TRIBUNAL JUDICIAIRE

[C] [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 04 Février 2025

Enrôlement : N° RG 23/12002 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3XKN

AFFAIRE : Mme [B] [E] ( Maître [D] [C] ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON)

C/ S.D.C. [Adresse 7] (M^e Amandine JOURDAN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Février 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [B] [E]

née le 15 Janvier 1943 à [Localité 10] (13), de nationalité française, retraitée, domiciliée et demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE, Maître Emma BOUTIN de la SCP de Angelis qui a plaidé

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par la SAS FONCIA, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 067 803 916 et dont le siège social est sis [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Amandine JOURDAN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Alexandra GOLOVANOW, avocat plaidant au barreau d’Aix en Provence, Cabinet Debeaurain & Associés, [Adresse 4], qui a plaidé

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] est propriétaire du lot n°11 situé au 4ème étage de l’immeuble en copropriété du [Adresse 2].

En 2018, Madame [E] a constaté l’apparition de taches d’humidité importantes au niveau du plafond de la cuisine de son appartement et a signalé ce sinistre au syndic, qui a mandaté le Cabinet QUALIDETEC.

Ce dernier a constaté un taux d’humidité dans la cuisine de 47% le 23 juillet 2018 et conclu que l’infiltration résultait d’un défaut sur la descente des eaux usées dans la cuisine de Madame [N], copropriétaire du 5ème étage.

Des travaux ont été effectués dans l’appartement du 5ème étage.

Madame [E] s’est plainte de nouvelles infiltrations en janvier 2020.

La société ECORES est intervenue à plusieurs reprises pour procéder à des recherches de fuites.

Le Cabinet POLYEXPERT a également rendu un rapport le 13 août 2020.

***

Par exploit en date du 15 janvier 2021, Madame [E] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur la société GROUPAMA et les ACM (assureur de Madame [N]) devant le président du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 2 juillet 2021, Monsieur [P] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 octobre 2021, Madame [E] a mis en cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], mitoyen. Par ordonnance du 17 décembre 2021, les opérations d’expertise en cours lui ont été rendues communes et opposables.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 6 octobre 2022.

Par exploit en date du 29 août 2023, Madame [E] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de mise en oeuvre des travaux de reprise et de réparation de ses préjudices.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 6 novembre 2024, Mme [E] demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1065,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

JUGER que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] est engagée de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5], représenté par son Syndic FONCIA, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à procéder aux travaux de reprise nécessaires pour faire cesser les désordres d’infiltration,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5], représenté par son Syndic FONCIA, à payer à Madame [E] la somme de 1.130,80 euros au titre des travaux de remise en état évalués par l’expert,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5], représenté par son Syndic FONCIA, à payer à Madame [E] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5], représenté par son Syndic FONCIA, à payer à Madame [E] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5], représenté par son Syndic FONCIA, à payer à Madame [E] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle indique que l’origine des désordres réside dans les trous de la façade de la copropriété du [Adresse 5] et que le syndicat a fait voter en assemblée générale le 23 octobre 2023 la réfection de la toiture d’un de ses bâtiments mais également des travaux de remplacement de gouttières, directement en lien avec son sinistre. Aussi, les désordres ont exclusivement pour origine plusieurs défauts au niveau de l’immeuble [Adresse 5] à savoir les trous en façade, une fuite sur le tronçon haut de la canalisation en façade au niveau de la traversée dans le mur des eaux usées par les tuyaux PVC et des défauts d’étanchéité en toiture. Elle ajoute que les travaux n’ont pas permis de mettre fin aux infiltrations litigieuses et que le syndicat ne justifie pas de la réalisation des travaux votés le 23 octobre 2023. En outre, à la lecture de la facture de la SARL APESANTEUR du 31 mai 2024, cette dernière n’a pas procédé à un quelconque rebouchage.

Elle mentionne les travaux de remise en état liés aux fissures et taches d’humidité apparues dans sa cuisine ; son préjudice de jouissance compte tenu de l’humidité constamment présente dans la cuisine ainsi que des odeurs et dégradations, la privant de l’utilisation normale de sa cuisine depuis l’année 2018 ; et son préjudice moral.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 1315 du code civil,

DEBOUTER Madame [E] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER Madame [E] au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [E] aux entiers dépens.

Il expose qu’il a procédé aux travaux de réfection préconisés par l’expert dès le mois de novembre 2022 et que la toiture et le chéneau de l’immeuble sis [Adresse 1], vétustes, sont également à l’origine d’infiltrations. Il affirme être allé au-delà des préconisations de l’expert en procédant au remplacement de l’intégralité de la descente d’eaux usées.

Il relève qu’il appartient à l’assureur de Madame [E] de prendre en charge les travaux de reprise intérieurs dès lors que les travaux à l’origine du sinistre ont été réalisés et que c’est bien une canalisation privée appartenant à Madame [N] qui est à l’origine du dégât des eaux, aussi il n’est pas possible de déterminer si cette auréole en est la conséquence ou si elle a pour origine les trous situés en façade de l’immeuble. Il fait état des rapports d’expertise amiable, établissant que le sinistre a eu plusieurs causes. Par ailleurs, l’expert a retenu uniquement l’existence d’un préjudice esthétique consistant en une auréole située au niveau du plafond de la cuisine et Madame [E] n’apporte aucune précision sur la manière dont elle évalue le préjudice subi.

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 3 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS [C] LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code civil.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La rédaction de ce texte est issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 et est applicable aux instances introduites à compter du 1er juin 2020.

Il en résulte que le demandeur n’a plus à démontrer l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes. Il s’agit au contraire d’une responsabilité objective, sans faute du syndicat des copropriétaires, pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que Madame [E] est propriétaire des lots n°11 et 21 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 10].

Le syndic de l’immeuble a fait diligenter le 23 juillet 2018 par la société QUALIDETEC une recherche de fuite suite à des infiltrations au plafond de la cuisine de l’appartement de Madame [E] situé au quatrième étage.

La société requise a ainsi mis en évidence des traces d’infiltrations d’eau au plafond et au mur côté rue [M] dans la cuisine de la demanderesse et conclu à un défaut sur la descente d'[Localité 9] située à 600 mm de l’entrée dans le mur (en descendant) de la cuisine de Mme [N], dont l’appartement est situé au cinquième étage.

Postérieurement, la société PETROSINO ET FILS atteste avoir constaté, le 25 février 2020, un taux d’humidité de 90 % sur les plafond et mur de la cuisine de l’appartement de Mme [E].

Le cabinet POLYEXPERT a également fait état, dans son rapport du 13 août 2020, d’un sinistre résultant d’une fuite sur la canalisation privative des eaux usées de la cuisine du logement supérieur, piquée sur la descente d’eaux pluviales.

La société ECORES a quant à lui relevé, dans son rapport du 6 mars 2020, la présence d’un dégât des eaux dans la cuisine de l’appartement de Mme [E], une pénétration d’eau à l’intérieur de la cuisine suite aux aspersions au niveau de l’encadrement de la fenêtre, ainsi qu’un manque d’étanchéité des jointures de l’évier et des défauts de raccordement au niveau de la colonne des eaux usées en façade. M. [Z] a ainsi conclu que le manque d’étanchéité de la jointure de l’évier de l’appartement du 5ème étage, des jointures de l’encadrement et du seuil de fenêtre de la cuisine de l’appartement du 5ème étage et les défauts d’étanchéité au niveau de la colonne des eaux usées en façade ont pu participer aux désordres subis par Madame [E].

Dans un nouveau rapport du 29 avril 2021, la société ECORES a fait état de défauts affectant le chapeau des cheminées et le chéneau fissuré de l’immeuble et de traces de vétusté de la colonne d’évacuation de l’immeuble mitoyen, sans pour autant conclure à l’origine et la cause des désordres, l’expert amiable préconisant uniquement la réalisation d’investigations depuis l’immeuble du [Adresse 5]. Ledit rapport n’indique pas précisément quelle toiture est visée : toutefois, il ne vise que des investigations portant sur la colonne d’évacuation, le chéneau, les cheminées et la toiture tuiles du [Adresse 5] et les flèches apparaissent sur les clichés concernent cet immeuble, laissant donc supposer que ces défauts affectent bien l’immeuble du défendeur.

Dans un troisième rapport en date du 6 septembre 2021, la société ECORES a remarqué le remplacement de la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble du [Adresse 5], sans rebouchage ni étanchéité des passages des évacuations vers la colonne. La société en a conclut que plusieurs défauts au niveau de cet immeuble ont pu participer aux désordres dans l’appartement de Mme [E] :

— le manque d’étanchéité en façade,

— le manque d’étanchéité des traversées des évacuations en façade,

— la présence d’évacuation en plomb traversant le mur pour ressortir en façade,

— la présence de plusieurs manques d’étanchéité en toiture.

Par la suite, la société PETROSINO ET FILS a nouveau fait état, le 5 septembre 2022, de la poursuite du taux d’humidité en tableau de fenêtre et dans le placard haut de l’appartement de Madame [E] et de son extension jusque sous l’évier.

Dans son rapport en date du 6 octobre 2022, l’expert judiciaire a confirmé l’existence de traces d’infiltrations au plafond et contre le mur de la cuisine de l’appartement de Madame [E], côté façade, étant précisé qu’au jour de l’accédit du 13 septembre 2021, la descente extérieure des eaux usées de l’immeuble mitoyen avait été remplacée par une colonne en PVC et que Madame [N], propriétaire de l’appartement du 5ème étage, avait procédé au remplacement de l’évier de sa cuisine.

Suite à la recherche de fuite diligentée, M. [P] a mis en exergue des traces d’infiltrations sur la façade tout le long de la descente de l’immeuble situé [Adresse 5] ainsi que des trous dans la façade derrière la canalisation, notamment à l’aplomb du sinistre.

En revanche, la mise en charge des lavabos de l’appartement du 5ème étage n’a pas conduit à une augmentation de l’humidité ni à un défaut particulier.

Enfin, dans un quatrième rapport en date du 14 juin 2023, la société ECORES n’a fait que constater la persistance du taux d’humidité et des traces des dégâts des eaux dans plusieurs appartements des deux immeubles, outre les défauts d’étanchéité affectant la toiture tuiles de l’immeuble du [Adresse 1].

Il résulte ainsi du rapport d’expertise judiciaire que les désordres sont issus des trous en façade situés le long de la descente des évacuations de l’immeuble du [Adresse 5], nécessitant leur rebouchage.

Il doit être observé que l’expert judiciaire ne fait aucunement état d’une origine privative des désordres, notamment s’agissant de l’appartement situé au-dessus de celui de la demanderesse, étant précisé qu’une recherche de fuite y a été effectuée. L’évacuation de l’évier de la cuisine de Mme [N] ne peut être incriminée, dans la mesure où elle avait été remplacée au jour du premier accédit de M. [P] et où il n’est pas contesté que les infiltrations perduraient à cette date.

En outre, le rapport de la société ECORES du 29 avril 2021 ne s’est pas prononcé sur la cause des désordres et celui du 6 septembre 2021 n’a mis en évidence que des défauts affectant la façade, la toiture et les évacuations de l’immeuble du [Adresse 5], précisément en lien avec le dégât des eaux subi par Mme [E], selon l’expert amiable. Ce rapport confirme donc l’imputabilité des dommages à l’immeuble du syndicat défendeur mais également l’absence de rebouchage et d’étanchéité des passages des évacuations vers la colonne.

Surtout, celui du 14 juin 2023 n’a fait que constater la matérialité des désordres, l’absence de traitement des défauts précédemment indiqués et le caractère toujours actif des dégâts des eaux dans les logements, sans se prononcer sur l’imputabilité du sinistre.

Il ne peut donc être valablement soutenu que la toiture et le chéneau de l’immeuble du [Adresse 1] ainsi que la canalisation privée de Mme [N] sont également à l’origine des infiltrations.

Il s’ensuit que les trous situés en façade de l’immeuble du [Adresse 5], le long de la descente des évacuations, sont bien à l’origine des désordres subis par la demanderesse.

En revanche, les défauts d’étanchéité de la toiture de cet immeuble relevés le 6 septembre 2021 n’étant pas corroborés par l’expertise judiciaire ou une autre expertise amiable, ils ne peuvent être retenus par la présente juridiction.

Si aucune partie ne communique les règlements de copropriété des immeubles, il n’est nullement contesté que la façade de l’immeuble du [Adresse 5] constitue une partie commune.

Le syndicat des copropriétaires produit une facture établie le 18 novembre 2022 par la SARL D.S TOITURE portant sur le rebouchage des trous au niveau du piquage à côté de la colonne EP en façade côté cour à l’aide de mortier finition frotassé, correspondant à 5 piquages, pour la somme de 1 925 euros TTC.

Toutefois, aucune pièce n’établit que ces travaux correspondent exactement aux préconisations de l’expert judiciaire et que ces travaux ont été efficaces. En effet, d’une part, la SARL D.S TOITURE intervenue en novembre 2022 n’est pas celle qui avait émis le devis adressé à l’expert le 5 octobre 2022. D’autre part, le commissaire de justice mandaté par Madame [E] le 1er mars 2023 a constaté la persistance d’importantes taches de couleur jaunâtre représentant des infiltrations d’eau et de taches d’humidité sur le mur et le plafond de la cuisine, laissant ainsi supposer la persistance du sinistre. Enfin et surtout, le dernier rapport établi par la société ECORES le 14 juin 2023 a bien mis en évidence l’absence de traitement des défauts précédemment indiqués dans ses rapports, alors même qu’elle avait stigmatisé en septembre 2021 l’absence de rebouchage des passages d’évacuation, le manque d’étanchéité des façades et traversées des évacuations en façade de l’immeuble du [Adresse 8], ainsi que le caractère toujours actif des dégâts des eaux dans les logements, notamment celui de Mme [E].

Aussi, non seulement les infiltrations dans l’appartement de la demanderesse étaient toujours actives à cette date, mais en plus l’expert amiable a mentionné que les défauts notamment relevés dans le rapport du 6 septembre 2021, soit les défauts d’étanchéité de la façade et des évacuations de l’immeuble du [Adresse 5], n’étaient pas réparés.

En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à procéder aux travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire, correspondant au rebouchage de tous les trous en façade de l’immeuble le long de la descente des évacuations, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’issue de ce délai, l’astreinte courant pendant un délai de 2 mois.

S’agissant des travaux de remise en état liés à la réfection des plafonds et murs de la cuisine de l’appartement, l’expert judiciaire les évalue à la somme de 1 130,80 euros selon devis du 8 septembre 2022.

Il ne peut être reproché à Madame [E] de n’avoir pas entrepris des travaux de reprise des embellissements à la suite du premier dégât des eaux de 2018, dans la mesure où la cause des infiltrations doit être traitée en premier lieu.

Le lien de causalité entre les trous affectant la façade de l’immeuble du défendeur et les dommages subi par Madame [E] a déjà été démontré, l’auréole située au plafond de la cuisine n’étant pas imputable à une canalisation privée, à la toiture ou au chéneau de l’immeuble du [Adresse 1].

Concernant la prise en charge des embellissements par l’assureur de Madame [E], cette dernière indique dans ses conclusions n’avoir perçu aucune indemnisation de son assureur. En outre, le rapport rédigé le 13 août 2020 par la société POLYEXPERT fait suite au mandat donné par la société GROUPAMA, assureur de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] au titre de la garantie « Multirisque immeuble » et non par l’assureur de Madame [E]. Ce rapport précise « le présent dossier pourra être classé sans suite indemnitaire pour l’assuré ».

Il doit être en outre observé que le syndicat des copropriétaires n’a adressé à la demanderesse, au cours de l’instruction du dossier, aucune sommation de communiquer une attestation de non prise en charge par son assureur, dont l’identité n’est pas démontrée.

Par conséquent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires étant engagée de plein droit à raison des dommages causés à Madame [E] par ses parties communes, il sera condamné à lui verser la somme de 1 130,80 euros au titre des travaux de remise en état de son bien.

Concernant le préjudice de jouissance, l’expert judiciaire fait uniquement état d’un trouble esthétique. Celui-ci est limité à une zone de la cuisine et aucun élément n’établit que Madame [E] a été intégralement privée de la jouissance de cette pièce.

Cependant, la persistance des infiltrations dans son bien depuis l’année 2018 et le fort taux d’humidité mis en évidence à plusieurs reprises a nécessairement atteint ses conditions de vie et de jouissance paisible et normale de cette pièce.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

En revanche, Madame [E] ne justifie aucunement de l’existence du préjudice moral allégué, étant précisé que les frais inhérents à toute procédure judiciaire sont appréciés au stade des frais irrépétibles. La mauvaise foi du syndicat des copropriétaires n’est pas non plus établie.

Elle sera donc déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Selon l’article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], qui succombe in fine, supportera les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, et sera condamné à payer à Madame [B] [E] une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à procéder aux travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire, correspondant au rebouchage de tous les trous en façade de l’immeuble le long de la descente des évacuations dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’issue de ce délai, l’astreinte courant pendant un délai de 2 mois,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à Madame [B] [E] la somme de 1 130,80 euros au titre des travaux de remise en état de son bien,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à Madame [B] [E] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE Madame [B] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à Madame [B] [E] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 04 février 2025.

Le Greffier Le Président