TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e DEFENDINI [Localité 6]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à M^e Victoire FALLOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07453 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YMO

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Victoire FALLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 27 juillet 2022, l’Epic 13 Habitat a donné à bail à M. [M] [E] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], dans le troisième [Localité 5] pour un loyer de 369,98 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un contrat de bail a été délivré à M. [M] [E] le 27 décembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.783,41 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat, venant aux droits de l’Office public d’aménagement et de construction Opac Sud et pris en la personne de son Président, a fait assigner en référé M. [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de M. [M] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,la condamnation de M. [M] [E] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5.149,72 euros due au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des mesures conservatoires à venir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 février 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 juin 2025 par le conseil de l’Epic 13 Habitat, représenté.

M. [M] [E], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures lors de l’appel des causes.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’Epic 13 Habitat réitère les termes de son assignation.

Il se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire. Il actualise le montant de sa créance à la somme de 5.832,21 euros au 4 juin 2025.

Sur la contestation sérieuse soulevée en défense, il produit un contrat de bail type. Il fait valoir la mauvaise foi de M. [M] [E], avançant qu’il dispose d’un exemplaire du contrat de bail. Il indique ne pas être opposé à un délai de paiement au regard de la reprise du versement du loyer.

Aux termes de ses conclusions en réplique n° 2, M. [M] [E] demande de :

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail,

— débouter l’Epic 13 Habitat de ses demandes,

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— de ramener à 1 euro symbolique le montant des dommages et intérêts sollicités en demande,

— condamner l’Epic 13 Habitat à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il oppose l’illisibilité partielle du contrat de bail produit par l’Epic 13 Habitat, l’absence de reproduction de la clause résolutoire dans le commandement de payer et de dénonce de l’assignation au Préfet.

Sur sa demande subsidiaire, il se prévaut de la reprise du versement du loyer et de ses efforts pour respecter un échéancier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur l’action en résiliation du contrat de bail

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

La reproduction de la clause résolutoire dans le commandement de payer n’est pas imposée par la loi.

En l’espèce, l’Epic 13 Habitat verse au débat la copie d’un contrat de bail en date du 27 juillet 2022 conclu entre l’Epic 13 Habitat et M. [M] [E] et ayant pour objet un appartement situé au [Adresse 2], dans le troisième [Localité 5], pour un loyer de 369,98 euros.

Sur huit pages, les pages 2,4,5 et 7 sont illisibles et la mention d’une clause résolutoire ne peut être vérifiée.

Il en résulte une contestation sérieuse en ce que l’interprétation d’un contrat partiellement illisible excède les compétences du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du contrat de bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [M] [E] est redevable des loyers impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [M] [E] reste devoir, après déduction des frais de procédure (127,60 + 183,23 + 78,16), la somme de 5.443,22 euros, à la date du 4 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus.

M. [M] [E] reconnaît la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5.443,22 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi de l’intérêt au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, le décompte indique une reprise du versement du loyer courant et la bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi d’un délai de paiement.

Il sera fait partiellement droit à la demande, pour une durée de 24 mois, selon les termes du dispositif, le délai de 36 mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquant uniquement en cas de constatation de la résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût de l’assignation, le coût du commandement de payer étant exclu en ce qu’il vise une clause résolutoire non produite et n’est de ce fait pas un acte nécessaire.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du contrat de bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [M] [E] à verser à l’Epic 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de cinq mille quatre cent quarante-trois euros et vingt-deux centimes (5.443,22 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) au 4 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

ACCORDE à M. [M] [E] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de deux cent vingt-sept euros (227 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE M. [M] [E] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation, le coût du commandement de payer étant exclu ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente