TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02303 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CS3

Minute : 25/00091

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

Représentant : M. [C] [F] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [L] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Monsieur [C] [F] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé le 2 décembre 2011, [Localité 12] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a donné à bail à Madame [P] [I] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 466,29 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie de 115,01 €

Par avenant en date du 21 septembre 2021, ledit bail a été établi au nom de M. [L] [I], son fils, suite au décès de Mme [P] [I] survenu le 29 mai 2021.

Le 10 novembre 2023, Est Ensemble Habitat a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 5825,37 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2023, et de justifier d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Est Ensemble Habitat a ensuite fait assigner M. [L] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] par un acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance et par voie de conséquence la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai du défendeur et celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le défendeur au paiement :

— de la somme provisionnelle de 6143,89 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 août 2024 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— de la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, qu’en outre, alors que lui a été délivré un commandement de justifier d’une assurance, il n’a pas non plus produit son attestation d’assurance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 décembre 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 5090,53 € arrêtée au terme du mois de novembre 2024 inclus. Elle s’est désistée de sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer résiduel au jour de l’audience. Elle n’est pas opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement au défendeur suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 200 euros par mois.

M. [L] [I], comparant, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Il a indiqué bénéficier d’une allocation chômage à hauteur de 1200 euros. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, et a proposé d’apurer la dette par versements mensuels de 200 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 16] par la voie électronique le 8 octobre 2024 soit plus de deux mois avant l’audience du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi le 18 juin 2024 la Commission de Coordination des Actions de Prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Il convient de constater le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 2 décembre 2011, modifié par avenant du 21 septembre 2021, contient une clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2023 pour la somme en principal de 5825,37 € arrêtée au 8 novembre 2023 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 janvier 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Est Ensemble Habitat produit un décompte actualisé indiquant que M. [L] [I] reste lui devoir la somme de 5090,53 € arrêtée au 19 décembre 2024 incluant l’échéance de novembre 2024.

M. [L] [I], comparant, ne conteste ni le principe, ni le montant de la créance.

Toutefois, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 38,10 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Est Ensemble Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Par conséquent, M. [L] [I] sera condamné à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 5052,48 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2970,63 euros à compter du 27 septembre 2024, date de l’assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités et procède depuis deux mois à un versement de 200 € en sus du loyer courant. En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’il ne sera pas expulsé.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

En outre, dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Est Ensemble Habitat, M. [L] [I] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence ;

CONSTATONS le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail conclu le 2 décembre 2011, modifié par avenant du 21 septembre 2021, entre [Localité 12] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, et M. [L] [I] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 13] sont réunies à la date du 10 janvier 2024 ;

CONDAMNONS M. [L] [I] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 5052,48 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2970,63 euros à compter du 27 septembre 2024, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISONS M. [L] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 200 € chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [L] [I] portant sur le logement situé [Adresse 4], à [Localité 13] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de M. [L] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS M. [L] [I], à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS M. [L] [I] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [L] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 27 janvier 2025.

La greffière, Le juge