REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 12 Décembre 2024

MINUTE N° : 1828

Références : R.G N° N° RG 24/00145 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBQK

DEMANDERESSE:

Madame [W] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [E] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 10 Octobre 2024

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 12 Décembre 2024, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : +1CCC à M^e CHOUMER

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 14 mai 2019, Madame [W] [F] a donné en location à Monsieur [L] [E] [R], un immeuble à usage d’habitation et une place de parking (n°33) et une cave (n°7) sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 695,00 €, provision sur charges comprises, depuis actualisé à la somme de 735,33 €.

Le 6 février 2024, Madame [W] [F] a fait délivrer à Monsieur [L] [E] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 766,83 € selon décompte arrêté au 5 février 2024.

Par courrier du 7 février 2024, Madame [W] [F] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 24 avril 2024, Madame [W] [F] a attrait Monsieur [L] [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Madame [W] [F] sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [E] [R] ainsi que de tous occupants de son chef,d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [L] [E] [R] ;de condamner par provision Monsieur [L] [E] [R] au paiement des sommes suivantes :1 484,57 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2024 (échéance d’avril incluse), ainsi que 156,30 € de frais d’huissier, outre intérêts à compter du 6 février 2024;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer.

Le 26 avril 2024, Madame [W] [F] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 10 octobre 2024.

Lors de l’audience, Madame [W] [F], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er octobre 2024 (échéance du mois d’octobre incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 686,97 €.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [L] [E] [R].

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [L] [E] [R] n’a pas comparu.

Le demandeur déclare s’opposer à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 1er octobre 2024, que le locataire a repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées ont vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [W] [F] verse aux débats un décompte arrêté au 1er octobre 2024 (échéance du mois d’octobre incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 686,97 €.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Malgré l’absence du défendeur, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [W] [F] n’apparaît pas sérieusement contestable.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [L] [E] [R] à verser à Madame [W] [F] la somme de 686,97 € actualisée au 1er octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Compte tenu des difficultés éprouvées par Monsieur [L] [E] [R], il y a lieu de lui accorder, même d’office, par application de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’ autoriser à se libérer par mensualités de 28 euros.

A défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 7 février 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [L] [E] [R] le 6 février 2024, pour un montant principal de 1 766,83 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 avril 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [L] [E] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [W] [F] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner à titre provisionnel Monsieur [L] [E] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur l’expulsion

Monsieur [L] [E] [R] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [E] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [E] [R] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2024 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [L] [E] [R] à verser à Madame [W] [F] la somme provisionnelle de 686,97 € actualisée au 1er octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 sur la somme de 1 766,83 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorisons Monsieur [L] [E] [R] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 28 euros chacune, suivant la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par Madame [W] [F] ;

CONSTATONS que le contrat signé le 14 mai 2019 entre Madame [W] [F] et Monsieur [L] [E] [R] concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 6 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [L] [E] [R] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [L] [E] [R] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [L] [E] [R] à verser à titre provisionnel à Madame [W] [F] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [E] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 février 2024 et de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE