TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 5] CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11666 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6V4X

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 04 juin 2025

DEMANDERESSE

Association ADEF HABITAT,

[Adresse 1]

représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [F],

FOYER ADEF HABITAT [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11666 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6V4X

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mars 2015 à effet au 1er mars 2015, l’association ADEF HABITAT a consenti un contrat de résidence à M. [B] [F] sur des locaux au sein de l’établissement ADEF HABITAT situé au [Adresse 3] moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 319,49 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 octobre 2023 distribuée le 21 octobre 2023 l’association ADEF HABITAT a adressé à M. [B] [F] un avertissement pour hébergement de tiers non déclaré en lui rappelant les termes de l’article 9 du règlement intérieur et lui a demandé de mettre fin à ce trouble de jouissance.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 décembre 2023 distribuée le 20 décembre 2023 l’association ADEF HABITAT a mis en demeure M. [B] [F] de régulariser la situation dans un délai d’un mois suivant la date de réception ou de première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception et qu’à défaut la clause résolutoire insérée au contrat de résidence sera acquise de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, l’association ADEF HABITAT a fait assigner M. [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence :

— Constater que M. [B] [F] est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après la notification de la mise en demeure ou à défaut et à titre subsidiaire un mois après la signification de la présente assignation,

— à titre subsidiaire : prononcer la résiliation du contrat de résidence,

En tout état de cause :

— rejeter toute demande de délai pour quitter les lieux,

— dire que faute par M. [B] [F] et les occupants de son chef de quitter l’appartement dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner M. [B] [F] à payer à ADEF HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, majorée d’un forfait pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles, à compter de la date de résolution du contrat et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat d’hébergement,

— condamner M. [B] [F] au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. [B] [F] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et de tous actes d’exécution.

A l’audience du 28 mars 2025 l’association ADEF HABITAT, représentée par son conseil maintient ses demandes.

M. [B] [F] expose que son oncle vit avec lui depuis le mois de janvier 2025 ce dont il a informé l’association à son retour de congé au mois de mars 2025. Il explique en revanche que son frère vit dans un autre appartement du foyer. Il souhaite rester dans ce logement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour l’exposé de leurs différents moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [B] [F] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu de l’article L.632-3 du même code, ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logements mis à disposition par l’association ADEF HABITAT, plus précisément en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

Le règlement intérieur peut prévoir que la personne logée titulaire du contrat acquitte un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement d’un ou plusieurs tiers ; les dispositions tarifaires applicables sont annexées au règlement intérieur.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’article 8 du règlement intérieur qui est paraphé par le défendeur, énonce les règles applicables en matière d’hébergement de tiers notamment en termes de durée d’hébergement, de nombres de personnes accueillies et d’information de l’association ADEF HABITAT.

L’association ADEF HABITAT verse aux débats un premier procès-verbal de constat pas commissaire de justice du 11 mars 2024 dont il ressort que ce dernier a constaté lors de sa visite la présence d’un individu déclarant se nommer [J] [X] qui lui a déclaré que M. [B] [F] était absent, ainsi que la présence d’un lit supplémentaire avec draps et couverture.

Elle produit un second procès-verbal de constat par commissaire de justice du 25 mars 2025 dont il ressort que ce dernier a constaté lors de sa visite la présence d’un individu déclarant se nommer [F] [B] ainsi que la présence d’un lit supplémentaire avec draps et couverture.

Au demeurant, M. [B] [F] a reconnu à l’audience héberger depuis plusieurs mois un membre de sa famille sans pouvoir justifier en avoir informé l’association ADEF HABITAT.

L’ensemble de ces éléments permettent d’établir que M. [B] [F] héberge au minimum un tiers dans les lieux loués, en contrariété avec les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur concernant les conditions d’hébergement des tiers, sans avoir signalé la présence de ce tiers.

L’article 14 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 décembre 2023 distribuée le 20 décembre 2023 l’association ADEF HABITAT a mis en demeure M. [B] [F] de régulariser la situation dans un délai d’un mois suivant la date de et qu’à défaut la clause résolutoire insérée au contrat de résidence sera acquise de plein droit.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 21 janvier 2024, de ce seul fait. M. [B] [F] est en conséquence sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [B] [F] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’association ADEF HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [B] [F] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 janvier 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi, sans majoration.

Sur la demande de dommages-intérêts

En l’espèce, l’article 15 du règlement intérieur prévoit qu’en cas de manquement répétés su résidant aux obligations du contrat ou du règlement intérieur justifiant l’envoi d’une mise en demeure valant acquisition de la clause résolutoire, le résident sera redevable d’une somme forfaitaire de 200 euros à titre de dommages-intérêts.

En application de l’article 1231-5 du code civil, il y a lieu de réduire la clause pénale manifestement excessive à la somme de 50 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût de l’assignation.

Il sera en outre condamné à payer à l’association ADEF HABITAT la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu entre l’association ADEF HABITAT et M. [B] [F] sur des locaux au sein de l’établissement ADEF HABITAT situé [Adresse 3] sont réunies depuis le 21 janvier 2024 et que M. [B] [F] est sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE à M. [B] [F] de libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association ADEF HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [B] [F] à payer à l’association ADEF HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu’elles auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, à compter du 21 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [B] [F] à payer à ADEF HABITAT la somme de 50 euros au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [B] [F] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE M. [B] [F] à régler la somme de 200 euros à l’association ADEF HABITAT en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 4] le 04 juin 2025

Le greffier Le Président