TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 05 Mai 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Mars 2025

N° RG 25/00869 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CKN

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. RÉSIDENCE LOU POULEN SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet AGIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.C.I. MAZEL TOV,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

comparante

EXPOSE DU LITIGE :

SCI MAZEL TOV est copropriétaire des lots 18, 43 et 51 de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 4]» situé [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 04 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 4]» situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet AGIMMO, a fait citer SCI MAZEL TOV en paiement des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 24 mars 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner SCI MAZEL TOV au paiement :

De la somme de 1 552 euros au titre de l’appel de fonds trimestriels du 1er octobre 2024 ;De la somme de 8 850,39 euros au titre des charges impayées arrêtées à la date du 1er février 2025 avec intérêts de retard au taux légal à compter de la 24 octobre 2024 ;De la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

La gérante de SCI MAZEL TOV s’est présentée au tribunal au cours de l’audience, après l’appel des causes.

Elle sollicite des délais de paiement de 20 mois, soit un échelonnement de la dette de 500 euros par mois sur 20 mois.

Le conseil du demandeur a été informé de cette demande et a été invité à formuler ses observations dans le cadre du délibéré. Il ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure SCI MAZEL TOV de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 21 juillet 2021, 22 juin 2022, 12 juin 2023, 10 juin 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant SCI MAZEL TOV pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 octobre 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 21 mars 2025 à la somme totale de 10 102,39 €, correspondant à 10 027,39 € dus au titre des charges et travaux et 75 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le contrat de syndic,Il ressort des deux décomptes versés (deux pièces n°5) que les sommes réclamées comprennent les sommes de 999,20 euros et 1 367,56 euros imputées au titre de « reprise de solde au 01 janvier 2021) sans que ces soldes débiteurs ne soient expliqués par les pièces versées aux débats. Ainsi il n’est pas permis de savoir si ces sommes sont sollicitées au titre de charges impayées, de frais ou encore de sommes prescrites. Il n’en sera, en conséquence, pas tenu compte.

Au vu des pièces fournies au débat, SCI MAZEL TOV sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 660,63 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 21 mars 2025.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que SCI MAZEL TOV sera condamné au paiement de la somme de 25 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit une mise en demeure (25 euros).

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, SCI MAZEL TOV demande des délais de paiements et propose d’échelonner la dette sur 20 mois.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à SCI MAZEL TOV des délais afin de s’acquitter de la dette en 19 versements de 400 euros et un 20ème versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, SCI MAZEL TOV supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE SCI MAZEL TOV à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 4]» situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet AGIMMO , les sommes suivantes :

—  7 660,63 € au titre des charges de copropriété exigibles au 21 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 octobre 2024,

—  25 € au titre des frais de recouvrement,

ACCORDE à SCI MAZEL TOV des délais de paiement de 20 mois ;

DIT que SCI MAZEL TOV pourra se libérer de la dette en 20 versements mensuels, payable au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant le prononcé de la présente décision, soit 19 versements de 400 euros et un 20ème versement égal au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à sa date d’exigibilité, l’intégralité du solde de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE SCI MAZEL TOV à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 4]» situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet AGIMMO, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE SCI MAZEL TOV aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT