TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 05 Décembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2025

N° RG 25/03417 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. LES JARDINS DE LORD DUVEEN sis [Adresse 6]

Représenté par son Syndic en exercice le Cabinet DURAND IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [Y]

né le 05 Avril 1984 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4] et actuellement [Adresse 7]

Monsieur [L] [Y]

né le 23 Février 1987 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [P] [Y]

né le 29 Avril 1991 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 8]

Madame [N] [S] veuve [Y]

née le 05 Janvier 1957 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de TARASCON

Madame [J] [Y]

née le 08 Décembre 1962 à [Localité 11] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [N] [S] et Madame [U] [Y] sont copropriétaires du lot 220 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « LES JARDINS DE LORD DUVEEN » situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date des 30 juillet, 1er aout et 1er septembre 2025, Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ LES JARDINS DE LORD [Adresse 10] “ situé [Adresse 5] a fait citer Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [N] [S] et Madame [U] [Y] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 31 octobre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner solidairement Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [N] [S] et Madame [U] [Y] au paiement :

— De la somme de 4708,06 euros suivant décompte au 23 juillet 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— De la somme de 2162,02 euros au titre des provisions non encore échues devenues exigibles pour les exercices 2025 et 2026 ;

— De la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Des dépens.

En défense, Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], par l’intermédiaire de leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans ces conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent au tribunal de :

— statuer ce que de droit sur les charges de copropriété réclamées ;

— débouter Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ LES JARDINS DE LORD [Adresse 10] “ situé [Adresse 5] de sa demande de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre des consorts [Y] (Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S]) ;

— condamner Madame [J] [Y] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [J] [Y] aux dépens.

Madame [J] [Y], bien que régulièrement convoquée (cité à la dernière adresse connue, l’acte ayant été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses), n’était ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété versé aux débats par le syndicat des copropriétaires en pièce 8 que “dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs coprorpriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des propriétaires indivis”.

La solidarité conventionelle sera donc retenue en cas de condamnation des défendeurs.

Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S] font valoir que Madame [J] [Y] est seule responsable de la mauvaise gestion de l’indivision.

Or, la gestion évoquée s’entend dans le cadre de la SCI dont Madame [J] [Y] a été révoquée de ses fonctions de gérante, la SCI ayant été placée en liquidation judiciaire.

Dans le cadre de la présente instance, les défendeurs ont été assignés en leur qualité de coindivisaires et non de membres d’une SCI.

Aucun élément objectif n’est versé aux débats qui justifieraient que les charges de copropriété dues au titre de la présente instance soient mises uniquement à la charge de Madame [U] [Y].

Sur la recevabilité

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : " A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. "

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S] et Madame [J] [Y] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 22 juin 2023, 2 octobre 2024 et 30 avril 2025, comportant approbation des comptes des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2024, vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour les exercices du 1er janvier au 31 décembre 2025 et du 1er janvier au 31 décembre 2026, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [N] [S] et Madame [U] [Y] pour la période réclamée,

— les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2025,

rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le relevé de compte arrêté au 23 juillet 2025 à la somme totale de 4708,06 euros, correspondant à 4219,36 € dus au titre des charges et travaux et 488,7 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 390,94 €,

— le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [N] [S] et Madame [U] [Y] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4219,36 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 23 juillet 2025.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 13 juin 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 2 octobre 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Le budget prévisionnel pour l’exercice 2026 ne concernant pas l’exercice en cours, il ne peut être pris en compte.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [N] [S] et Madame [U] [Y] au paiement de la somme de 390,94 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er octobre au 31 décembre 2025.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, les honoraires intitulés “constitution dossier avocat” n’étant pas justifiés par des diligences exceptionnelles, le syndic étant rémunéré pour procéder au recouvrement des charges impayées, ils ne seront pas pris en compte.

Les frais relatifs à la mise en demeure seront retenus à hauteur de 88,70 euros.

Il en résulte que Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [N] [S] et Madame [U] [Y] seront condamnés au paiement de la somme de 88,70 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [N] [S] et Madame [U] [Y] supporteront solidairement les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [N] [S] et Madame [U] [Y] qui succombent seront condamnés à payer ausyndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ LES JARDINS DE LORD DUVEEN “ situé [Adresse 5] la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [N] [S] et Madame [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ LES JARDINS DE LORD DUVEEN “ situé [Adresse 5] les sommes suivantes :

—  4219,36 € au titre des charges de copropriété exigibles au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  390,94 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er octobre au 31 décembre 2025,

—  88,70 € au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [N] [S] et Madame [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ LES JARDINS DE LORD DUVEEN” situé [Adresse 5] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [Y], Monsieur [L] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [N] [S] et Madame [U] [Y] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 05 Décembre 2025

À

— M^e Frédéric RACHLIN

— Maître Thibault POMARES