TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 7]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00161 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5G4

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Kuchcinski

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 31 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT

inscrit au RCS de [Localité 5] sous le numéro D 378 172 144

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Eric KUCHCINSKI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS

M. [K] [I]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [V] [I]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 19 Septembre 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 8], (Aisne), présidée par

Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin

assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 juillet 2022, l’OPAC de l’Oise a donné à bail à M. [K] [I] et Mme [R] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuel de 431,40 euros, hors charge. Ce bail stipule qu’au montant du loyer s’ajoute le remboursement des charges récupérables, qui donneront lieu au versement de provisions et qui feront l’objet d’une régularisation annuelle.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, l’OPAC de l’Oise a fait délivrer le 29 juin 2023 à M. [K] [I] et Mme [R] [I] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.198,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 juin 2023. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte notarié du 22 décembre 2023, l’OPAC de l’Oise a cédé le logement situé [Adresse 2] à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT, qui s’est ainsi substitué dans les droits de l’OPAC de l’Oise.

En raison du mariage de M. [R] [I] et Mme [V] [Z] épouse [I] le 28 octobre 1989, et suite au décès de M. [R] [I] le 20 aout 2024, Mme [V] [Z] épouse [I] est devenue cotitulaire du bail à compter du 20 aout 2024.

L’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT a fait délivrer le 23 avril 2024 à M. [K] [I] et Mme [V] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 6.210,01 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 avril 2024. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par actes de commissaire de justice du 24 mars 2025, déposés à étude, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT a fait assigner M. [K] [I] et Mme [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements des locataires ;

— ordonner l’expulsion de M. [K] [I] et Mme [V] [I] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 2], passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique

— condamner solidairement M. [K] [I] et Mme [V] [I] à lui payer la somme de 2.254,68 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 16 décembre 2024, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal pour la somme énoncée dans le commandement de payer et de l’assignation pour le surplus ;

— condamner solidairement M. [K] [I] et Mme [V] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges, majorée des augmentations légales et sans tenir compte de l’APL, soit 529,62 euros à la date du 28 octobre 2024, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux, outre revalorisation légale ;

— condamner solidairement M. [K] [I] et Mme [V] [I] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT a fait valoir que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 23 avril 2024, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025.

A cette audience, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT, comparant représenté par son représentant Me [X] [T], a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 3.876,11 euros.

Quant à M. [K] [I] et Mme [V] [I], bien que régulièrement convoqués par exploit de commissaire de justice signifié à étude, ils n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier concernant le locataire, reçu le 13 mai 2025 au greffe du service civil du tribunal judiciaire.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [K] [I] et Mme [V] [I].

L’affaire a été mise en délibéré au 22 août 2025.

Par inscription au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, constatant qu’il ne s’était pas écoulé un délai de deux mois entre la notification de l’assignation la préfecture et l’audience.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 19 septembre 2025.

A cette audience, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT, comparant représenté par son représentant M^e Eric KUCHCINSKI, a indiqué s’en rapporter au dossier déposé à l’audience précédente. M. [K] [I] et Mme [V] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 mars 2025, et que l’assignation en date du 24 mars 2025 a été dénoncée le 25 mars 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 23 mai 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploits du 23 avril 2024, le bailleur a fait commandement à M. [K] [I] et Mme [V] [I] de s’acquitter de la somme de 6.210,01 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 12 juillet 2024 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois suivants le commandement de payer. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 24 juin 2024.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [K] [I] et Mme [V] [I] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 24 juin 2024.

Il ressort de la quittance de loyer en date du 12 juillet 2024, émise pour la période du 1er juin 2024 au 30 juin 2024, que le montant actuel du loyer et des charges est de 529,62 euros mensuels.

Par suite, M. [K] [I] et Mme [V] [I] sera condamné au paiement d’une telle indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 529,62 euros à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT à compter du 24 juin 2024, au prorata temporis et payable à terme.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 19 mai 2025, M. [K] [I] et Mme [V] [I] demeurent redevables de la somme de 3.779,70 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois d’avril 2025 incluse, après soustraction des frais de justice qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l’arriéré locatif réclamé.

M. [K] [I] et Mme [V] [I], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par ailleurs, en application de l’article 1310 du code civil qui dispose que la solidarité ne se présume pas, il sera relevé que le contrat de bail contient une clause de solidarité entre les locataires.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, M. [K] [I] et Mme [V] [I] seront condamnés à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT la somme de 3.779,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.779,70 euros, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [K] [I] et Mme [V] [I], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 24 juin 2024 du bail conclu entre l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT et M. [K] [I] et Mme [V] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

ORDONNE par conséquent à M. [K] [I] et Mme [V] [I] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [I] et Mme [V] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [I] et Mme [V] [I] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 24 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 529,62 euros ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [I] et Mme [V] [I] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT la somme de 3.779,70 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 sur la somme de 3.779,70 euros ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

REJETTE la demande formulée par l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [I] et Mme [V] [I] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 31 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ