1 exp la SELARL AB-JURIS,

1 exp la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 09 OCTOBRE 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00039 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QHD2

Minute N° 25/210

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le neuf Octobre deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Charlotte DUPAIN, Greffière, lors des débats, et de Fanny PAULIN, Greffière, lors de la mise à disposition

à la requête de :

La SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, Société anonyme à directoire et conseil de surveillance, dont le siège social est [Adresse 2], immatriculée au registre du commerce PARIS sous le numéro 542 029 848, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représenté par SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, Société d’Avocats inscrite au Barreau de NICE, avocats plaidants, et par M^e Audrey BAGARRI, substituée par M^e Jessica GREVET de la SELARL AB-JURIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Monsieur [O] [V]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 8] (33), demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Didier ESCALIER de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE

Débiteur saisi

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 10 juillet 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 25 septembre 2025, délibéré prorogé au 09 Octobre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la copie exécutoire d’un acte contenant vente et prêt reçu par Maître [K] [G], notaire à [Localité 9], en date du 5 avril 2018, la SA CREDIT IMOBILIER DE FRANCE a fait délivrer à [O] [V] un commandement de payer la somme de 104.170,07 euros en principal, intérêts et accessoires, par acte de la SAS AZURLEX, commissaire de justice à [Localité 9], emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie en vertu d’un privilège de prêteur de deniers, à [Localité 7] (Alpes-Maritimes) dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3], cadastré section BN [Cadastre 5] pour une contenance de 01 a 14 ca, composé d’une maison à usage de commerce et d’habitation, élevée de quatre étages, savoir le lot n° 9 consistant dans un studio au 1° étage et les 58/1000èmes des parties communes générales.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 7] le 17 mars 2025 volume 2025 S n° 32.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 24 décembre 2025 .

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [O] [V] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 22 mai 2025.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse le 16 avril 2025.

La SA CREDIT IMOBILIER DE FRANCE demande au juge de l’exécution, au visa des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6, des articles R 322-15 à R 322-29 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— constater qu’il est titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est dit à l’article L 311-2 et L 311-4 du code précité ;

1°) conformément à l’article R 322-5, valider la procédure de saisie immobilière engagée par le requérant, en ce compris le cahier des conditions de vente, déposé au greffe du juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire de Grasse ;

Statuer sur les contestations et demandes incidentes éventuelles ;

2°) conformément à l’article R 322-18, fixer da créance à la somme de 104.170,07 euros, arrêtée au 25 janvier 2025, sous réserve des intérêts au taux contractuellement prévu, courus du 25 janvier 2025 au jour du parfait règlement pour mémoire ;

— procéder à la taxation des frais préalables ;

— déclarer les frais privilégiés de vente, les dépens de la présente instance ;

3°) conformément à l’article R 322-15, déterminer les modalités de poursuite de la procédure qu’elle a engagée ;

1/ En cas de vente amiable judiciaire autorisée par le juge :

— dire et juger que la vente amiable judiciaire sera autorisée par le juge de l’exécution conformément aux dispositions de l’article R 322-15 du code et fixera les conditions de la vente amiable selon l’article R 322-21 ;

— taxer les frais de poursuites conformément à l’article R 322-21 et à l’article 37 du tarif de la postulation du décret du 2 avril 1960, à la charge de l’acquéreur ;

2/ En cas de vente forcée ordonnée par le juge :

— dire que la vente sera ordonnée conformément à l’article R.322-15 et poursuivie selon les articles R 322-26 ;

— fixer le montant de la mise à prix à la somme de euros ;

— désigner la SAS AZURLEX, commissaire de justice à [Localité 7] qui a établi le procès-verbal de description des biens pour assurer deux visites des biens saisis en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier, de la force publique ou de deux témoins.

— dans le cas où le dossier technique, dans lequel sont regroupés tous les documents d’information à fournir en cas de vente, n’aurait pas été établi lors de l’établissement du procès-verbal de description des lieux, prévu aux articles R 322-1 et suivants du code susvisé, ou s’il est nécessaire de les réactualiser, ledit huissier pourra se faire assister, lors d’une des visites, d’un professionnel agréé chargé d’établir les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur.

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites, établissement des divers certificat et diagnostics ou réactualisation des diagnostics dont distraction au profit de la SELARL AB-JURIS, société d’avocats aux offres de droits.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

[O] [V], qui a constitué avocat, sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis.

***

Le créancier poursuivant, aux termes de conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 9 juillet 2025, demande au juge de l’exécution de lui donner acte de ce qu’il ne s’oppose pas à la demande d’autorisation de vente amiable au prix minimum de 150.000 euros, de taxer les frais préalables de poursuite à la somme de 3240,38 euros en application de l’article R 321-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution. Il demande que le débiteur saisi soit tenu au paiement des émoluments de son avocat en application des dispositions de l’article A 444-191 V qui seront calculés en application de l’article A 444-91 du même code.

Il précise qu’il dispose d’une estimation des biens immobiliers saisis à hauteur de la somme de 170.000 euros.

Pour le surplus, il reprend les demandes contenues dans l’assignation à l’audience d’orientation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique d’un acte reçu par Maître [K] [G], notaire à [Localité 9], en date du 5 avril 2018, contenant vente et prêt intitulé Prêt à l’accession sociale d’un montant de 110.000 eruos, d’une durée de 245 ans, remboursable à raison de 300 mensualités de 528,22 euros, assurance comprise, la première échéance étant fixée au 10 mai 2018 et la dernière au 10 avril 2048. Le taux, hors assurance, est de 2,20 %.

L’offre de crédit immobilier comportant le tableau d’amortissement est annexée à cet acte.

Cet acte notarié constitue un titre exécutoire.

La SA CREDIT IMOBILIER DE FRANCE verse aux débats la lettre recommandée avec accusé de réception qu’elle a adressée à l’emprunteur défaillant le 16 septembre 2024, retournée par les services postaux avec la mention « pli avisé non réclamé » aux termes de laquelle elle le met en demeure de procéder au paiement de la somme de 6970,02 euros dans le délai de 30 jours, en lui dénonçant, à défaut de paiement dans ce délai, son intention de se prévaloir des dispositions contractuelles et de prononcer la déchéance du terme entraînant l’exigibilité de toutes les sommes dues en vertu du prêt

Cette mise en demeure étant restée sans effet, la banque a prononcé la déchéance du terme par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 décembre 2024 dont le destinataire a accusé réception et l’a mis en demeure de procéder au paiement de la somme de 103.220 euros au tire des sommes dues en principal, intérêts et accessoires et de l’indemnité de 7 % . Cette somme est détaillée dans un décompte produit en pièce n° 7.

La déchéance du terme est acquise au bénéfice du créancier.

Ce dernier excipe d’une créance liquide et exigible est mentionné dans le commandement de payer comme suit :

Outre le coût du commandement de payer de 600 euros.

Ces sommes ne sont pas contestées par la partie saisie qui a constitué avocat.

Conformément à l’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de retenir la créance de la SA CREDIT IMOBILIER DE FRANCE en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 104.170,07 euros, arrêtée au 10 janvier 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux contractuel de 2,20 % jusqu’à parfait paiement sur la somme principale de 88.152,78 euros correspondant au capital restant dû à la date de la déchéance du terme.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par ce code dans ses dispositions relatives à la saisie immobilière.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, dispose que " le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. "

[O] [V] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis. Il produit le mandat de vente qu’il a signé au profit de l’agence REMPARTS le 26 juin 2025, moyennant le prix de 150.000 euros incluant la commission d’agence de 6 % à la charge du vendeur.

Il démontre ainsi sa volonté de réaliser les biens immobiliers en vue du paiement de la créance bancaire.

Il convient de lui accorder l’autorisation sollicitée, conforme à l’objectif législatif tendant à privilégier la vente amiable au détriment de la vente forcée.

Le créancier exige que le prix plancher soit fixé à la somme de 150.000 euros, finalement supérieure au prix escompté par la partie saisie si on tient compte de la commission d’agence à la charge du vendeur. Il invoque une estimation qu’il ne produit pas.

Les biens immobiliers ont été acquis à hauteur de la somme de 110.000 euros. Le prix proposé s’avère excessif et est susceptible de faire perdre au défendeur toute chance de réaliser amiablement ses biens.

En l’état des éléments du dossier, du procès-verbal descriptif des biens saisis et des conditions économiques du marché, il paraît légitime de fixer à la somme de 130.000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu, pour tenir compte des dispositions spécifiques en matière de vente amiable sur autorisation de justice et notamment des dispositions de l’article R 322-24 du code des procédures civiles d’exécution, prévoyant que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente

En application de l’article 57 du décret, devenu l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 55 du décret, devenu l’article R 322-22, le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable, qu’il doit rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin, et que le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Il y a également lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations ainsi que sur justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant.

Les frais préalables de poursuite, dûment justifiés à la date de l’audience d’orientation, taxés provisoirement, en application de l’article R 322-21 du code de commerce, à la somme de 3240,38 euros TTC, seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et des émoluments de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant, en application de l’article A 444-191 dont le montant sera arrêté lorsque le prix de vente sera connu.

L’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 05 février 2026 à 9 heures, en application de l’alinéa 3 de l’article R 322-21, pour s’assurer de la réalisation de la vente, dans les termes de la loi et du cahier des conditions de vente.

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants, R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à la saisie immobilière ;

Dit que la SA CREDIT IMOBILIER DE FRANCE poursuit la saisie immobilière au préjudice de [O] [V] pour une créance liquide et exigible, d’un montant en principal, intérêts et accessoires de 104.170,07 euros, arrêtée au 10 janvier 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux contractuel de 2,20 % jusqu’à parfait paiement sur la somme principale de 88.152,78 euros correspondant au capital restant dû à la date de la déchéance du terme ;

Autorise la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers saisis au préjudice de [O] [V] sis à [Localité 7] (Alpes-Maritimes) dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3], cadastré section BN [Cadastre 5] pour une contenance de 01 a 14 ca, composé d’une maison à usage de commerce et d’habitation, élevée de quatre étages, savoir le lot n° 9 consistant dans un studio au 1° étage et les 58/1000èmes des parties communes générales ;

Fixe à la somme de 130.000 euros le prix en deçà duquel ces biens immobiliers ne pourront pas être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ;

Rappelle qu’en application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant ;

Dit que les frais de poursuite préalables, taxés provisoirement à la somme de 3240,38 euros TTC euros seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et des émoluments de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant, en application de l’article A 444-191 dont le montant sera arrêté lorsque le prix de vente sera connu ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 05 février 2026 à 9 heures et qu’à cette audience, le juge ne pourra, le cas échéant, accorder un délai supplémentaire que, si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, ce délai ne pouvant excéder 3 mois ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL AB-JURIS, avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION