TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e EOCHE DUVAL

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 24/04475

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KJ5

N° MINUTE :

Assignation du :

2 avril 2024

JUGEMENT

rendu le 7 novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S.U. SOGEY VIVIENNE

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1383

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [M] [I] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Madame [T] [O] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 10]

non représentés

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/04475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KJ5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 26 septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Brigitte BOURDON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 7 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [O] épouse [Z] et M. [D] [M] [I] [Z]

(" consorts [Z] ") sont propriétaires du lot n°21 (remise au rez-de-chaussée dans la cour), au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 14 avril 2009, l’architecte de l’immeuble a constaté l’existence d’un raccordement des installations sanitaires à l’évacuation des eaux usées de l’immeuble, réalisé sans autorisation par les consorts [Z] dans leur lot n°21.

Par courrier du 23 juin 2015, le conseil syndical a mis en demeure les consorts [Z] de remettre en état le lot n°21 dont les travaux non autorisés empiètent sur les parties communes, et de cesser la location saisonnière de courte durée de ce dernier.

Les consorts [Z] ont répondu par courrier du 1er juillet 2015 que leur lot n°21 ferait l’objet d’une location de longue durée et non saisonnière.

Le 30 octobre 2015, le conseil syndical a sollicité une copie du bail et réitéré sa mise en demeure.

La résolution n°22 de l’assemblée générale du 11 mai 2016 a autorisé le syndic à ester en justice contre les consorts [Z], aux fins de condamnation à remettre en état les lieux.

Par exploit d’huissier du 6 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation en référé aux consorts [Z], aux fins de désignation d’un expert judicaire.

Par ordonnance du 19 avril 2017, M. [V] a été désigné en qualité d’expert judiciaire, et a déposé son rapport le 28 décembre 2019.

Le conseil syndical a mis en demeure les consorts [Z] par courrier du 9 octobre 2023 de supprimer les inscriptions apposées sur l’extérieur de la porte de leur lot affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.

C’est dans ces conditions que par exploits de commissaire de justice signifiés le 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer assignation en ouverture de rapport, aux consorts [Z], aux fins de remise en état des lieux sous astreinte, outre la demande indemnitaire, et celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, et au visa des articles 8, 9, 14 25 b et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 47 de l’arrêté du 20 novembre 1970 portant règlement sanitaire du département de Paris, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Condamner les époux [Z] à supprimer l’ensemble de leurs travaux irréguliers affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, soit la création d’une kitchenette et d’une salle d’eau avec douche et WC broyeur illégal, raccordés via un percement du mur de façade partie commune sur une canalisation eaux usées partie commune et la création d’un socle cimenté recouvrant le raccordement irrégulier, et ce sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à leur charge exclusive ;

— Condamner les époux [Z] à restituer au syndicat des copropriétaires la partie de la cour partie commune au droit de laquelle ils ont construit sans autorisation préalable de l’assemblée générale un socle cimenté sur le sol de ladite cour, à supprimer ledit socle cimenté et le raccordement irrégulier qu’il recouvre et à remettre les lieux en l’état antérieur et ce sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à leur charge exclusive ;

— Condamner les époux [Z] à restituer au lot n° 21 son affectation originelle de « remise » prévue par le règlement de copropriété, et à cesser toute activité de locations saisonnières de courtes durées, et ce sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à leur charge exclusive ;

— Assortir ces condamnations d’une astreinte de 200 euros par jour de retard passé une période de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner les époux [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice distinct de la procédure ;

En toutes hypothèses :

— Condamner les époux [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux [Z] aux entiers dépens de l’instance.

*

Bien que régulièrement assignés par actes signifiés à étude, Mme [T] [O] épouse [Z], et M. [D] [M] [I] [Z], n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 13 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur) du 26 septembre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de remise en état du lot n°21 et des parties communes

Le syndicat des copropriétaires demande, au titre des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 47 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 12], la condamnation sous astreinte des consorts [Z] à remettre en état les parties communes, en ce qu’ils ont procédé, sans autorisation, à la transformation de leur remise en studio aux fins de location saisonnière de courte durée, en s’appropriant les parties communes de l’immeuble en créant une kitchenette, une salle d’eau avec douche et WC broyeur, raccordés via un percement du mur de façade partie commune sur une canalisation eaux usées partie commune (pages 44 et 45 du règlement de copropriété), et en réalisant un coffrage du raccordement dans un socle cimenté sur le sol de la cour partie commune ; que ces éléments ont été constatés par l’architecte de l’immeuble dans son rapport du 14 avril 2009, par le procès-verbal de constat du 12 octobre 2016, et par l’expert judiciaire dans son rapport.

Sur ce,

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 12 du règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que : "Usages : Chacun des copropriétaires pour la jouissance des locaux qui lui appartiendront divisément, pourra user librement des parties communes, suivant leur destination, et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires.

Modifications : Les choses communes déterminées comme il est dit plus haut, ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité des propriétaires, telle qu’elle est déterminée article 22, numéro 9 (…)"

L’article 10 du règlement de copropriété énumère parmi les parties communes notamment :

«  La totalité du sol des bâtiments et de la cour (…) Les fondations, les gros murs de façade, de pignon et de refend (…) les canalisations d’eau, de gaz et d’électricité jusqu’aux coffres ou compteurs à l’intérieur des lots. Les tuyaux d’écoulement des eaux pluviales ou usées (…) Les murs ou cloisons délimitant des locaux communs ".

Aux termes de son rapport, M. [V] constate que le local appartenant aux époux [Z] " a été transformé en studio avec kitchenette et salle d’eaux. Les évacuations des eaux usées et eaux vannes du local se font dans une descente en façade, elle-même partie commune (…)

Il ressort des constations de l’expert judicaires plusieurs atteintes aux parties communes, notamment :

— une emprise du socle cimenté en sol de cour ;

— une atteinte à la colonne de descente en façade, cette colonne [Localité 11] étant définie comme une partie commune par le Règlement de copropriété ;

— une fuite au niveau de la douche (joints de faïences et joint silicone), occasionnant un dégât des eaux dans la cage d’escalier adjacente ".

Ces constations sont corroborées par :

— le rapport de M. [X], architecte, du 14 avril 2009, relevant que le raccordement opéré par les consorts [Z] est en PVC avec raccordement sur la fonte verticale à l’aide d’un joint « bourdin ». A la suite, ce raccordement extérieur a été coffré dans un socle cimenté avec création d’un bouchon de dégorgement dans le socle (pièce n°4).

— les photos de la façade sur cour de la remise avant/ après travaux (pièce n°3),

— le constat d’huissier dressé le 12 octobre 2016, par Me [R].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux [Z] en réalisant des travaux de raccordement d’évacuation d’eaux usées et d’eaux vannes sur les colonnes et descentes parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires ont porté atteinte aux parties communes de l’immeuble.

Ces atteintes aux parties communes résultent d’une emprise du socle cimenté au sol de la cour, une atteinte à la colonne de descente en façade, cette colonne d’eaux usées étant partie commune.

Les travaux de remise en état ont été chiffrés par l’expert à la somme de 4 125 euros, sans que le syndicat des copropriétaires demande l’autorisation de les réaliser.

Le syndicat des copropriétaires apparaît par conséquent fondé à obtenir la condamnation des époux [Z] à remettre les parties communes dans leur état d’origine, en particulier à retirer le raccordement d’évacuation d’eaux usées et d’eaux vannes sur la descente partie commune, à

retirer le socle cimenté au sol de la cour constituant une emprise.

Ces travaux de remise en état des parties communes seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et aux frais des époux [Z], sur la base du chiffrage validé par l’expert judiciaire, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

2. Sur la demande de restituer au lot n°21 son affectation de remise et d’interdiction de le louer

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte des consorts [Z] à respecter la destination du lot n°21 à savoir de remise (p.35 du règlement), et à cesser toute activité de location saisonnière de courte durée, en application du règlement de copropriété, aux termes duquel il résulte que les appartements et locaux doivent être occupés bourgeoisement et qu’aucun commerce ne peut par son activité nuire à la tranquillité de l’immeuble (p.48), et pose également l’interdiction de location meublée d’un appartement entier lorsqu’il s’agit d’un usage commercial (p.50) ; que l’activité de location touristiques de courtes durées est une activité commerciale ; que cela a été confirmé par la cour d’appel de Paris, dans son arrêt confirmatif du 6 avril 2022 rendu entre lui et les consorts [Z] ; qu’en sus, les allées et venues des clients des défendeurs engendrent des nuisances sonores importantes, outre les incivilités, et que ces derniers ne nient pas la location de leur lot.

Sur ce,

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives de son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L’article 8 de la même loi dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

En application de l’article 1103 du code civil, selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, le juge ne peut pas dénaturer les clauses d’un règlement de copropriété, lesquelles doivent être interprétées strictement.

Sur l’usage du lot n°21 appartenant aux époux [Z] conforme au règlement de copropriété

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 5] du 18 janvier 1955 stipule, article 11 2°) : " Occupation :

Les appartements et locaux dépendant de l’immeuble ne pourront être occupés et habités que bourgeoisement par des personnes de bonnes vies et moeurs, commercialement, professionnellement et artisanalement.

Il ne pourra, en aucun cas, être exercé dans l’immeuble un commerce ou une profession nécessitant l’usage intensif de marteaux ou de tout autre outil ou machine-outil, et pouvant nuire, par l’odeur le bruit ou l’aspect à la tranquillité de l’immeuble ".

Le règlement 15°) stipule que : « Chaque propriétaire pourra louer les locaux lui appartenant. »

« La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais la location meublée d’un appartement entier est autorisée, à la condition de ne pas être commerciale ».

Si l’expert a relevé que la remise transformée en studio par les époux [Z] est louée, il convient de relever qu’il n’est démontré ni de location en meublé ni de location de courte durée.

Il a été précédemment rappelé que le lot n°21 est désigné à l’état descriptif de division de l’immeuble mentionné, comme une remise.

En l’espèce, l’expert se contente de relever que la pose d’un WC sani-broyeur n’est pas conforme au règlement sanitaire de la Ville de [Localité 12] (Annexe ART 47).

Pour autant, l’état descriptif de division ne s’est vu conférer par le règlement de copropriété aucune valeur contractuelle. Dès lors, la qualification de l’état descriptif de division n’interdit nullement au propriétaire dudit lot de l’affecter à un autre usage que celui de remise à la condition qu’il ne soit pas expressément prohibé par le règlement de copropriété, qu’il soit conforme à la destination de l’immeuble et qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Dès lors, les époux [Z] en donnant à bail leur lot ne contreviennent pas à la destination bourgeoise de l’immeuble telle que définie au règlement de copropriété.

En effet, il n’est pas démontré qu’en transformant le local du rez-de-chaussée sur cour en studio avec kitchenette et salle d’eau, occupé à usage d’habitation, cet usage est contraire à la destination bourgeoise visée au règlement de copropriété. Ce lot n’a fait l’objet d’aucune division contrairement au lot ayant fait l’objet du contentieux visé par le syndicat des copropriétaires (RG 18/23178 CA [Localité 12] 6 avril 2022 – Pièce n°13).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de restitution de l’état de remise du lot n°21.

Sur la location du lot n°21

De même la demande tendant à voir interdire une mise en location est une demande tendant à voir prononcer une interdiction in futurum, qui ne pourra qu’être rejetée comme non fondée en droit.

3. Sur les demandes indemnitaires

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation des époux [Z] au paiement de la somme de 15 000 euros au titre d’un préjudice distinct de la procédure, évoquant le temps et l’énergie consacrés à monter un dossier judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct qui ne serait pas indemnisé au titre des frais irrépétibles.

Par conséquent, il y a lieu de le débouter de ses demandes indemnitaires.

4. Sur les demandes accessoires

Les époux [Z], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 en indemnisation des frais engagés pour faire valoir ses droits et non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le prononcé de l’exécution provisoire de droit apparaît justifié au regard des circonstances de l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [T] [O] épouse [Z] et M. [D] [M] [I] [Z] à remettre les parties communes de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 9] dans leur état antérieur, en particulier à supprimer les travaux affectant les parties communes portant sur le raccordement d’évacuation d’eaux usées et d’eaux vannes sur la descente partie commune, le socle cimenté au sol de la cour constituant une emprise,

ORDONNE que ces travaux de remise en état des parties communes soient réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 14] et aux frais de Mme [T] [O] épouse [Z] et M. [D] [M] [I] [Z], sur la base du chiffrage validé par l’expert judiciaire, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande de remise en l’état du lot n°21 sous astreinte,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande tendant à voir interdire la location du lot n°21,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de ses demandes indemnitaires,

CONDAMNE Mme [T] [O] épouse [Z] et M. [D] [M] [I] [Z] aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE Mme [T] [O] épouse [Z] et M. [D] [M] [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3 500 euros (TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 7 novembre 2025.

La greffière La présidente