TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [P] [R]

Monsieur [I] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01641 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BXF

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 24 juin 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Madame [P] [R], domiciliée : chez Feue Madame [K] [A], [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [V], domicilié : chez Feue Madame [K] [A], [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juin 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 24 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01641 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BXF

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 décembre 1963, à effet du 15 décembre 1963, l'[Adresse 7] [Localité 8] a consenti à Monsieur [Z] [O] et Madame [K] [A] un bail d’habitation, portant sur un ensemble immobilier composé d’un appartement et d’une cave, sis [Adresse 4], porte 1, pour l’appartement et la cave n°7.

Par arrêté du Préfet de la région d’Ile de France en date du 15 juillet 2008, l’Office Public d’Habitation à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 8] a changé d’appellation et a pris la dénomination suivante : [Localité 8] HABITAT-OPH.

Monsieur [Z] [O] est décédé le 1er avril 1999.

Madame [K] [A] est décédée le 31 août 2022.

Madame [P] [R] s’est installée dans le logement de la défunte et a sollicité le transfert de bail.

La commission d’attribution de l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH a refusé le transfert de bail le 21 décembre 2022.

Par courrier du 3 janvier 2023 l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH a informé Madame [P] [R], précisant que cette dernière ne remplissait pas les conditions de ce transfert.

Par courrier en date du 9 janvier 2023, le bailleur lui a rappelé le refus du transfert de bail et l’invite à quitter les lieux au plus tard le 3 février 2023, puis le 9 février 2023, en vain.

Suivant sommation interpellative du 14 mars 2023, Maitre Laure CHAUSI s’est rendu sur les lieux objet du présent litige, occupé par Monsieur [I] [V] déclarant être hébergé dans le logement avec sa mère par madame [P] [R].

Par procès- verbal du 28 novembre 2023 la commissaire de justice se rend à nouveau sur les lieux et constate la présence de trois noms sur la boite aux lettres : [A], [G] et [V], sans toutefois rencontrer les occupants du logement.

C’est dans ces conditions que par acte du 10 décembre 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] pour :

— juger que Madame [P] [R] ne réunit pas les conditions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 pour obtenir le transfert des droits au bail à titre principal ;

— à titre subsidiaire juger que Madame [P] [R] ne réunit pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement avec cave objet du présent litige ;

— juger que le bail en date du 12 décembre 1980 de Madame [K] [A] a été résilié à son décès ;

— juger que Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2], et de la cave n°7 ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] et des occupants de leur chef, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la force armée s’il y a lieu ;

— supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner in solidum Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] à verser à [Localité 8] HABITAT OPH, à compter du 21 décembre 2022, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives récupérables, majorée de 30% à titre de dommages et intérêts, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner in solidum Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] à verser à [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 800 euros pour frais irrépétibles et aux dépens ;

— l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 9 avril 2025, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

[Localité 8] HABITAT OPH fait valoir que les baux litigieux ont été résiliés par le décès de la locataire en titre et que Madame [P] [R] ne remplit pas les conditions pour le transfert du bail, faute de justifier d’une communauté de vie avec la locataire depuis au moins un an avant la date du décès, de remplir les conditions d’attribution du logement et de l’adaptation du logement à la taille de son ménage.

Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V], bien que régulièrement assignés par assignation délivré à étude de commissaire de justice, ne sont ni présents ni représentés sans motif légitime de sorte que le présent jugement susceptible d’appel est réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le transfert du bail

Aux termes de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, modifié par la loi du 13 juillet 2006, I. le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article premier appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs.

Le maintien reste acquis au conjoint, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou au concubin de l’occupant, lorsque cet occupant a fait l’objet d’une condamnation devenue définitive, assortie d’une obligation de résider hors du domicile ou de la résidence du couple, pour des faits de violences commis sur son conjoint, son concubin, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou sur leurs enfants.

I bis. – Nonobstant les dispositions de l’article 1742 du code civil, même en l’absence de délivrance d’un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d’abandon du domicile par le locataire, même en l’absence de délivrance d’un congé.

Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes visées au I du présent article.

II. – Nonobstant les dispositions du I ci-dessus, le maintien dans les lieux reste acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi.

Il convient de préciser que depuis la loi du 13 juillet 2006, le droit au bail ne se transmet plus aux héritiers.

En l’espèce, il n’est contesté que suite au décès de Madame [K] [A] le 31 août 2022, Madame [P] [R] a sollicité le transfert de bail concerné le logement issu du présent litige, et que la commission d’attribution de l’EPIC [Localité 8] HAIBTAT OPH a dans sa séance du 21 décembre 2022 a refusé ce transfert. Le bailleur a fait connaitre la décision de la commission par courrier du 9 janvier 2023 invitant à la libération des lieux au plus tard du 3 février 2023.

Il apparait que l’enquête 2022 sur l’occupation du parc social, remplie par Madame [K] [A] le 25 octobre 2021 et jointe à la procédure, ne fait mention d’aucune personne de plus ou moins de 18 ans vivant au foyer.

Madame [P] [R] absente à la présente procédure, et qui se prévaut auprès de la bailleresse d’être la petite fille de Madame [K] [A], ne justifie ni de ses liens de filiation avec la locataire défunte. Quand bien même elle en justifierait, l’établissement de lien de filiation ne permet pas de bénéficier d’un éventuel transfert de bail, la liste établie par le législateur étant limitative et ne mentionnant que le conjoint, le partenaire de PACS, les personnes en situation de handicap et les enfants mineurs du défunt jusqu’à leur majorité.

Concernant l’existence d’une période de cohabitation d’au moins une année précédant le décès de cette dernière évoqué par le bailleur, elle ne concerne que le conjoint survivant ou le partenaire de PACS. En conséquence, elle n’a pas à être rapportée en l’espèce.

Enfin, la sommation interpellative du 14 mars 2023 et procès-verbal du 8 novembre 2023 établis par commissaire de justice joints à la procédure confirme le maintien dans les locaux litigieux de Madame [P] [R], ainsi que la présence de deux autres occupants, Monsieur [I] [V] et de sa mère, le nom de [R] et [V] étant mentionnés sur la boite aux lettres de Madame [K] [A], alors qu’ils n’ont jamais été identifiés comme occupant par le bailleur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [P] [H] ne pouvait se prévaloir d’un transfert de bail.

En conséquence, il convient d’accueillir la demande de l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH et de constater que le contrat de bail litigieux s’est trouvé résilié à la date du décès de Madame [K] [A] le 31 août 2022.

Madame [P] [R], Monsieur [I] [V] ainsi que sa mère se trouvent occupants sans droit ni titre du logement objet du présent litige à compter de cette date.

— Sur l’expulsion

Le bail étant résilié de plein droit depuis le 31 août 2022 à 24 heures, date du décès de la locataire en titre, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V], ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef.

La demande d’astreinte n’apparaît pas justifiée au regard de l’exécution provisoire qui assorti la présente décision et de l’octroi de l’assistance de la force publique. Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte.

— Sur les délais de l’expulsion

[Localité 8] HABITAT OPH sollicite la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Il résulte des dispositions combinées des articles L. 412-3 et L. 412-4 du même code que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée des délais ainsi prévus ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] ne sont pas entrés dans les lieux par voie de fait et [Localité 8] HABITAT OPH n’établit pas les circonstances justifiant la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 précité, sa demande en ce sens sera en conséquence rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, la majoration n’étant pas justifiée, et de condamner in solidum Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] à son paiement, sans toutefois ordonner une majoration de cette indemnité, cette dernière apparaissant disproportionnée par rapport à la résolution du litige.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, la nature et l’ancienneté du litige justifient l’application de l’exécution provisoire de plein droit.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] qui succombent, supporteront in solidum les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 8] HABITAT OPH les sommes exposées par elle dans la présente instance.

Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] seront condamnés in solidum à verser à EPIC PARIIS HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel,

Constate la résiliation du contrat de bail en date du 12 décembre 1980 liant l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH et Madame [K] [A] à la date du 31 août 2022 ;

Dit qu’à compter de cette date, Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] se trouvent occupant sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 5] comprenant un appartement BAT 01, ESC B, au 5ème étage porte n°1, ainsi qu’une cave n°7 sise à la même adresse ;

Ordonne l’expulsion de Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue du délai de deux mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux qui sera délivré conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et à l’issue du délai de grâce ;

Rejette la demande d’astreinte;

Rappelle que, le cas échéant, le sort du mobilier garnissant les lieux loués sera réglé, conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne in solidum Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi, à compter du 31 août 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne in solidum Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] à payer à l’EPIC [Localité 8] [Adresse 6] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [P] [R] et Monsieur [I] [V] aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

Rejette les plus amples prétentions des parties;

Rappelle l’execution provisoire du jugement à intervenir ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 8] le 24 juin 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection