TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2025

N° RG 24/05343 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XP5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MERYDO, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. SNOOPY 13, dont le siège social est sis [Adresse 14], pris en son établissement prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Mourad MAHDJOUBI, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [Z] [O], né le 20 Mai 1989 à [Localité 15]

Madame [E] [C], née le 09 Janvier 1988 à [Localité 16]

Monsieur [K] [P], né le 10 Janvier 1971 à [Localité 17]

tous domiciliés et demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Maître Pascal DELCROIX de l’AARPI LOMBARD-SEMELAIGNE-DUPUY-DELCROIX, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MERYDO est propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 10] pour l’avoir acquis le 14 mars 2005.

Par acte sous-seing privé du 21 mars 2022, la SCI MERYDO, en sa qualité de propriétaire du local commercial situé [Adresse 5] traversant avec le [Adresse 9] a consenti un bail commercial à la SCI SNOOPY à destination de « restauration, débits de boissons, épicerie de nuit comme de détails et de produit alimentaires et restauration sur place et à emporter à l’exception de toute autre », d’une durée de 9 années consécutives à compter du 1er avril 2022 pour se terminer le 31 mars 2031, moyennant un loyer mensuel principale de 2750 €, outre 200 € de charges et 380 10 € de provision de taxes foncières, soit la somme de 3340 € et comportant une clause résolutoire.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI MERYDO lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 août 2024 et une sommation d’avoir à justifier de l’assurance.

Le 28 août 2024, la SCI MERYDO a fait délivrer à la SAS SNOOPY 13 une sommation d’avoir sous un délai de huit jours à compter du 28 août 2024 de retirer le matériel installé sur la toiture de la copropriété et ce, sans autorisation.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 24 décembre 2024, la SCI MERYDO a fait assigner la SAS SNOOPY 13 aux fins d’obtenir:

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire suite à la signification du commandement de payer, resté infructueux le 28 août 2024 ;

En conséquence,

— la condamnation de la SAS SNOOPY 13 à lui payer la somme de 10 450,82 € au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 22 novembre 2024 avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— la condamnation de la SAS SNOOPY 13 au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer ainsi que des charges et ce, jusqu’à son départ des lieux loués ou de tout occupant de son chef ;

— la condamnation de la SAS SNOOPY 13 à procéder au retrait des conduits de ventilation installés sans autorisation sur la toiture de l’immeuble [Adresse 12] et en limite de l’immeuble [Adresse 7] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— l’expulsion de la SAS SNOOPY 13 et de tout occupant de son chef, et ceux au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

— la condamnation de la SAS SNOOPY 13 au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer et de justifier de l’assurance du 28 août 2024 et de la sommation de faire du 28 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

À cette date, la SCI MERYDO, par l’intermédiaire de son conseil, développe ses conclusions récapitulatives 2 auxquelles il sera renvoyé et demande :

— de débouter la SCI SNOOPY 13 de l’ensemble de ces demandes, fins et conclusions ;

— de constater que le bail les liant se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à la suite de la signification du commandement de payer du 28 août 2024, resté infructueux et aux manquements du preneur à son obligation de jouissance paisible ;

— de condamner la SAS SNOOPY 13 au paiement de la somme de 6854,94 € au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 17 juin 2025 avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— de condamner la SAS SNOOPY 13 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer ainsi que des charges jusqu’à son départ des lieux loués ou de tout occupant de son chef ;

— de la condamner à procéder au retrait des conduits de ventilation installés sans autorisation en façade sur la toiture de l’immeuble [Adresse 12] et en limite de l’immeuble [Adresse 7] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de condamner la SAS SNOOPY 13 au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer et de justifier de l’assurance du 28 août 2024 et la sommation de faire du 28 août 2024.

La SAS SNOOPY 13, représentée par son conseil à l’audience, maintient ses conclusions récapitulatives en réponse n°2 auxquelles il sera référé et sollicite voir :

À titre principal,

— rejeter l’intégralité des demandes formées par la SCI MERYDO à son encontre tendant à la résiliation du bail, à son expulsion et au retrait de l’installation d’extraction ainsi qu’au paiement des arriérés de loyers ;

— rejeter l’intégralité des demandes formées par la SCI RAPHAEL, Monsieur [Z] [O], Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P] portant notamment sur le retrait de l’installation, l’indemnisation pour trouble anormal de voisinage et l’astreinte sollicitée ;

— constater l’existence de contestation sérieuse sur les responsabilités respectives, la conformité de la chose louée, et l’origine des troubles allégués justifiant le renvoi au juge du fond ;

— dire et juger que l’absence d’extraction conforme à la destination contractuelle constitue un manquement grave à l’obligation de délivrance conforme incombant à la SCI MERYDO, empêchant l’exploitation normale des locaux et faisant obstacle à toute sanction contractuelle à son encontre ;

— condamner la SCI MERYDO à lui verser une indemnité provisionnelle de 20 000 € en réparation du préjudice commercial subi incluant les pertes d’exploitation, le coût de l’extraction conforme, le démontage partiel de l’installation et le trouble de jouissance dû au désordre et à l’inertie du bailleur ;

Subsidiairement,

— constater qu’elle a agi en toute bonne foi et dans le respect de la destination contractuelle du bail en procédant elle-même à l’installation d’un dispositif devenu indispensable à son exploitation et en sollicitant à de multiples reprises l’intervention du bailleur ;

— dire et juger que dans l’hypothèse où une quelconque condamnation serait prononcée à son encontre, la SCI MERYDO devra en garantir intégralement la charge, au titre de sa défaillance contractuelle initiale et persistante ;

Dans tous les cas,

— condamner le la SCI MERYDO à lui payer la somme de 10 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la SCI RAPHAEL, Monsieur [Z] [O], Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P] au paiement de la somme au même titre ;

— condamner la SCI MERYDO, d’une part, et solidairement les intervenants volontaires susmentionnés, d’autre part aux entiers dépens.

La SCI RAPHAEL, Monsieur [Z] [O], Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P], intervenants volontaires, représentés par leur conseil à l’audience, développent leurs conclusions récapitulatives n°2 auxquelles il sera référé et sollicitent voir :

— débouter la SAS SNOOPY 13 de l’ensemble de ces demandes ;

— les déclarer recevable et bien fondée en leur intervention volontaire ;

— condamner la SAS SNOOPY 13 à procéder ou faire procéder au démontage et à l’enlèvement des deux conduits d’extraction installés sans autorisation et en violation des règles d’urbanisme sur le mur de la copropriété situé [Adresse 12] et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— la condamner à payer à titre provisionnel les sommes suivantes, à valoir sur l’indemnisation des préjudices causés du fait de l’installation et du fonctionnement des deux conduits d’extraction:

20 000 € à Monsieur [K] [P],

20 000 € à Monsieur [Z] [O] Madame [E] [C],

15 000 € à la SCI [Z] ;

— condamner la SAS SNOOPY 13 à leur payer la somme de 3500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

SUR QUOI

Sur l’intervention volontaire de la SCI RAPHAEL, Monsieur [Z] [O], Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P]

Attendu que la SCI RAPHAEL en sa qualité de propriétaire de l’appartement situé au quatrième étage de la copropriété du [Adresse 7], ses locataires Monsieur [Z] [O] et Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P] également propriétaire d’un appartement situé au quatrième étage de la même copropriété, dont le syndic est le cabinet COSTABEL, soutiennent que la SAS SNOOPY 13 a fait fixer sur le mur de la copropriété du [Adresse 11] une double extraction pour l’évacuation des fumées de cuisine du restaurant du local commercial situé [Adresse 5] qui génère d’importants troubles de voisinage, bruit de ventilation, odeurs et fumées qui s’échappent des tuyaux outre des émanations de produits chimiques lors du nettoyage de ses conduits ;

Attendu que la SCI RAPHAEL, Monsieur [Z] [O], Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P], en leur qualité de propriétaire et de locataire de l’immeuble contigu de celui dans lequel la SAS SNOOPY 13 exploite un fonds de commerce à destination de restauration, justifient d’un intérêt et d’un droit à agir au titre des installations litigieuses qu’ils invoquent ;

Qu’il y a lieu de déclarer recevable leur intervention volontaire ;

Sur les demandes de la SCI MERYDO

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’en l’espèce, la SAS SNOOPY 13 a régularisé le 21 mars 2022 un bail commercial portant sur le local situé [Adresse 6] traversant avec le [Adresse 9] avec la SCI [X] ;

Que la SAS SNOOPY 13 explique le bail a été « repris ultérieurement par la SCI MERYDO » mais ne justifie pas de cette reprise notamment par la production d’un avenant ;

Que de son côté, la SCI MERYDO affirme que le bail est affecté d’une erreur matérielle quant à l’identité du bailleur et pour en justifier produit l’attestation de propriété démontrant que les locaux en cause lui appartiennent ;

Attendu que l’affirmation d’une erreur matérielle quant à l’identité du bailleur ne peut être retenue, quand bien même la SCI MERYDO est propriétaire du local commercial depuis le 14 mars 2005, dès lors que le bail est précisément rédigé comme suit :

« ci-après dénommé

« Le Bailleur » d’une part,

SCI [X]

GERE PAR CABINET BOURGEAT

[Adresse 13]

[Localité 2]

Tel [XXXXXXXX01] »

et que la signature est suivie de la mention manuscrite « SCI [X] » ;

Que la SCI MERYDO ne justifie d’aucune régularisation de l’erreur alléguée quant à l’identité du bailleur porté au contrat du 21 mars 2022 par la signature d’un avenant postérieurement à la signature du contrat ;

Qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’existence d’un lien contractuel entre la SCI MERYDO et la SAS SNOOPY 13 dont l’examen excède la compétence du juge des référés ;

Qu’en l’état de cette contestation sérieuse il ne peut être fait droit à la demande de la SCI MERYDO relative à l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 21 mars 2022 suite au commandement de payer du 28 août 2024 infructueux qu’elle a délivré à la SAS SNOOPY 13 et aux demandes qui découlent de la résiliation du bail ;

Que pour les mêmes raisons, en l’absence de démonstration de tout lien contractuel liant la SAS SNOOPY 13 à la SCI MERYDO au titre d’un bail commercial, les prétentions de la SCI SNOOPY 13 à l’égard de la SCI MERYDO se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit ;

Sur les demandes de la SCI RAPHAEL, Monsieur [Z] [O], Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P]

Attendu que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que la SCI RAPHAEL, Monsieur [Z] [O], Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P] justifient de l’installation de deux conduits d’extraction des fumées du local commercial situé [Adresse 9] sur l’immeuble du [Adresse 11], en infraction aux règles de l’urbanisme ainsi que cela ressort du courrier de la direction de l’urbanisme du 16 janvier 2025 ;

Qu’il ressort du constat dressé par procès-verbal du 20 septembre 2024, la preuve de la présence des conduits d’extraction et des extracteurs de fumées inesthétiques d’une part et des nuisances sonores occasionnées par leur fonctionnement, dûment relevés dans le cadre du procès-verbal de constat du 20 septembre 2024 outre les nuisances olfactives ainsi que l’ont constatées Monsieur [J] [W], Monsieur [M] [V] et Monsieur [Y] [H] qui en ont respectivement attesté ;

Que les travaux réalisés tendant à la suppression du coude et du chapeau de ces conduits sont sans effet quant au trouble phonique, le commissaire de justice constatant, dans le cadre de son constat du 15 avril 2025, qu’il entend « très nettement un bruit de type extraction ou bouchonnement en étant dans la pièce » côté façade arrière de l’appartement de Monsieur [P] ;

Que l’affirmation de la SAS SNOOPY 13 de l’enlèvement définitif des conduits n’est pas démontrée ;

Qu’en effet, il ne peut être tiré aucune conséquence du cliché photographique, non daté, montrant des conduits entreposés, dès lors qu’il n’est pas permis d’affirmer qu’il s’agit des conduits litigieux, et dans l’affirmative de déterminer leur localisation et la date à laquelle ils ont été démontés et entreposés (pièce 7 de la SAS SNOOPY 13) ;

Que les troubles causés sont manifestement illicites ;

Que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Qu’il sera fait droit à la demande de la SCI RAPHAEL, Monsieur [Z] [O], Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P] tendant au démontage et à l’enlèvement des deux conduits d’extraction installés en façade et sur la toiture de l’immeuble [Adresse 12] et en limite de l’immeuble [Adresse 8] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard durant trois mois ;

Attendu que la SCI RAPHAEL, Monsieur [Z] [O], Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P] subissent un trouble anormal de voisinage, à tout le moins depuis avril 2024, imputable aux conduits d’évacuation des fumées de la SAS SNOOPY 13 ;

Attendu que conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ;

Que le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Attendu que le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant ;

Que dans le cas présent, la SAS SNOOPY 13 sera condamnée à payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes à valoir sur l’indemnisation des préjudices causés du fait de l’installation et du fonctionnement des deux conduits d’extraction :

2000 € à Monsieur [K] [P],

2000 € à Monsieur [Z] [O] et Madame [E] [C],

1500 € à la SCI RAPHAEL ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il serait inéquitable que la SCI RAPHAEL, Monsieur [Z] [O], Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P] supportent la charge des frais qu’ils ont dû engager à l’occasion de la présente instance ;

Qu’aucune considération d’équité ne commande de faire droit au surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que la SAS SNOOPY 13 sera condamnée à leur verser la somme de 1800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉCLARONS recevable l’intervention volontaire de la SCI RAPHAEL, Monsieur [Z] [O], Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P] ;

DEBOUTONS la SCI MERYDO de l’intégralité de ses demandes ;

DÉBOUTONS la SAS SNOOPY 13 de l’intégralité de ses demandes;

CONDAMNONS la SAS SNOOPY 13 à démonter ou à faire procéder au démontage et à l’enlèvement des deux conduits d’extraction installés en façade et sur la toiture de l’immeuble [Adresse 12] et en limite de l’immeuble [Adresse 8] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard durant trois mois ;

CONDAMNONS la SAS SNOOPY 13 à payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes à valoir sur l’indemnisation des préjudices causés du fait de l’installation et du fonctionnement des deux conduits d’extraction :

2000 € à Monsieur [K] [P],

2000 € à Monsieur [Z] [O] et Madame [E] [C],

1500 € à la SCI RAPHAEL ;

CONDAMNONS la SAS SNOOPY 13 à payer à la SCI RAPHAEL, Monsieur [Z] [O], Madame [E] [C] et Monsieur [K] [P] la somme de 1800 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la SAS SNOOPY 13 aux entiers dépens ;

REJETONS le surplus de toutes les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 12 Septembre 2025

À

— M^e Laurence KALIFA-MERCYANO

— M^e Mourad MAHDJOUBI

— Maître Pascal DELCROIX