TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 10 Décembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Octobre 2025

N° RG 25/03238 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6VXE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS MICHEL DE CHABANNES, dont le siège social est sis [Adresse 7]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [E] [Y], né le 20 Septembre 1963 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 6]

non comparant

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [G] [E] [Y] est propriétaire du lot n° 1 dans l’immeuble sis à [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 5], représenté par le Syndic la SAS Michel de Chabannes, assignait monsieur [G] [E] [Y] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4]) reprend oralement les termes de l’assignation, et demande :

— la condamnation de monsieur [G] [E] [Y] à lui verser les sommes de :

5 694,92 euros au titre des charges dues à la date du 3 juillet 2025 et 350,79 euros au titre des charges non échues arrêtées au dernier appel provisionnel de l’exercice portant sur la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 , et ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 sur la somme de 479,19 euros et à compter du 21 juillet 2025 pour le surplus,2 400 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive,1 099 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,- la condamnation de monsieur [G] [E] [Y] aux dépens, en ce compris les frais d’huissier exposés ;

— de rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire.

Au soutient de sa demande, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4]) expose, à l’appui de sa demande, que monsieur [G] [E] [Y] est propriétaire du lot n° 1 dans l’immeuble sis à [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1] et qu’il n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété dues à ce titre et qu’il n’a pas été possible d’en obtenir le paiement.

Au jour de l’audience, monsieur [G] [E] [Y] bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…) ».

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 3 juin 2025, vise les provisions impayées du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ainsi que le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par suite, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4]) a formellement mis en demeure monsieur [G] [E] [Y] d’avoir à régler le montant de la provision impayée à hauteur de 479,19 euros.

L’examen du décompte montre que monsieur [G] [E] [Y] n’a pas réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES

Aux termes de l’article 10 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel ; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4]) verse au débat :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 27 juillet 2023, 6 septembre 2023, 3 décembre 2024, comportant approbation des comptes des exercices clos du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 3 juillet 2025 à la somme totale de 5 694,92 euros, qui reprend les différents appels, les règlements effectués et le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, le contrat de syndic.

Il résulte de l’analyse de ces éléments que monsieur [G] [E] [Y] est redevable de la somme de 5 694,92 euros au titre des charges dues à la date du 3 juillet 2025.

Par ailleurs, sont concernées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, soit l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé en sa demande en paiement des sommes de 350,79 euros correspondant aux provisions non encore échues de l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. Les condamnations au paiement des charges seront, conformément à la demande, assorties des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, de condamner monsieur [G] [E] [Y] au paiement des sommes de :

5 694,92 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, au titre des charges dues à la date du 3 juillet 2025350,79 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, au titre des charges non-échues à la date du 3 juillet 2025,et ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 sur la somme de 479,19 euros et à compter du 21 juillet 2025 pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires ».

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 5], ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements des charges de copropriété, lesquelles se trouvent réparées par les intérêts moratoires. En effet, le demandeur se limite à déclarer que la créance lui occasionne nécessairement un préjudice sans en rapporter la preuve.

De surcroît, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 5], ne rapporte pas plus la preuve d’une mauvaise foi de monsieur [G] [E] [Y] qui justifierait l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 5], sera débouté de sa demande de ce chef.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, monsieur [G] [E] [Y] sera condamnée aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner monsieur [G] [E] [Y] à verser la somme de 1 099 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant en audience publique par Jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne monsieur [G] [E] [Y] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4]) les sommes de :

5 694,92 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, au titre des charges dues à la date du 3 juillet 2025350,79 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, au titre des charges non-échues à la date du 3 juillet 2025,et ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 sur la somme de 479,19 euros et à compter du 21 juillet 2025 pour le surplus ;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4]) de toute autre demande ;

Condamne monsieur [G] [E] [Y] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4]) une somme de 1 099 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [G] [E] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelle que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe du tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 19/11/2025

À

— Maître Dorothée SOULAS