TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 02 Mai 2025

N° RG 24/05340 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XPV

PARTIES :

DEMANDEURS

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3], agissant et repésenté par son syndic Monsieur [E] [D], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Monsieur [D] [E] agissant en sa qualité de syndic de la copropriété sis [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Vanessa BENSAID, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. [F], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSES DES FAITS

L’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et à son décret d’application du 17 mars 1967.

Suivant procès-verbal du 4 avril 2022, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a désigné le Cabinet [F] en qualité de syndic de la copropriété pour une durée de trois ans.

Lors de cette assemblée, les copropriétaires ont décidé à l’unanimité de confier l’exécution des travaux de toiture à l’entreprise TGH pour un montant de 1166 € TTC et de confier l’expertise de l’immeuble au bureau d’études MASSILIA.

Le bureau d’ingénierie MASSILIA a remis son rapport le 21 décembre 2022 préconisant le remplacement de la charpente couverture sous cinq ans.

Par courriels des 3 et 18 juillet 2023, Monsieur [D] [E] a sollicité, sans succès, du Cabinet [F] l’organisation d’une assemblée générale.

Le 16 novembre 2023, les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] se sont réunis en assemblée générale, ont décidé de la révocation du syndic, le Cabinet [F], adopté la forme coopérative, désigné Monsieur [D] [E] en qualité de membre du conseil syndical et de syndic de la copropriété et procédé à la désignation des membres du conseil syndical.

Le 20 décembre 2023, le Cabinet [F] a contesté la révocation de son contrat dont l’échéance était fixée au 5 avril 2024.

Le 25 mars 2024, par l’intermédiaire de son conseil, le syndicat coopératif de l’immeuble a mis en demeure le Cabinet [F] de remettre à Monsieur [D] [E], en sa qualité de nouveau syndic, la totalité des documents, archives et informations comptables de la copropriété conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par l’intermédiaire de son conseil, le 13 mai 2024, le Cabinet [F] a proposé la fixation d’un rendez-vous devant commissaire de justice pour la remise de l’ensemble de ces documents.

Le syndicat des copropriétaires a accepté cette proposition aux frais du Cabinet [F], excluant par ailleurs la facturation d’honoraires après la révocation de son mandat.

Lors de l’assemblée générale du 25 février 2025, les copropriétaires ont procédé à la désignation des membres du conseil syndical et maintenu Monsieur [D] [E] en qualité de syndic de la copropriété.

Postérieurement à l’assignation en justice, le Cabinet [F] a remis, par l’intermédiaire de commissaire de justice, au conseil du syndicat des copropriétaires une clé USB contenant plusieurs fichiers, un dossier rouge portant la mention « ASSEMBLEE GENERALE » et un dossier bleu comportant divers documents.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic Monsieur [D] [E], et Monsieur [D] [E], en sa qualité de syndic de la copropriété, ont fait assigner le Cabinet [F] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— condamner le Cabinet [F] à leur remettre l’ensemble des archives et documents appartenant au syndicat, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— assortir cette condamnation d’intérêts au taux légal sur le montant des fonds qui auraient dû être reversés au syndicat à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à remise pleine et entière des archives ;

— condamner le Cabinet [F] à verser au syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 6847,15 € à titre de provision sur dommages-intérêts ;

— condamner le Cabinet [F] à leur verser la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 mai 2025.

À cette date, le syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic Monsieur [D] [E], et Monsieur [D] [E], en sa qualité de syndic, représentés par leur conseil à l’audience, développent leurs conclusions n°2 auxquelles il sera renvoyé et sollicitent voir :

— condamner le Cabinet [F] à leur remettre l’ensemble des archives et documents appartenant au syndicat, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— assortir cette condamnation d’intérêts au taux légal sur le montant des fonds qui auraient dû être reversés au syndicat à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à remise pleine et entière des archives ;

— condamner le Cabinet [F] à verser au syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la somme de 7000 € à titre de provision sur dommages-intérêts ;

— débouter le Cabinet [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le Cabinet [F] à leur verser la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le Cabinet [F], représenté par son conseil, maintient ses conclusions n°3 auxquelles il convient de se reporter et conclut :

À titre principal,

— à l’irrégularité affectant la validité de l’assignation qui lui a été délivrée au motif que Monsieur [D] [E] est dépourvu de la qualité de syndic car il n’a pas été désigné par les membres du conseil syndical conformément à l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— à l’irrecevabilité de l’action engagée par le syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] agissant et représenté par Monsieur [D] [E] ;

— à l’irrecevabilité de l’action engagée par Monsieur [D] [E], agissant comme syndic coopératif de la copropriété sont [Adresse 1] ;

— au rejet de l’ensemble des demandes du syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] et de Monsieur [D] [E] et à leur condamnation à lui verser la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

À titre subsidiaire, il sollicite voir :

— juger que l’ensemble des documents et archives de la copropriété [Adresse 1] qu’il a détenus ont été remis par constat de commissaire de justice le 28 février 2025, qu’aucun document manquant n’est justifié et que la juridiction des référés n’est pas compétente pour apprécier les documents manquants ;

— débouter le syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] et Monsieur [D] [E] de leur demande de remise de documents sous astreinte ;

— juger que le syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] et Monsieur [D] [E] ne justifient d’aucun préjudice qui lui serait imputable et rejeter leur demande de provision en l’état de contestations sérieuses ;

— débouter le syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] et Monsieur [D] [E] de l’ensemble de leurs demandes de condamnation sous astreinte ;

— condamner le syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] et Monsieur [D] [E] au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

SUR CE

Sur les exceptions d’irrecevabilité

Attendu que l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit « dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci » ;

Que l’article 42 alinéa 2 de la même loi dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale » ;

Attendu que le Cabinet [F] soutient que l’action engagée par le syndicat coopératif et Monsieur [D] [E] est irrecevable car irrégulière car Monsieur [D] [E] n’a pas été élu en qualité de syndic par le conseil syndical lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2023, le conseil syndical ayant été constitué postérieurement à sa désignation ;

Attendu que seuls les copropriétaires sont habilités à se prévaloir de la nullité d’une assemblée générale de copropriétaires ou d’une irrégularité affectant les résolutions prises lors de cette assemblée ;

Qu’ainsi, les tiers ne sont pas habilités à se prévaloir d’une irrégularité affectant une assemblée générale de copropriétaires ;

Attendu qu’en l’espèce, les décisions prises lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2023 n’ont fait l’objet d’aucune contestation de la part des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], seuls habilités à former une contestation ;

Qu’il importe donc peu que la désignation de Monsieur [D] [E], en qualité de syndic, lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2023 ait été ou non régulière, dès lors que sa désignation n’a pas été contestée dans les délais par un copropriétaire ;

Qu’en effet, cette désignation n’est désormais plus susceptible de contestation, ni d’annulation et Monsieur [D] [E], en sa qualité de syndic, a qualité pour représenter la personne morale ;

Qu’en conséquence, l’action engagée par le syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic Monsieur [D] [E], et Monsieur [D] [E], en qualité de syndic de l’immeuble en copropriété [Adresse 3] est recevable ;

Sur la demande de communication de pièces

Attendu que l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que par application de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou au lot mentionné à l’alinéa 11 du I de l’article 18 dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu dans ce même délai d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages-intérêts » ;

Attendu qu’il appartient au Cabinet [F] de rapporter la preuve de ce qu’il a satisfait aux obligations résultant de l’article précité qui s’imposent à lui ;

Qu’en l’occurrence, la remise des documents prescrits s’est effectuée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice qui en a dressé procès-verbal de constat le 17 février 2024 ;

Que le procès-verbal de constat porte mention de la remise d’une clef USB, d’un dossier de couleur rouge « ASSEMBLÉE GÉNÉRALE » et d’un dossier de couleur bleue dépourvu de toute inscription ;

Que ce procès-verbal est insuffisant à établir le contenu des différents fichiers enregistrés sur la clé USB, mais également celui des dossiers rouge « ASSEMBLÉE GÉNÉRALE » et bleu ;

Que la matérialité de la remise de l’intégralité des archives et documents visés par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 par le Cabinet [F] au nouveau syndic n’est pas démontrée ;

Qu’en effet, le Cabinet [F] ne justifie pas de la remise des documents que le nouveau syndic lui réclame et notamment la feuille de présence lors de l’assemblée du 4 avril 2022 avec la clé de répartition des charges, le relevé général des dépenses depuis sa désignation le 4 avril 2022, l’intégralité des factures payées notamment au titre des mesures d’hygiène et de prévention, le relevé de compteur eau froide postérieurement au 1er août 2023, l’intégralité des rapprochements bancaires depuis sa désignation, ainsi que la totalité des relevés du compte courant, et notamment ceux de l’année 2023, l’ensemble des contrats souscrits pour le compte de la copropriété, et notamment d’assurance, les avis d’échéance ne pouvant suppléer les contrats souscrits ;

Qu’il convient de constater que le Cabinet [F] n’a pas satisfait à son obligation légale ;

Que le Cabinet [F] sera en conséquence condamné à remettre au syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, Monsieur [D] [E], et à Monsieur [D] [E], en sa qualité de syndic, l’ensemble des archives et documents appartenant au syndicat, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de provisoire de 10 € par jour pendant deux mois ;

Qu’il convient d’assortir cette condamnation d’un intérêt au taux légal sur le montant des fonds qui auraient dû être reversés au syndicat des copropriétaires à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite remise des archives et documents ;

Sur la demande provisionnelle de dommages-intérêts

Attendu que le Cabinet [F] a attendu plus d’un an pour procéder à la remise partielle des documents et archives le 25 février 2025, postérieurement à l’assignation en justice du 17 février 2025 alors qu’il n’était plus le syndic en charge de l’administration de la copropriété depuis le 16 novembre 2023 ;

Que la résistance du Cabinet [F] à satisfaire à l’ensemble de ses obligations légales quant à la transmission au nouveau syndic de tous les documents en sa possession concernant la copropriété du [Adresse 3] est caractérisée ;

Qu’il est également établi qu’au cours de son mandat, il n’a pas convoqué l’assemblée générale en 2023 alors même qu’il avait été destinataire de demandes réitérées en ce sens de Monsieur [D] [E] et qu’il n’ignorait pas la nécessité de mettre en œuvre des travaux de structure pour lequel il avait fait effectuer une expertise par un bureau d’études d’ingénierie ;

Que si l’examen de la responsabilité du Cabinet [F] excède la compétence du juge des référés, il ressort des pièces versées aux débats que son comportement a nécessairement occasionné un préjudice au syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] qui a éprouvé des difficultés à reprendre, dans des conditions satisfaisantes, la gestion de la copropriété ;

Qu’il sera alloué au syndicat coopératif de copropriété la somme provisionnelle de 2000 € à titre de dommages-intérêts à valoir sur l’indemnisation de son entier préjudice au paiement de laquelle le Cabinet [F] sera condamné ;

Sur les demandes accessoires :

Attenu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic Monsieur [D] [E], et de Monsieur [D] [E], en sa qualité de syndic, les frais qu’ils ont dû engager à l’occasion de la présente instance ;

Que le Cabinet [F] sera condamné à leur verser la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

REJETONS les exceptions d’irrecevabilité soulevées par le Cabinet [F] ;

CONDAMNONS le Cabinet [F] à remettre au syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, Monsieur [D] [E], et à Monsieur [D] [E], en sa qualité de syndic, l’ensemble des archives et documents appartenant au syndicat, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de provisoire de 10 € par jour pendant deux mois ;

DISONS que cette condamnation d’un intérêt au taux légal sur le montant des fonds qui auraient dû être reversés au syndicat des copropriétaires à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite remise des archives ;

CONDAMNONS le Cabinet [F] à verser au syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic Monsieur [D] [E], la somme provisionnelle de 2000 € à titre de dommages-intérêts à valoir sur l’indemnisation de son entier préjudice ;

CONDAMNONS le Cabinet [F] à verser au syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic Monsieur [D] [E], et à Monsieur [D] [E], en sa qualité de syndic, la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS le Cabinet [F] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT