JUGEMENT N°

ROLE N° RG 22/01336 – N° Portalis DBZA-W-B7G-EIXD

AFFAIRE : [P] [W], [B] [O] épouse [W], [I] [C] / SAFER GRAND EST

Nature affaire : 52G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [W]

né le 27 janvier 1951 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Pierre DEVARENNE, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [B] [O] épouse [W]

née le 21 décembre 1948 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pierre DEVARENNE, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [I] [C]

né le 1er février 1974 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre DEVARENNE, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DÉFENDERESSE :

LA SAFER GRAND EST, Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural, société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°736 220 377,

dont le siège social est sis14 [Adresse 10]

représentée par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat postulant et par M^e Soline DEHAUDT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoit LEVE, vice-président au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 10 juin 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 5 septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [W] et Madame [B] [O] épouse [W] sont propriétaires de la parcelle située Commune de [Localité 8], lieu-dit "[Adresse 6]" section [Cadastre 3] n° [Cadastre 2], d’une surface de 18a 08ca.

Suivant acte sous seing privé en date du 24 janvier 2003, Monsieur [P] [W] et Madame [B] [O] épouse [W] ont consenti à Monsieur [I] [C] un contrat de location d’un terrain agricole à usage de parc à chevaux pour une durée de 3 ans moyennant un loyer annuel de 160€.

Monsieur [P] [W] et Madame [B] [O] épouse [W] souhaitant vendre cette parcelle à leur preneur, Monsieur [I] [C], le notaire chargé de la vente, Me [V] a notifié une demande d’information à la SAFER GRAND EST le 29 octobre 2021 comportant les informations suivantes :

— vente amiable en pleine propriété sans droit de préemption prioritaire à celui de la SAFER ;

— existence d’un contrat de bail verbal au profit de Monsieur [I] [C] ;

— présence d’un bâtiment de 32 M2 constitué de deux boxes type stabule, une réserve à foin et une graineterie ;

— prix principal des biens immobiliers : 904€ ;

La SAFER GRAND EST a fait valoir son droit de préemption le 20 décembre 2021.

L’acquéreur évincé a été informé de l’exercice de son droit de préemption par la SAFER selon courrier du même jour par courrier recommandé avec accusé de réception de la SAFER à Monsieur [C] du 20 décembre 2021

L’avis d’acquisition par préemption a fait l’objet d’un affichage en mairie du 22 décembre 2021 au 10 janvier 2022.

Selon courrier recommandé avec accusé de réception du 28 février 2022, la SAFER a rappelé au notaire la préemption intervenue et l’a invité à demander au vendeur de signer l’acte sous quinzaine ; un courrier était également envoyé le même jour au vendeur pour l’inviter à signer l’acte en étude.

***

Par acte d’huissier en date du 29 avril 2022, [P] [W] et [B] [O] épouse [W], vendeurs, ainsi que [I] [C], acquéreur évincé, ont fait assigner la SAFER GRAND EST devant le Tribunal judiciaire de Reims aux fins de voir annuler la décision de préemption de la SAFER.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 17 mars 2025, [P] [W], [B] [O] épouse [W] et [I] [C] (ci-après, les demandeurs) demandent au Tribunal de céans, de :

— Recevoir et déclarer bien fondés les époux [P] [N] et Monsieur [I] [C] en leurs demandes ;

— Prononcer la nullité de la décision de préemption notifiée par la SAFER GRAND EST à Me [V], notaire à [Localité 8], le 20 décembre 2021 concernant la parcelle située Commune de [Localité 8], lieu-dit " [Adresse 6] ", section [Cadastre 3] n° [Cadastre 2], d’une surface de 18a 08ca ;

-2-

— Déclarer infondée la SAFER GRAND EST en ses demandes et l’en débouter ;

— Condamner la SAFER GRAND EST à payer d’une part aux époux [P] [N], d’autre part à Monsieur [I] [C] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour exercice abusif de son droit de préemption qui méconnaît les objectifs définis à l’article L 143-2 du Code rural, avec intérêts de droit à compter du jour du jugement à intervenir ;

— Condamner la SAFER GRAND EST à leur payer une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction ;

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Dans ses dernière conclusions notifiées par voie électronique en date du 3 février 2025, la SAFER GRAND EST demande au Tribunal de céans, de :

— Débouter Monsieur [P] [W], Madame [B] [W], née [O] et Monsieur [I] [C] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner in solidum Monsieur [P] [W], Madame [B] [W], née [O] et Monsieur [I] [C] à lui verser la somme de 4.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation in solidum aux dépens.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 10 juin 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la nullité de la décision de préemption

Les demandeurs sollicitent l’annulation de la décision de préemption de la SAFER GRAND EST en date du 20 décembre 2021 portant sur la parcelle située Commune de [Localité 8], lieu-dit " [Localité 7] ", section [Cadastre 3] n° [Cadastre 2], d’une surface de 18a 08ca.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la SAFER a exercé son droit de préemption en méconnaissance l’article L143-6 du Code rural, dès lors qu’il a été exercé à l’encontre de Monsieur [I] [C], éleveur de chevaux de courses au trot, bénéficiaire d’un bail de location sur le terrain agricole litigieux, au titre duquel il justifie du paiement régulier de fermages.

L’article L.143-6 du Code rural dispose que le droit de préemption de la SAFER ne peut s’exercer contre le preneur en place que si ce preneur exploite le bien concerné depuis moins de trois ans.

Il est en outre de droit constant que le bénéficie d’un droit de préemption primant celui de la SAFER, le preneur en place remplissant les conditions prévues par l’article L. 412-5, à savoir l’exercice, pendant au moins pendant trois ans, de la profession agricole, et l’exploitation par lui-même ou par sa famille du fonds mis en vente.

Par ailleurs, sont réputées agricole, par application de l’article L311-1 toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. […] Il en est de même des activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle.

En l’espèce, les demandeurs font valoir à raison que le terrain loué a été expressément qualifié d’agricole dans l’acte sous seing privé de contrat de bail ; qu’en outre, il a été stipulé que le terrain objet du droit de préemption sera utilisé comme parc à cheveaux ; qu’enfin, Monsieur [I] [C] justifie exercer à titre accessoire une activité de naisseur ayant concerné six chevaux à ce jour.

Au cas d’espèce, force est de constater que Monsieur [I] [C], restaurateur de profession à titre principal, démontre avoir eu la qualité de naisseur à six reprises depuis l’année 2010 ; il justifie également de deux contrats de réservation et de vente de saillie sur l’année 2023.

A ce titre, il est relevé que le contrat de réservation et de vente de saillie et de pension du 15 janvier 2023 comporte le tarif des conditions de pension, et le prix de la prestation, lequel a été fixé à la somme de 1.650€ TTC assortie de la mention « POULAIN VIVANT ».

De ce fait, le Tribunal estime souverainement que la prestation confiée à Monsieur [I] [C] couvre non seulement la saillie, mais également l’hébergement de la jument pleine jusqu’à son poulinage ; qu’il peut en outre se poursuivre ultérieurement, comme le démontre la mention du prix journalier pour la jument suitée, c’est-à-dire accompagnée de ses petits.

Or, il ne peut être contesté que ces activités excèdent la seule possession et l’hébergement de chevaux invoqués par la SAFER en défense ; qu’il s’agit en réalité d’une activité d’élevage de chevaux qui correspond à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère animal au sens de l’article L311-1 précité ; qu’elle doit être, de ce fait, caractérisé d’activité agricole, quand bien même il ne s’agit pas de l’activité principale du preneur, ce qui constitue une circonstance indifférente.

De surcroît, le Tribunal estime souverainement que la propriété de plusieurs cheveaux, la conclusion de contrats de vente de saillie, de même que le fait d’être naisseur, ou co-naisseur de chevaux à plusieurs reprises sur une période de plus de dix ans suffit à établir le caractère habituel de l’activité, lequel est requis pour la caractérisation de l’activité d’exploitant agricole.

De ce fait, Monsieur [I] [C] justifie suffisamment de sa qualité d’exploitant agricole, dont découle la qualité de bail rural ; les autres conditions de l’article L411-1 du Code rural apparaissant par ailleurs acquises aux débats, et la circonstance que le contrat de location d’un terrain agricole ne respecte pas les dispositions d’ordre public tenant notamment à la durée du bail étant une circonstance indifférente.

En outre, il est rappelé que l’affiliation à la mutualité sociale agricole ne constitue pas une condition imposée par l’article L 452-1 pour bénéficier de la qualité de preneur en place, observation faite qu’à raison de l’exercice non contesté, par Monsieur [I] [C] de l’activité principale de restaurateur, et du caractère accessoire de l’activité agricole d’élevage, il n’avait pas à être immatriculé au régime d’assurance des non salariés agricoles, et qu’il n’avait pas d’avantage à être domicilié sur les lieux de l’exploitation.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [I] [C] avait la qualité de preneur en place au sens de l’article L 412-5 du code rural, de sorte que la SAFER ne pouvait exercer valablement son droit de préemption à son encontre.

Par suite, il y a lieu de déclarer nulle la préemption exercée par la SAFER GRAND EST en date du 20 décembre 2021 concernant la parcelle située Commune de [Localité 8], lieu-dit " [Localité 7] ", section [Cadastre 3] n° [Cadastre 2], d’une surface de 18a 08ca.

2. Sur la demande indemnitaire

Les demandeurs sollicitent en outre la condamnation de la SAFER GRAND EST à leur verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice, au motif qu’elle a exercé son droit de préemption en dehors des objectifs exposés à l’article L143-2 du Code rural.

Par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il leur appartient d’établir la réalité du préjudice dont ils se prévalent.

Or, au cas d’espèce, force est de constater que les demandeurs ne démontrent nullement l’existence d’un préjudice spécifique qui n’ait été indemnisé de manière autonome dans le cadre de la présente instance.

Par suite, il y a lieu de débouter Monsieur [P] [W], Madame [B] [O] épouse [W] et Monsieur [I] [C] de leurs prétentions à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner la SAFER GRAND EST à verser à Monsieur [P] [W], Madame [B] [O] épouse [W] et Monsieur [I] [C] la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire pra application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE nulle la préemption exercée par la SAFER GRAND EST en date du 20 décembre 2021 concernant la parcelle située Commune de [Localité 8], lieu-dit " [Adresse 6] ", section [Cadastre 3] n° [Cadastre 2], d’une surface de 18a 08ca ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la SAFER GRAND EST à verser à Monsieur [P] [W], Madame [B] [O] épouse [W] et Monsieur [I] [C] la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SAFER GRAND EST aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire pra application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 5 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,