TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 10 Décembre 2025 – délibéré prorogé

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame LAFONT, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 08 Octobre 2025

N° RG 25/01686 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JTF

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. VERTEURASIA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Denis GENTILIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.C.I. BATILOC

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Marie SUZAN de la SELARL M. A.H.A, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 10 mai 2010, la SCI BATILOC a donné à bail commercial à la SARL VERTEURASIA des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 9.960 euros. Le contrat de bail a pris effet le 15 mai 2010 pour une durée de 9 ans renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit de commissaire de justice du 24 avril 2025, la SARL VERTEURASIA a fait assigner la SCI BATILOC devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 25 juin 2025, aux fins de voir :

Condamner par provision la SCI BATILOC à payer à la SARL VERTEURASIA 13.982 euros correspondant aux charges non justifiées par la bailleresse malgré les demandes ;Condamner la SCI BATILOC à remettre à la SARL VERTEURASIA les justificatifs des charges qui lui sont facturées sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé 15 jours à dater de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir ;Condamner la SCI BATILOC à remettre à la SARL VERTEURASIA une ou les clés d’accès au local où est situé le ou les compteurs d’eau général et s’il existe, divisionnaire, afin qu’elle puisse contrôler sa consommation et le cas échéant accéder à sa desserte en cas de fuite ou d’arrêt de la fourniture sous la même astreinte de 100 euros par jour de retard passé 15 jours à dater de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir ;Condamner la SCI BATILOC à payer à la SARL VERTEURASIA la somme de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI BATILOC aux dépens incluant le coût du procès-verbal de constat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2025 et, après trois renvois, a été retenue à l’audience du 8 octobre 2025, la SARL VERTEURASIA, représentée par son conseil, aux termes de ses dernières conclusions, ayant sollicité de :

Condamner par provision la SCI BATILOC à payer à la SARL VERTEURASIA 13.982 euros, correspondant aux charges non justifiées par la bailleresse, malgré les demandes ;Condamner la SCI BATILOC à remettre à la SARL VERTEURASIA les justificatifs des charges qui lui sont facturées, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé quinze jours à dater de la signification de l’Ordonnance de Référé à intervenir ;La condamner à justifier tant de la superficie réelle qui lui est attribuée pour l’activité de traiteur, que celle totale de l’immeuble ;Condamner la SCI BATILOC à remettre à la SARL VERTEURASIA une ou les clés d’accès au local où est situé le ou les compteurs d’eau général et s’il existe, divisionnaire, afin qu’elle puisse contrôler sa consommation et, le cas échéant, accéder à sa desserte, en cas de fuite ou d’arrêt de la fourniture, sous la même astreinte de 100 euros par jour de retard, passé quinze jours à dater de la signification de l’Ordonnance de Référé à intervenir ;Condamner la SCI BATILOC à payer à la SARL VERTEURASIA la somme de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI BATILOC aux dépens, incluant le coût du procès-verbal de constat.

En défense, aux termes de ses dernières écritures, la SCI BATILOC, représentée par son conseil, sollicite de :

Rejeter les demandes de condamnation provisionnelles formulées par la SARL VERTEURASIA du fait des contestations sérieuses soulevées ;Rejeter les demandes de condamnation sous astreinte en l’absence de démonstration par la SARL VERTEURASIA d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent ;RECONVENTIONNELLEMENT

Condamner la SARL VERTEURASIA sous astreinte de 500 euros par jour de retard à cesser l’activité de restauration et de vente à emporter dans les locaux loués, ladite astreinte courant 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Condamner la SARL VERTEURASIA au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 décembre 2025.

SUR CE,

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président du Tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce, issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, aux termes duquel tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux, n’est pas applicable aux baux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014.

Concernant ces contrats, le statut des baux commerciaux ne comportant aucune disposition relative aux charges récupérables avant l’entrée en vigueur de cette disposition, il faut se reporter aux dispositions du bail.

En l’espèce, la SARL VERTEURASIA soulève des contestations portant sur l’intégralité des provisions sur charges acquittées depuis le 1er trimestre 2020, faute pour la SCI BATILOC d’avoir procédé à leur régularisation annuelle.

Le bail commercial du 10 mai 2010, dans le cahier des charges – annexe – conditions particulières, dispose que « Le preneur remboursera au bailleur toutes les charges, fournitures et prestations relatives au fonctionnement de l’ensemble locatif. Les charges courantes (travaux généraux, entretien des espaces verts, travaux de voirie, réparations et adaptations des clôtures, aménagements des parkings, entretien et réparations des communs et infrastructures EDF, F.T et S.E.M, frais de gestion de l’ensemble immobilier sont forfaitaires, payées avec le loyer et fixées à 10 % de celui-ci.

Le preneur devra en outre rembourser au bailleur, qui en aura avancé le règlement, les dépenses que l’usage et les règles mettent à la charge des preneurs : eau, électricité, cotisation à l’A.S.L. Le remboursement, par le preneur, sera fait par acomptes provisionnels joints au loyer, avec rajustement en fin d’exercice ou par remboursement en fin d’année sur présentation des justificatifs. Lorsque la facturation concerne l’ensemble de l’immeuble la quote-part du preneur est proportionnelle à la surface qu’il occupe par rapport à la surface totale occupée du bâtiment. (…)

Eau. – En cas de surconsommation notamment par lavage, fabrication, refroidissement etc.. un compteur divisionnaire sera posé aux frais du preneur. Si cette pose est techniquement irréalisable la facturation sera établie par le bailleur à partir des éléments en sa possession. »

Ainsi le bail prévoit-il, s’agissant des charges, une régularisation annuelle.

Or, si la SCI BATILOC fournit des états récapitulatifs annuels de charges pour les années 2020 à 2024, elle ne justifie pas de leur envoi à la locataire.

Elle fournit également un relevé des compteurs individuels d’eau des occupants de l’immeuble sans toutefois préciser qui a procédé à la relève de ces compteurs et dans quelles circonstances et ce d’autant plus que la locataire affirme ne pas être informée de l’existence de ce compteur divisionnaire et ne pas avoir été destinataire de ces relevés de compteurs individuels.

Toutefois, la SARL VERTEURASIA fournit elle-même dans ses pièces un relevé des compteurs d’eau du [Adresse 1] pour les 10 décembre 2018 et 1er mai 2019, ce relevé n’étant pas produit dans les pièces adverses, ce qui suppose que la locataire en a été destinataire et qu’elle était donc informée de l’existence de son compteur divisionnaire.

En outre, contrairement à ce qui est allégué par la locataire, les appels de loyers détaillent bien le coût des charges, le coût de la taxe foncière, le coût de l’eau et le coût de l’ASL et la totalité des provisions pour charges appelées ne concerne pas exclusivement l’eau.

À ce titre, la bailleresse verse aux débats les avis de taxe foncière des années 2020 à 2024 ainsi que les appels de cotisations pour les années 2020,2021, 2023 et 2024.

Il s’excipe des développements précédents que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses incontournables ne permettant pas d’y faire droit.

Sur la demande de remise des justificatifs des charges sous astreinte

La SARL VERTEURASIA sollicite la condamnation de la SCI BATILOC à lui remettre les justificatifs des charges qui lui sont facturées.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que la bailleresse a fournis des justificatifs afférents aux charges facturées, fournissant les factures d’eau, les taxes foncières, les factures d’ASL et les états récapitulatifs annuels de charges concernant la locataire de 2020 à 2024.

La locataire conteste la consommation d’eau qui lui est imputée par la bailleresse.

Dès lors, les justificatifs de charges sont fournis par la bailleresse, nonobstant les contestations de la locataire quant à leur contenu.

Il convient donc de rejeter la demande de la SARL VERTEURASIA de ce chef.

Sur la demande de justifier des superficies

La SARL VERTEURASIA sollicite la condamnation de la SCI BATILOC à justifier tant de la superficie réelle qui lui est attribuée pour l’activité de traiteur que celle totale de l’immeuble sans toutefois venir étayer sa demande.

En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de remise des clés pour accéder au compteur d’eau général ou divisionnaire sous astreinte

La SARL VERTEURASIA sollicite également la condamnation de la SCI BATILOC à lui remettre une ou les clés d’accès au local où est situé le ou les compteurs d’eau générale et s’il existe, le compteur divisionnaire, afin qu’elle puisse contrôler sa consommation et accéder au compteur en cas de fuite ou d’arrêt de la fourniture d’eau.

La SCI BATILOC soutient que le local abrite les compteurs divisionnaires des lots et non le compteur général d’eau qui est situé sur la voie publique et que la locataire ne démontre ni un dommage imminent, ni un trouble manifestement illicite.

Il ressort des pièces versées aux débats que si la SARL VERTEURASIA affirme qu’une coupure d’eau a affecté le local commercial du 14 au 22 mars 2025, elle ne fournit aucun élément venant étayer son assertion selon laquelle la coupure proviendrait du compteur situé dans le local et ce d’autant plus que la bailleresse affirme que le compteur d’eau se trouve sur la voie publique.

Elle se contente de fournir un courriel du 14 mars 2025 par lequel elle indique avoir fait intervenir un plombier qui lui aurait confirmé que l’eau avait été coupée de l’extérieur, ne produisant aucun rapport d’intervention émanant de ce professionnel. Elle ne justifie pas plus avoir tenté de joindre le service en charge de la fourniture d’eau afin de rechercher l’origine de la coupure.

De surcroît, le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 17 mars 2025 fait état d’une coupure d’alimentation en eau courante des locaux depuis environ une semaine alors que la locataire affirme que la coupure a débuté le 14 mars 2025.

En outre, la bailleresse, dans un courrier électronique du 21 mars 2025, affirme avoir fait procéder au contrôle de la partie du réseau accessible sur les parties communes du site, aucune anomalie n’ayant été relevé et le problème semblant donc provenir du local loué.

Dès lors, la demande de la SARL VERTEURASIA de remise des clés pour accéder au compteur d’eau général ou divisionnaire sous astreinte sera rejetée, celle-ci échouant à justifier de la nécessité pour elle de détenir ces clés en l’absence de tout dommage imminent et de tout trouble manifestement illicite.

Sur les demandes reconventionnelles

La SCI BATILOC sollicite de condamner la SARL VERTEURASIA à cesser toute activité de restauration et de vente à emporter dans les locaux loués, cette activité n’étant pas autorisée par le bail et étant interdite par le règlement de la zone.

Cependant, seul le juge du fond est compétent pour apprécier si le preneur a modifié la destination des lieux loués sans l’autorisation du bailleur et s’il a manqué à son obligation à cet égard.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé de ce chef, la demande se heurtant à des contestations sérieuses.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En l’espèce, les entiers dépens de l’instance en référé seront laissés à la charge de la SARL VERTEURASIA.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SARL VERTEURASIA ;

REJETONS les demandes de la SARL VERTEURASIA de remise des justificatifs des charges sous astreinte, de justifier de la superficie attribuée pour l’activité de traiteur et de la superficie totale de l’immeuble, ainsi que de remise des clés pour accéder au compteur d’eau général ou divisionnaire sous astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SCI BATILOC ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS les entiers dépens de l’instance en référé à la charge de la SARL VERTEURASIA;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 10/12/2025

À

— M^e Denis GENTILIN

— Maître [Localité 4] [Localité 5]