TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2025

Président : Madame Nadia ATIA, Vice-Présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 12 08 25 à Me [Localité 6] ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 08 25 à M^e BOUZAHAR ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02028 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4X4F

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. PHH1, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [X] [T]

né le 26 Mai 1977 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sophia BOUZAHAR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 27 août 2021, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) PHH1, représentée par sa mandataire, la société Scaprim Property Management, a consenti à M. [X] [T] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 2], dans le [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 665 euros outre une provision sur charges de 193 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [X] [T] le 17 janvier 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.716 euros en principal.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [X] [T] le 21 avril 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.574 euros en principal.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [X] [T] le 28 juin 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.016,88 euros en principal.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [X] [T] le 28 novembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.373,17 en principal.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la SASU PHH1, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, a fait assigner M. [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 23 novembre 2023,

l’obligation de quitter les lieux sous astreinte journalière de 30 euros à compter de la signification du jugement à intervenir,

l’expulsion de M. [X] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles et fourrière qu’il plaira au juge, aux frais risques et périls de M. [X] [T],

sa condamnation au paiement de la somme de 5.362,47 euros due au titre de la dette locative arrêtée au 7 février 2024, en deniers ou quittances, et de 536,24 euros au titre de la majoration de 10 % prévue au bail, avec intérêts de retard sur ces deux sommes au taux légal capitalisé à compter du 23 novembre 2023,

sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du dernier loyer, soit un minimum de 1.793,56 euros échus, majoré des charges, avec indexation, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer et de tous les frais engagés jusqu’à son expulsion définitive.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 juillet 2024.

Par ordonnance d’avant dire droit du 4 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Marseille a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 6 mai 2025 pour permettre à la SASU PHH1 de justifier de la dénonce de l’assignation au Préfet, en application de l’article 24,III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que de sa qualité de propriétaire des lieux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçu au tribunal le 24 mars 2025, la SASU PHH1 a justifié de la dénonce de l’assignation du 22 février 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 23 février 2024.

A l’audience du 6 mai 2025 les parties, représentées par leurs avocats, ont demandé le bénéfice de leurs écritures présentées à l’audience du 3 décembre 2024.

La SASU PHH1 réitère les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2.302,72 euros au 26 novembre 2024, terme du mois de novembre inclus. Elle demande de limiter le délai de paiement à la période maximum de six mois.

Conformément à ses conclusions en réponse, M. [X] [T] ne conteste pas la dette locative. Il demande les plus larges délais de paiement faisant valoir que malgré les difficultés financières temporaires, notamment des retards de versement d’allocations familiales et une période de chômage, il a démontré sa bonne foi en effectuant plusieurs règlements partiels et en cherchant à régulariser sa situation. Il indique être actuellement demandeur d’emploi et percevant une allocation de retour à l’emploi de 993,83 euros, et déclare être en mesure de régler sa dette locative, désormais réduite à 2.302,72 euros, par le biais d’un échéancier sur 36 mois. Il demande également au tribunal de débouter la société PHH1 de sa demande d’expulsion et de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de sa situation financière précaire et de sa bonne foi avérée. Il met en avant les conséquences désastreuses qu’une expulsion aurait sur sa vie familiale, ayant deux enfants en bas âge à charge.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défenderesses ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 23 février 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience le 8 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige.

Par ailleurs, la SASU PHH1 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 27 août 2021 contient une clause résolutoire (page 14) et quatre commandements de payer visant cette clause ont été signifiés à M. [X] [T] dont le dernier qui a été signifié le 23 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.373,17 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 janvier 2024.

Sur l’arriéré locatif

La SASU PHH1 produit un décompte actualisé au 1er novembre 2024 indiquant que M. [X] [T] reste lui devoir la somme de 2.302,72 euros, échéance du mois de novembre incluse.

M. [X] [T] ne conteste pas le montant de la dette.

M. [X] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.302,72 euros à la SASU PHH1 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) arrêté au 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

La demande de majoration de 10% des sommes demandées en application de la clause pénale prévue au contrat de bail en date du 27 août 2021 formulée par la SASU PHH1 ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique la reprise du paiement du loyer résiduel et des versements de l’aide personnalisé au logement de la CAF. De surcroît, la société bailleresse est d’accord sur l’octroi d’un délai de paiement de 6 mois.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [X] [T] dans les termes du dispositif.

Comme demandée par M. [X] [T], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SASU PHH1 sera autorisée à faire procéder à sont expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· M. [X] [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SASU PHH1 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 965,26 euros à ce jour, avec indexation,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer du 23 novembre 2023 et de l’assignation.

M. [X] [T] sera en outre condamné à payer à la SASU PHH1 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux et de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2021, entre la SASU PHH1 d’une part, et d’autre part M. [X] [T], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 5 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [X] [T] à payer à la SASU PHH1 la somme de deux mille trois cent deux euros et soixante-douze centimes (2.302,72 euros), au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) arrêté au 1er novembre 2024, échéance de novembre incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

REJETTE la demande de majoration des sommes demandées au titre de la clause pénal ;

AUTORISE M. [X] [T] à s’acquitter de la somme de 2.302,72 euros due à la SASU PHH1, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de trois cent quatre-vingt-trois euros et soixante-dix-huit centimes (383,78 euros) et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que pour l’apurement de cette dette, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SASU PHH1 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que M. [X] [T] soit condamné à verser à la SASU PHH1 une indemnité mensuelle d’occupation égale montant au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, soit une somme de neuf cent soixante-cinq euros et vingt-six centimes (965,26 euros) à ce jour, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou l’expulsion ou la reprise des lieux, laquelle indemnisation sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [T] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer du 23 novembre 2023 ainsi que de l’assignation;

CONDAMNE M. [X] [T] à verser à la SASU PHH1 la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION