à la date de la réclamation pour la SCCVl’attestation d’assurance dommages-ouvrage,Se réserver la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNER la SCCV [Adresse 2] d’avoir à lui payer une provision d’un montant de 100 000 euros à valoir sur les préjudices déjà subis au titres des malfaçons et non-conformités relevées dès la livraison de la villa,

Sur les demandes reconventionnelles de la SCCV [Adresse 2], la DEBOUTER de sa demande tendant à condamner Madame [Z], à titre provisionnel, à lui verser la somme de 42 250 euros correspondant aux 5 % dus à la livraison du bien,

DEBOUTER la SCCV [Adresse 2] de sa demande tendant à condamner Madame [Z], à titre provisionnel, à lui verser la somme de 10 751,96 euros correspondant au solde des TMA restant dus,

CONDAMNER la SCCV [Adresse 2] d’avoir à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCCV [Adresse 2] aux dépens du référé ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, reprenant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 11 juin 2025, par lesquelles la société civile de droit luxembourgeois PJP & CO sollicite, au visa des articles 367, 145, 146 du code de procédure civile, R.261-14 du code de la construction et de l’habitation, de :

ORDONNER la disjonction de l’instance en deux instances distinctes :

• l’une entre la société SCCV [Adresse 3] et Madame [Z] au titre du contrat de vente de Madame [Z]

• l’autre la société SCCV [Adresse 3] et l’exposante au titre du contrat de vente de l’exposante

Rejeter la demande de jonction de la présente instance avec les instances RG 25/1389 et 25/02331,

REJETER la demande de désignation d’expert,

CONDAMNER la société SCCV [Adresse 3] à payer à l’exposante la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société SCCV [Adresse 3] à payer les entiers dépens avec distraction au profit de la SCP LES AVOCATS IZARD ET PRADEAU sur ses offres de droits par application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile précise que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

Selon l’article 368 du même code, les décisions de jonction et de disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

Il sera relevé qu’aucune jonction d’instances n’a été ordonnée, y compris à l’audience du 11 juin 2025 lors de laquelle l’ensemble des affaires concernées par la demande de jonction ont été évoquées.

Les différentes instances de référé concernent :

la présente instance, enrôlée sous le numéro RG 25/00907, introduite à l’initiative de la SCCV [Adresse 2] à l’encontre de Madame [Z], à qui elle a vendu par acte de vente en l’état futur d’achèvement du 16 janvier 2023 le lot 1 de l’ensemble immobilier situé à [Localité 11], et de la société PJP & CO, à qui elle a vendu par acte de vente de même nature du 2 février 2023 le lot 2 dudit ensemble, et aux motifs que les acquéreurs des deux lots ont refusé de payer le montant de 5 % du solde du prix de vente dus à la livraison du bien immobilier en invoquant l’absence de levée des réserves à réception ;

l’instance, enrôlée sous le numéro RG 25/01389, introduite le 17 février 2025 par Madame [Z] à l’égard de la société [Adresse 2], de sa gérante la SAS PROMOTECTE et de son associé Monsieur [X] [C], ainsi que de la SAS ATELIER SUD ARCHITECTURE, maître d’œuvre d’exécution de l’opération, et ce afin d’obtenir principalement la désignation d’un expert, outre les condamnations de la première à communiquer des pièces et à payer une provision de 100 000 euros à valoir sur les préjudices ;

l’instance, enrôlée sous le numéro RG 25/01514, introduite les 19 et 20 février 2025 par la société PJP & CO à l’égard des sociétés [Adresse 2], PROMOTECTE, SUD ARCHITECTURE, SMA, assureur dommages-ouvrage, DECELLE ETANCHEITE, en charge du lot étanchéité, SOC TRAV ET CONST DU LITTORAL (enseigne STCL), en charge du lot filtration piscine, et BEKA, en charge des lots terrassement-VRD et gros œuvre, et ce aux fins principales de désignation d’un expert sur les désordres invoqués, de confirmer ou ordonner la consignation des 5 % du prix de vente déjà effectuée auprès de la caisse des dépôts et des consignations, outre de condamner la société [Adresse 2] à communiquer des pièces, à lui payer une somme de 150 000 à valoir sur ses préjudices et à consigner auprès de la CARPA de [Localité 8] une somme de 200 000 euros en garantie de sa solvabilité ;

l’instance, enrôlée sous le numéro RG 25/02331, introduite le 21 mars 2025 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic bénévole Madame [L] [Z], à l’égard de la société [Adresse 2], de la SAS PROMOTECTE, de Monsieur [X] [C], ainsi que de la SAS ATELIER SUD ARCHITECTURE, et ce afin d’obtenir principalement la désignation d’un expert, outre les condamnations de la première à communiquer des pièces et à payer une provision de 100 000 euros à valoir sur les préjudices.

Les défenderesses relèvent à raison que les instances concernent des désordres localisés en différents endroits, à savoir les villas, parties privatives leur appartenant à chacune, ainsi que les parties communes pour la dernière instance, ayant chacune fait l’objet de livraisons à des dates différentes et avec des réserves distinctes.

Même si l’opération de construction est similaire, les personnes assignées ne sont pas toutes les mêmes à ce stade et au demeurant il importe de ne pas complexifier à l’extrême les litiges.

Pour ces raisons, la jonction des instances n’est pas dans l’intérêt d’une bonne justice et elle ne sera pas ordonnée.

Dans la mesure où la jonction n’est pas ordonnée, il n’y a pas lieu de disjoindre l’instance entre les deux défenderesses, puisque celles-ci ont chacune introduit une instance par ailleurs, dans laquelle elles formulent des demandes concernant spécifiquement leur villas respectives.

Les demandes de jonction formée par la SCCV [Adresse 2] et de disjonction présentées par Madame [Z] et la société PJP & CO seront rejetées.

Sur les demandes principales et reconventionnelles

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui. De plus, le litige potentiel ne doit pas être manifestement voué à l’échec.

Par ailleurs, il est constant que l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, qui interdit au juge d’ordonner une mesure d’instruction en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, ne peut s’appliquer aux demandes fondées sur l’article 145 précité, ce dernier fondement ayant justement pour but d’établir ou de conserver la preuve de faits. (Cass.ch.mixte, 7 mai 1982, numéro 79-11.814 ; Cass.Civ.2ème, 17 février 2011, numéro 10-30.638)

Aussi, la société PJP & CO n’est pas bien fondée à soutenir que la demande de désignation d’un expert viendrait pallier la carence de la requérante dans l’administration de la preuve.

Néanmoins, il est relevé que le motif principal de la SCCV [Adresse 2] de voir désigner un expert est d’obtenir le paiement du solde du prix de vente de la part de chacune des deux défenderesses en prouvant que les réserves à livraison ont été levées ou qu’elles ne concernent pas des prestations comprises dans les prévisions des contrats de vente.

Il s’ensuit que le motif légitime de la requérante est contestable, d’autant qu’une expertise a été sollicitée par chacune des défenderesses dans les instances séparées et sur chacun des biens immobiliers.

La SCCV [Adresse 2] ne justifie ainsi pas de son motif légitime à voir ordonner une expertise et sera déboutée de ses demandes.

Les demandes reconventionnelles de Madame [Z] sont exactement les mêmes que ses demandes principales dans l’instance RG 25/01389 mais cette instance comporte en outre la présence d’autres parties.

Il importe de statuer sur les demandes de Madame [Z] dans le cadre de cette instance séparée, spécifique aux désordres invoqués sur sa villa et au contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu. Elle sera déboutée de ses demandes reconventionnelles, d’autant qu’il n’existe pas de lien suffisant entre ces demandes et les demandes principales de la SCCV [Adresse 2], dépourvue de motif légitime.

Sur les demandes accessoires

Les dépens ne peuvent être réservés alors que l’instance de référé est éteinte par la présente décision. La SCCV [Adresse 2], partie perdante par application de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de l’instance. Le droit au recouvrement direct des dépens sera accordé à la SCP LES AVOCATS IZARD ET PRADEAU dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas laisser aux défenderesses la charge de leurs frais irrépétibles. Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la SCCV [Adresse 2] sera condamnée à leur payer à chacune la somme de 2500 euros et Madame [Z] sera déboutée du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort :

REJETONS la demande de jonction des instances présentée par la SCCV [Adresse 2].

REJETONS les demandes de disjonction de l’instance présentées par Madame [L] [Z] et par la société civile de droit luxembourgeois PJP & CO.

DEBOUTONS la SCCV [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes.

DEBOUTONS Madame [L] [Z] de ses demandes reconventionnelles.

CONDAMNONS la SCCV [Adresse 2] aux dépens de l’instance et ACCORDONS à la SCP LES AVOCATS IZARD ET PRADEAU le droit au recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNONS la SCCV [Adresse 2] à payer à Madame [L] [Z] la somme de 2500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS la SCCV [Adresse 2] à payer à la société civile de droit luxembourgeois PJP & CO la somme de 2500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT