TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

15 Avril 2026

N° R.G. : N° RG 22/08188 – N° Portalis DB3R-W-B7G-X2RT

N° Minute :

AFFAIRE

Société [K] SAS

C/

S.C.I. [S]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Société [K] SAS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0182

DEFENDEUR

S.C.I. [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-victor ANNICCHIARICO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0721

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2026 en audience publique devant :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Immobilière SAJD est propriétaire d’un local commercial, consistant en une boutique dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3], donné initialement à bail commercial, par acte sous seing privé du 28 février 1997, consenti pour une durée de neuf années à compter du 01 mars 1997 pour se terminer le 28 février 2006, à la société Groupe André, aux droits de laquelle est ensuite venue la société Compagnie Européenne de la chaussure.

Suivant jugement en date du 08 juillet 2020, le tribunal de commerce de Paris a ordonné la cession des actifs et des activités de la société La Halle, qui avait entre-temps fusionné avec la société Compagnie Européenne de la Chaussure, et accepté l’offre de reprise de la SAS [K] qui s’est donc retrouvée de ce fait titulaire du droit au bail portant sur le local appartenant à la société Immobilière SAJD.

A la suite d’une demande de renouvellement en date du 10 octobre 2005, le bail s’est poursuivi aux mêmes clauses, charges et conditions que le bail précité sans régularisation d’un contrat.

Le preneur a ensuite sollicité une nouvelle demande de renouvellement le 31 octobre 2014, pour une durée de neuf ans à effet du 01 mars 2015.

Par acte signifié le 31 décembre 2014, la bailleresse lui a indiqué consentir au renouvellement pour une durée de neuf ans à compter du 01 mars 2015, en lui précisant d’une part, qu’elle entendait supprimer la clause d’indexation du loyer au chiffre d’affaires prévue à l’article 6.1 du bail, d’autre part, qu’elle souhaitait, en contrepartie, que le prix du loyer annuel soit porté à la somme de 250.000 euros, hors taxe, hors charges et frais accessoires et enfin que le montant du dépôt de garantie sera augmenté corrélativement et proportionnellement à cette hausse, les autres clauses et conditions du bail précédent demeurant inchangées.

L’acte précisait, en outre, que dans l’hypothèse où le preneur n’accepterait pas ces conditions fixées pour le renouvellement du bail, la commission départementale de conciliation et, éventuellement, la juridiction compétente, serait saisie.

Le 20 novembre 2020, la SCI Immobilière SAJD a fait signifier à la SAS [K] un congé avec refus de renouvellement, en indiquant que le contrat de bail conclu le 28 février 1997, pour une durée de trois, six, neuf ans à compter du 01 mars 1997 pour se terminer le 28 février 2006 s’était ensuite poursuivi par tacite prolongation.

Il l’a ainsi informée de son refus de renouveler le bail, de telle sorte qu’il lui donnait congé à effet au 30 juin 2021, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction,

La SAS [K] s’est opposée à cette demande en considérant que le bail avait été renouvelé le 01 mars 2015 pour une durée de neuf ans, ce que la bailleresse a contesté.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 septembre 2022, la société [K] a par conséquent fait assigner la SCI Immobilière [S] pour demander au tribunal :

« A titre principal .-

Vu les articles L.145-1 et suivants, et notamment L.145-10, L.145-11, L.145-15, L.145-57 et L.145-60 du code de commerce,

DIRE que le bail de la société [K] SAS portant sur les locaux sis à [Localité 4], [Adresse 4], a été valablement renouvelé au 18 mars 2015, aux clauses et conditions du bail venu à expiration ;

JUGER que Ie congé avec refus de renouvellement signifié à la société [K] SAS le 20 novembre 2020 ne produira effet que le 28 février 2024 ;

A titre subsidiaire :

Vu les articles L.145-1 et L. 145-40-2 du code de commerce,

Vu les articles 1709 et 1714 du code civil,

Vu les articles 1302, 1302-1 et 1352-6 du code civil,

JUGER qu’il s’est formé un nouveau bail portant sur les locaux sis a [Localité 4], [Adresse 4], à effet du 1er mars 2015 ;

JUGER que ce bail, liant aujourd’hui la société IMMOBILIERE S.A.J.D. et la société [K] SAS, est exclusivement soumis aux règles du statut des baux commerciaux ;

JUGER que ce bail n’autorise pas la refacturation au preneur de charges, taxes, contributions ou redevances ;

CONDAMNER en conséquence la société IMMOBILIERE S.A.J.D. à restituer à la société [K] SAS la somme de 56.375,10 € qui Iui a été réglée au titre des charges et taxes locatives, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation ;

En toute hypothèse :

CONDAMNER la société IMMOBILIERE S.A.J.D. à payer à la société [K] SAS une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société IMMOBILIERE S.A.J.D. aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS CABINET CONFINO dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile."

Par conclusions notifiées par voie électronique le 07 juin 2023, la SAS [K] a sollicité, à titre très subsidiaire, pour le cas où il serait jugé que le congé avec refus de renouvellement du 20 novembre 2020 a pris effet au 30 juin 2021, la condamnation de la SCI Immobilière SAJD à lui régler une indemnité d’éviction s’élevant à 1.500.000 euros.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 08 août 2023, la SCI Immobilière [S] a fait signifier à la SAS [K] un congé pour le 29 février 2024, ouvrant droit au renouvellement du bail à compter du 01 mars 2024, avec un loyer minimum garanti de 250.000 euros annuels hors taxe et hors charge, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées.

Par exploit de commissaire de justice délivré le même jour, la SCI Immobilière [S] a exercé son droit de repentir et a indiqué à la SAS [K] qu’elle consentait au renouvellement du bail pour la date du 01 mars 2024, demandant que le loyer minimum garanti soit fixé à la somme de 250.000 euros annuels hors taxe et hors charge, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées.

Aux termes de ses conclusions n°3, notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, la SAS [K] demande au tribunal, au visa des articles L.145-58 du code de commerce et 700 du code de procédure civile, de :

« JUGER que la société IMMOBILIERE S.A.J.D., par l’exercice de son droit de repentir, a irrévocablement consenti au renouvellement du bail à effet du 1 er mars 2024 ;

CONDAMNER la société IMMOBILIERE S.A.J.D. à payer à la société [K] SAS la somme de 17.239,22 € au titre des frais de l’instance, sauf à parfaire à la date de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société IMMOBILIERE S.A.J.D. aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS CABINET CONFINO dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTER la société IMMOBILIERE S.A.J.D. de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires."

Dans ses conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 31 janvier 2024, la SCI Immobilière [S] demande au tribunal, au visa des articles L.145-58 du code de commerce et 700 du code de procédure civile, de :

« DECLARER la société IMMOBILIERE S.A.J.D recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit

DEBOUTER la société [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, celles-ci étant devenues sans objet ;

CONDAMNER la société [K] à lui verser la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article

700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e ANNICCHIARICO."

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La procédure a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 05 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 03 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de « juger » et « déclarer »

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante de la SAS [K]  :

« JUGER que la société IMMOBILIERE S.A.J.D., par l’exercice de son droit de repentir, a irrévocablement consenti au renouvellement du bail à effet du 1 er mars 2024 »

étant au surplus relevé que ce renouvellement n’est pas contesté par la SCI Immobilière [S] cette dernière indiquant ainsi à ce propos dans ses conclusions qu’elle a « exercé son droit de repentir et a délivré un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 29 février 2024 » et que « le bail se renouvellera le 29 février 2024 ».

De la même façon, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la SCI Immobilière [S] tendant à être déclarée recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dans la mesure où la recevabilité de son action n’est pas contestée.

Sur la demande de remboursement des frais engagés dans le cadre de la procédure en fixation du montant de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Aux termes de l’article L145-58 du code de commerce, « le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. »

La SAS [K] sollicite ainsi le paiement de la somme de 17.239,22 euros, en remboursement des frais engagés dans le cadre de l’instance qu’elle liste de la façon suivante :

— frais de signification de l’assignation pour un montant de 59,94 euros,

— honoraires de son conseil pour un montant de 17.179,28 euros.

Elle explique en effet qu’en application des dispositions de l’article L145-58 précité, le bailleur doit toujours rembourser au preneur les dépenses que ce dernier a été contraint d’engager par suite du refus de renouvellement, ces dernières étant devenues sans objet du fait du renouvellement finalement offert.

Elle soutient donc que, contrairement à ce que prétend la SCI Immobilière [S], il ne s’agit pas seulement des frais afférents à une « demande de paiement de l’indemnité d’éviction » mais de tous les frais engagés à la suite du refus de renouvellement auquel elle a finalement renoncé.

Elle considère ainsi que sa demande est d’autant plus justifiée que c’est la bailleresse qui a, à dessein, entretenu un litige artificiel en espérant que la prescription biennale fasse son œuvre, la contraignant à engager la présente procédure et à exposer des frais qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Elle fait en effet valoir que ce n’est que le 08 août 2023, soit bien après la délivrance de l’assignation et la communication de conclusions tendant au paiement d’une indemnité d’éviction, que la SCI Immobilière [S] a radicalement changé de position s’agissant de la date de fin du bail et offert son renouvellement à effet au 01 mars 2024.

Elle considère de plus, qu’à supposer, comme le prétend la SCI Immobilière SAJD, que cette demande en paiement ne relève pas, de l’article L.145-58 du code de commerce, elle serait néanmoins fondée à voir condamner la bailleresse à lui payer lesdits frais en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Enfin, en réponse aux contestations de la SCI Immobilière SAJD qui considère que les factures produites au débat n’auraient aucune force probante, au motif qu’elles ne contiennent pas le détail des diligences accomplies par son conseil, elle oppose que le secret professionnel et le principe de confidentialité des échanges entre avocats, et entre les avocats et leur client, interdisent la communication du détail de ces diligences.

Elle indique, qu’au demeurant, les factures visent bien le dossier « [K] – SCI SAJD ([Y] [B]) », qu’il n’existe pas de différend l’opposant à la SCI Immobilière SAJD, confié au cabinet Confino, autre que celui consécutif au refus de renouvellement, objet de la présente instance, et que le numéro de dossier figurant sur ces factures correspond à celui en tête des conclusions établies par son conseil, de telle sorte qu’il ne fait aucun doute que les factures ont bien exclusivement pour objet des diligences afférentes au présent litige.

Enfin, elle fait valoir que sauf pour la défenderesse à démontrer que les factures litigieuses seraient des faux, elles sont parfaitement régulières et conformes aux exigences du code de commerce.

La SCI Immobilière [S] fait, pour sa part, valoir que le texte, sur lequel la SAS [K] fonde sa demande, vise les frais relatifs à l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction alors que l’instance introduite par le preneur tendait uniquement à voir juger qu’il s’était formé un nouveau bail à effet du 01 mars 2015 et que la demande de fixation d’une indemnité d’éviction n’a été introduite que par conclusions du 06 juillet 2023, de façon très accessoire et subsidiaire.

Elle indique donc que seules les factures du 06 juillet 2023 et du 31 août 2023 sont rattachables à une demande de fixation d’une indemnité d’éviction, pour un montant total de 2.585 euros.

Elle considère cependant qu’elles paraissent excessives, au vu du peu de développement, dans les conclusions de la SAS [K], relatifs à l’indemnité d’éviction.

Elle relève de plus qu’elles ne contiennent aucun détail des diligences effectuées par le conseil de la SAS [K] et qu’elles sont dépourvues de toute force probante.

Elle sollicite donc le débouté de cette demande, considérant que la SAS [K] n’a exposé aucun frais au titre de la fixation de l’indemnité d’éviction.

Il convient tout d’abord de relever que la SAS [K] sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, le paiement de la somme de 17.239,22 euros uniquement au titre des frais de l’instance et ne sollicite nullement, dans l’hypothèse où cette demande ne relèverait pas de l’article L.145-58 du code de commerce, qu’elle lui soit réglée en application de l’article 700 du code de procédure civile, comme elle l’indique dans le corps de ses conclusions.

Par conséquent, le tribunal n’étant saisi que des prétentions figurant au dispositif des conclusions, par application de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, il ne sera statué que sur cette demande en paiement fondée sur les dispositions de l’article L145-58 du code de commerce.

En l’espèce, le contrat de bail initial prévoyait le paiement d’un « loyer variable hors taxes déterminé par application d’un pourcentage sur le chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur au cours de chacun des exercices sociaux dans les locaux loués », d’un montant fixé à 4% du chiffre d’affaires hors taxe (article 6.1).

L’article 6.2 du contrat indiquait cependant que « le preneur devra, en tout état de cause, payer un loyer minimum garanti, imputable sur les loyers variables, d’un montant annuel de FRF 250.000 (deux cent cinquante mille francs) hors taxe. », soit environ 38.112 euros.

Il ressort de la chronologie des faits précédemment exposée, qu’à la suite de la demande de renouvellement du bail en date du 31 octobre 2014, le bailleur a, par acte notifié le 31 décembre 2014 déclaré consentir au principe du renouvellement pour une durée de neuf ans à compter du 01 mars 2015, tout en souhaitant cependant modifier certaines clauses du contrat et notamment celle portant sur le montant du loyer qu’il souhaitait voir fixer à la somme annuelle de 250.000 euros, hors charge et hors taxe.

Aucune procédure en fixation du montant du loyer du bail renouvelé n’a été introduite.

A compter de la délivrance par la bailleresse, le 20 novembre 2020, d’un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction, pour le 30 juin 2021, les parties se sont opposées sur l’existence d’un renouvellement du bail, la SAS [K] soutenant en effet que le bail avait été renouvelé au 01 mars 2015 pour se terminer le 28 février 2024, alors que la SCI Immobilière [S] considérait pour sa part qu’il s’était poursuivi par tacite prolongation à compter du 01 mars 2006, raison pour laquelle elle a fait délivrer le congé avec offre d’indemnité d’éviction.

Ainsi, dans un courrier en date du 05 février 2021 et faisant suite à la communication par la SAS [K] de la demande de renouvellement du 10 octobre 2014 et de la réponse du bailleur du 31 décembre 2014, le conseil de la SCI Immobilière [S] a indiqué à la SAS [K] que l’acceptation du renouvellement du bail était conditionné, de manière formelle et non ambiguë, à une modification substantielle du contrat de bail, tenant notamment au montant du loyer, que le preneur n’a pas acceptée, que ce soit par une manifestation expresse de volonté ou tacitement, par le versement spontané du loyer d’un montant de 250.000 euros, de telle sorte que cet acte ne pouvait être analysé que comme un refus de renouvellement ayant ouvert droit à une indemnité d’éviction au preneur.

Elle a toutefois précisé que l’action en contestation ou en fixation de l’indemnité se prescrivant par deux ans, le preneur ne pouvait donc plus saisir le juge des loyers commerciaux après le 01 mars 2017 et que le refus de renouvellement empêchait non seulement ce renouvellement mais également la tacite prolongation du bail, qui a donc été résilié le 28 février 2015.

Elle a enfin expliqué que le congé signifié le 20 novembre 2020 était de ce fait sans objet, puisque portant sur un bail d’ores et déjà résilié, que la SAS [K] n’a pu être cessionnaire d’un quelconque droit au bail ni même d’une créance d’indemnité d’éviction et qu’elle occupe donc les locaux sans droit ni titre de telle sorte qu’elle était fondée à mettre en œuvre une procédure pour faire constater la résiliation du bail et poursuivre l’expulsion de l’occupante.

Par courrier en date du 18 février 2021, le conseil de la SAS [K] a contesté, point par point, cette analyse et par courriel en date du 16 décembre 2021 lui a demandé de confirmer officiellement que le bailleur reconnaît que le congé qu’il a fait délivrer à sa cliente ne produira effet que le 28 février 2024, l’informant qu’à défaut il avait reçu instruction d’engager une procédure judiciaire pour rétablir sa cliente dans ses droits, l’assignation ayant ainsi été délivrée le 21 septembre 2022.

Il ressort ainsi de l’analyse des échanges entre les parties que la présente instance a été introduite car la SAS [K] souhaitait voir reconnaître le renouvellement du bail au 01 mars 2015 au vu de la position de la SCI Immobilière [S], exprimée dans son courrier du 05 février 2021, considérant être fondée à mettre en œuvre une procédure pour faire constater la résiliation du bail et poursuivre l’expulsion de l’occupante.

La question du paiement d’une indemnité d’éviction n’a ainsi été évoquée, pour la première fois, que dans les conclusions notifiées par la SAS [K] le 07 juin 2023, le bailleur ayant formellement exclu cette possibilité dans ses échanges antérieurs avec le preneur.

Ce n’est donc qu’à compter de cette date que la SCI Immobilière [S], informée d’une demande en paiement d’une indemnité d’éviction formée à son encontre, a pu décider, afin d’y échapper, de consentir au renouvellement du bail, ce qu’elle a fait par acte délivré le 08 août 2023.

Par conséquent, elle ne peut être tenue de supporter que les frais de l’instance engagés à compter du 07 juin 2023.

La SAS [K] verse ainsi aux débats :

— une facture d’honoraires de son conseil, en date du 07 juin 2023, d’un montant de 1.974,67 euros TTC, intitulée "facturation des travaux effectués par notre cabinet dans l’affaire ci-après, pour la période du 01 mars 2023 au 26 avril 2023

/20210037/[O] [S] ([Y] [B])",

— une facture d’honoraires de son conseil, en date du 31 août 2023, d’un montant de 610,33 euros TTC, intitulée "facturation des travaux effectués par notre cabinet dans l’affaire ci-après, pour la période du 02 mai 2023 au 07 juillet 2023

/20210037/CHAUSSEA-SCI [S] (BOULOGNE BILL)".

Le montant de ces factures ne saurait être contesté, les honoraires des avocats étant libres et nullement corrélés à la longueur des conclusions rédigées, leur mission ne se limitant pas, par ailleurs, à la seule rédaction d’écritures et les factures précisant bien qu’elles correspondent à la facturation « des travaux » effectués par le cabinet.

A cet égard, le fait qu’elles ne mentionnent pas dans le détail toutes les prestations réalisées par le conseil n’est pas de nature à leur enlever toute force probante laquelle n’est nullement conditionnée à une liste exhaustive des actes et prestations donnant lieu à cette facturation.

Le remboursement des frais d’instance est donc retenu à hauteur de 2.585 euros que la SCI Immobilière [S] est condamnée à régler à la SAS [K].

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la SCI Immobilière [S] est condamnée aux dépens.

La SELAS Cabinet Confino, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le sens de la décision conduit à débouter la SCI Immobilière [S] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne la SCI Immobilière [S] à régler à la SAS [K] la somme de 2.585 euros en remboursement des frais d’instance engagés ;

Condamne la SCI Immobilière [S] aux dépens ;

Autorise la SELAS Cabinet Confino à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Déboute la SCI Immobilière [S] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,