TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 05 Juin 2025

Enrôlement : N° RG 23/06915 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3SLG

AFFAIRE : Mme [Y] [P] épouse [M] ( M^e Véronique ALDEMAR)

C/ S.D.C. [Adresse 9] (la SELARL RACINE)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Juin 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [Y] [P] épouse [M]

née le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant et domiciliée [Adresse 2]

représentée par Maître Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

S.D.C. RESIDENCE DU COMMANDANT MAGES (Syndic CABINET LAUGIER FINE), domiciliée : chez CABINET LAUGIER FINE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. CABINET LAUGIER FINE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [P] épouse [M] est propriétaire du lot numéro 245, constitué d’un studio, au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] », sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société CABINET LAUGIER FINE a été le syndic de l’immeuble.

Par courrier daté du 28 février 2023, Madame [P] a été convoquée à une assemblée générale fixée au 3 avril 2023.

L’assemblée générale s’est tenue à cette date en l’absence de la requérante.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 juin 2023, Madame [P] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » et la société CABINET LAUGIER FINE devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

— prononcer l’annulation des décisions figurant aux points 3, 5, 6, 7, 17, 18, 19, 28, 29 et 42 de l’ordre du jour et du procès-verbal de l’assemblée générale dudit syndicat de copropriétaires tenue le 3 avril 2023,

— condamner à titre principal la société CABINET LAUGIER FINE et subsidiairement le syndicat de copropriétaires requis à verser à Madame [Y] [P] épouse [M] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre principal,

— rejeter la totalité des demandes, fins et prétentions de Madame [P],

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal faisait au moins partiellement droit aux demandes de Madame [P] :

— condamner le Cabinet LAUGIER FINE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner Madame [P] ou tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 11 septembre 2024, le cabinet LAUGIER-FINE demande au tribunal de :

— débouter Madame [P] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre du Cabinet LAUGIER-FINE en sa qualité de Syndic de copropriété ;

— condamner Madame [P] à payer au cabinet LAUGIER-FINE la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que 4.000,00€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

— dire n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision parfaitement compatible avec la nature de l’affaire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande tendant à l’annulation des résolutions numéros 3, 5, 6, 7, 17, 18, 19, 28, 29 et 42 de l’assemblée générale du 3 avril 2023

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Ces dispositions sont d’ordre public et il appartient au tribunal de vérifier que les conditions d’application de ce texte sont remplies.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [P] était défaillante lors de l’assemblée générale contestée et qu’elle a introduit son action dans le délai légal de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Sa demande est donc recevable.

Sur le fond, aux termes de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale est convoquée par le syndic. En application de cet article, la convocation à une assemblée générale par une personne non habilitée ou dépourvue de qualité, ce qui est le cas lorsque l’assemblée générale est convoquée par un syndic après que ses fonctions ont pris fin, est une cause d’annulation de l’assemblée générale.

Il résulte des pièces produites que la convocation à l’assemblée générale du 3 avril 2023 a été adressée aux copropriétaires par la société CABINET LAUGIER FINE le 28 février 2023.

Or, selon le procès-verbal d’assemblée générale du 11 mars 2020 versé aux débats, celle-ci n’avait été désignée en qualité de syndic que jusqu’au 11 septembre 2021.

Aucune pièce n’est produite qui viendrait démontrer que son mandat aurait ensuite été renouvelé et se serait poursuivi postérieurement à cette date, de sorte que lors de l’envoi des convocations le 28 février 2023, la société CABINET LAUGIER FINE ne disposait plus d’un mandat valide, celui-ci étant expiré.

Ce point n’est d’ailleurs pas contesté par le syndicat des copropriétaires ni par la société LAUGIER FINE, qui ne peuvent arguer du fait qu’elle a ultérieurement été réélue en cette qualité lors de l’assemblée générale du 3 avril 2023 pour prétendre à la régularité de l’assemblée générale. En effet, cette nouvelle désignation n’est pas de nature à lui conférer un mandat régulier à la date de l’envoi des convocations en l’absence de toute mention d’une date de prise d’effet antérieure ou rétroactive dans le procès-verbal d’assemblée générale, qui indique au contraire une désignation prenant effet au 3 avril 2023.

L’argument tenant à la nécessité d’assurer une continuité dans l’administration de la copropriété est également inopérant.

L’assemblée générale du 3 avril 2023 a ainsi été convoquée par une personne qui n’avait pas qualité pour le faire et encourt donc l’annulation.

Il convient par conséquent d’annuler les résolutions 3, 5, 6, 7, 28 et 29 conformément à la demande de la requérante.

En revanche, le fait que les résolutions numéros 17, 18, 19 et 42 aient été annulées par les copropriétaires réunis lors d’une assemblée générale postérieure tenue le 15 juillet 2024 rend sans objet la demande d’annulation de ces résolutions formulée dans le cadre du présent litige.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les autres moyens de nullité soulevés.

Sur la responsabilité du syndic

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable au présent litige, le syndic est, notamment, chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Il est par ailleurs chargé d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, et de les soumettre au vote de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces différentes dispositions que le syndic, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires en cas de manquement aux missions qui lui sont confiées, dès lors que ces manquements ont occasionné à ceux-ci un préjudice direct et personnel.

Il appartient au copropriétaire qui se plaint des manquements du syndic de les démontrer et de prouver leur lien avec les préjudices qu’il allègue, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, dans son assignation, Madame [P] reproche au syndic divers manquements dans la gestion de la copropriété, à savoir :

— une omission de convoquer les assemblées générales annuelles de la copropriété en 2021 et 2022, entrainant notamment une absence d’approbation des comptes et un non-renouvellement de son mandat ;

— une présentation des comptes « malicieuse » et non conforme aux règles posées par le décret du 17 mars 1967 ;

— des erreurs dans la rédaction ou le vote de certaines résolutions d’assemblée générale.

Force est toutefois de constater qu’elle ne formule aucune demande à ce titre dans son dispositif, et réclame uniquement l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui est sans lien avec une quelconque responsabilité du syndic.

En l’absence de demande formulée au titre de la responsabilité de la société CABINET LAUGIER FINE, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

En tout état de cause, il sera relevé que si l’absence de convocation des assemblées générales en 2021 et 2022 n’est pas contestée, Madame [P] ne précise pas en quoi ces manquements lui auraient causé un quelconque préjudice personnel, qu’elle ne détaille nullement au sein de son assignation, alors qu’il lui appartient de rapporter la preuve d’un préjudice personnel en lien avec les manquements commis. Ces moyens doivent donc en toute hypothèse être écartés.

Sur la demande reconventionnelle du cabinet LAUGIER FINE au titre de la procédure abusive

En l’état de ce qui précède et de l’accueil de la demande d’annulation des résolutions d’assemblée générale formulée par Madame [P], en lien avec l’absence de mandat valide de cette société pour effectuer les convocations, aucun abus de procédure n’est démontré. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des motifs ayant entrainé l’annulation des résolutions d’assemblée générale, qui relèvent d’une erreur du syndic LAUGIER FINE représentant le syndicat puisqu’elle a omis de convoquer une assemblée générale pour statuer sur le renouvellement de son mandat, cette société sera seule condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [P] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

PRONONCE l’annulation des résolutions numéros 3, 5, 6, 7, 28 et 29 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] », sis [Adresse 4], en date du 3 avril 2023 ;

DECLARE SANS OBJET la demande d’annulation des résolutions numéros 17, 18, 19 et 42 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] », sis [Adresse 4], en date du 3 avril 2023 ;

CONSTATE l’absence de demande formulée au titre de la responsabilité délictuelle de la société CABINET LAUGIER FINE ;

DEBOUTE la société CABINET LAUGIER FINE de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la société CABINET LAUGIER FINE aux dépens ;

CONDAMNE la société CABINET LAUGIER FINE à payer à Madame [Y] [P] épouse [M] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE