minute n°:

N° RG 25/00357 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D3TM

Code : 5AC,

[H], [M]

c/,

[G], [Q]

copie certifiée conforme délivrée le 11/02/2026

à

— Maître Laurent MARECHAL de la SELARL LAURENT MARECHAL, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE

+ exécutoire

— M^e Anne DESORMEAUX, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

+ exécutoire

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 FÉVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur, [H], [M]

né le 15 Mai 1972 à, [Localité 1]

de nationalité française, demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent MARECHAL de la SELARL LAURENT MARECHAL, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE substituée par M^e Géraldine GRAS-COMTET, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur, [G], [Q]

né le 07 Octobre 1984 à, [Localité 2]

de nationalité française, demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Anne DESORMEAUX, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent BROCHARD, Vice-Président.

L. WALASIK, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 décembre 2025

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 11 FÉVRIER 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 11 février 2026 par Laurent BROCHARD, Vice-Président, chargé des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/00357 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D3TM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de location conclu le 2 novembre 2021 pour une durée de trois ans, avec effets au 3 novembre 2021, Monsieur, [H], [M] a donné à bail à Monsieur, [G], [Q] un logement situé, [Adresse 3], moyennant le paiement à terme à échoir d’un loyer mensuel révisable de 690 euros, outre 120 euros de provision initiale sur charges.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 8 mars 2024, Monsieur, [H], [M] a donné congé pour reprise à Monsieur, [G], [Q] pour le 2 novembre 2024.

Monsieur, [G], [Q] n’ayant pas quitté les lieux à la date du 2 novembre 2024, Monsieur, [H], [M] lui a notifié une mise en demeure de rendre les clés du logement par acte de commissaire délivré à étude le 6 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 6 mars 2025, Monsieur, [H], [M] a fait assigner Monsieur, [G], [Q], au bénéfice de l’exécution provisoire, en :

— Constat du maintien illégal du locataire dans les lieux après l’expiration du préavis, soit postérieurement au 2 novembre 2024, et ce en violation des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Expulsion de Monsieur, [G], [Q] ainsi que de tous occupants de son chef et injonction à libérer les lieux et à procéder à la remise des clés au bailleur ou à son mandataire dans le délai d’un mois qui suivra la signification du jugement à intervenir,

— Autorisation à faire procéder à son expulsion forcée ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un commissaire de justice et si besoin avec l’assistance de la force publique, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

— Condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter du 2 novembre 2024, d’un montant de 3.695 euros, correspondant aux loyers des mois de novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025, février 2025 et mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure le 6 novembre 2024 ;

— Condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter du 2 novembre 2024, date de résiliation effective du bail, jusqu’à libération effective des lieux loués et la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— Condamnation au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de dommages et intérêts en raison de son préjudice financier ;

— Condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts en raison de son préjudice moral conformément aux dispositions des articles 1217 et 1231-1 du code civil ;

— Condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamnation aux entiers dépens, comprenant le coût des frais de signification du congé pour reprise et de la dénonciation du congé et mise en demeure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025 et a été renvoyée à la demande de Monsieur, [G], [Q].

A l’audience du 11 septembre 2025, l’audience a été renvoyée à la demande de Monsieur, [H], [M].

A l’audience du 11 décembre 2025, Monsieur, [H], [M] était représenté par son Conseil lequel s’est référé expressément à ses dernières conclusions responsives communiquées à l’audience, lesquelles reprennent intégralement les prétentions développées dans son acte introductif d’instance.

A l’appui de ses prétentions Monsieur, [H], [M] fait valoir que le défendeur est désormais sans droit ni titre depuis l’expiration du congé pour reprise qui lui a été délivré, tandis qu’outre l’arriéré d’indemnité d’occupation qu’engendre le maintien dans les lieux loués sans règlement du montant du loyer et des charges, lui cause un préjudice distinct, matériel et moral, dès lors qu’il doit notamment s’acquitter d’un loyer faute de pouvoir reprendre possession de son bien et entrepose ses biens meubles chez un ami. Monsieur, [H], [M] s’en rapporte quant à la demande reconventionnelle du défendeur au titre du remboursement de la moitié des frais de visite, d’état des lieux d’entrée et de rédaction du bail mis à la charge de Monsieur, [G], [Q] par la société JLP Immo, mandataire immobilier.

En défense, Monsieur, [G], [Q] était représenté par son Conseil lequel s’est référé à ses conclusions n°2, communiquées à l’audience. Il souhaite que le demandeur soit condamné à lui verser la somme de 401,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2021. En outre, Monsieur, [G], [Q] sollicite que le demandeur soit débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires incluant les dommages-intérêts, les dépens et les frais irrépétibles. Il sollicite enfin la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, et qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de plein droit s’agissant des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

A l’appui de ses prétentions, le défendeur fait valoir que les honoraires pour la visite du logement, de la réalisation de l’état des lieux d’entrée et la rédaction du bail n’ont pas été répartis conformément aux prescriptions de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose que les sommes imputées au preneur ne soient pas supérieures à celles imputées au bailleur par le mandataire d’une part et qu’elle ne dépasse pas un plafond fixé par voie réglementaire d’autre part. par ailleurs, il soutient que malgré des démarches actives, il ne parvient pas à se reloger, tandis que l’intégralité des loyers et des charges aurait été acquitté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité du congé pour reprise délivré par le bailleur

Conformément à l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. ».

En l’espèce, le contrat de bail a pris effet entre les parties le 3 novembre 2021, marquant le début de leur relation contractuelle.

Monsieur, [H], [M] justifie avoir fait signifier un congé pour reprise par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, avec effets à compter du 2 novembre 2024.

Ledit congé a été délivré 6 mois avant le terme du contrat de bail.

Il y a par conséquent lieu de constater la validité de la signification du congé pour reprise et la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation sur le local d’habitation à l’égard de Monsieur, [G], [Q] à compter du 2 novembre 2024.

Le demandeur justifie en outre que Monsieur, [G], [Q] persiste à se maintenir dans les lieux, ce qui n’est pas contesté, les difficultés du défendeur à retrouver un logement malgré ses démarches actives étant indifférentes.

L’expulsion du locataire sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil pris dans sa rédaction applicable depuis le 1er octobre 2016 précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) et 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, et rappelées dans le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu :

— de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Monsieur, [G], [Q] est redevable des loyers et charges jusqu’au 1er novembre 2024 et d’indemnités d’occupation à compter du 2 novembre 2024. Celles-ci seront fixées au montant du loyer et des charges qui auraient été normalement dus si le bail n’avait pas été résilié.

Sur cette base et compte tenu des pièces versées aux débats, notamment des justificatifs des virements effectués par le défendeur, il s’avère que Monsieur, [G], [Q] n’est redevable d’aucun arriéré au titre des indemnités d’occupation. En effet, il apparaît que Monsieur, [G], [Q], à qui incombe la charge des paiements, justifie avoir réglé la somme de 739 euros par mois à titre d’indemnités d’occupation depuis le mois de mai 2025 jusqu’au mois de novembre 2025 inclus, et ce après avoir réglé les arriérés antérieurs.

Monsieur, [H], [M] sera donc débouté de sa demande au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

En revanche, il convient en outre de condamner Monsieur, [G], [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel révisable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le bailleur soutient que le fait de ne pas pouvoir reprendre possession de son logement et de devoir en conséquence s’acquitter d’un loyer de 600 euros par mois, alors qu’il souhaite habiter dans son logement en raison de la cessation prochaine de son activité professionnelle de chauffeur-livreur à, [Localité 3], est à l’origine d’un préjudice dont il demande réparation. Il prétend en outre souffrir de problèmes de santé ne lui permettant plus d’exercer cette activité.

Au regard des pièces versées aux débats, notamment de la déclaration d’arrêt de travail de Monsieur, [H], [M] du 22 mai 2025, il apparaît que le bailleur a été embauché en contrat à durée indéterminée le 21 octobre 2024 en qualité de chauffeur-livreur à, [Localité 3] et que son état de santé n’est plus compatible avec cet emploi depuis le mois de juin 2025.

Au regard de ces éléments, le juge estime souverainement que Monsieur, [H], [M], subit un préjudice matériel qu’il évalue à 3.000 euros (5 mois de loyers à hauteur de 600 euros par mois, depuis le mois de juin 2025).

Monsieur, [G], [Q] sera donc condamné à verser à Monsieur, [H], [M] la somme de 3.000 euros assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement.

Monsieur, [H], [M] sera en revanche débouté de sa demande de réparation de son préjudice moral, dont la preuve n’est pas rapportée.

Sur la demande reconventionnelle formulée par Monsieur, [G], [Q]

L’article 5 modifié de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 autorise la facturation des prestations relatives à la vite des lieux, à l’établissement d’un état des lieux d’entrée et à la rédaction du contrat de bail aux locataires, dans la limite d’un plafond fixé à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable. Les bailleurs sont également tenus de payer cette prestation (montant devant être au moins égal à celui exigé des locataires).

En l’espèce, il est manifeste que la société JLP immobilier s’est contentée de faire peser sur le seul preneur à bail le coût de la visite et de la rédaction du bail (584 euros TTC) outre celui de l’état des lieux d’entrée (210 euros TTC) en violation de la disposition susvisée.

En conséquence, Monsieur, [H], [M] sera condamné à rembourser à Monsieur, [G], [Q] la somme de 401,50 euros, correspondant à la moitié des prestations facturées, avec intérêts légaux à compter du présent jugement en vertu de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [G], [Q], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur, [H], [M] les frais qu’il a dû avancer dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur, [G], [Q] sera condamné.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit, principe auquel il ne convient pas de déroger en l’espèce, compte-tenu des éléments du litige.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré à Monsieur, [H], [M] le 8 mars 2024 et la déchéance au 2 novembre 2024 du droit au bail conclu le 2 novembre 2021 entre Monsieur, [H], [M] d’une part et Monsieur, [G], [Q] d’autre part, relatif au logement situé, [Adresse 3] ;

DÉCLARE Monsieur, [G], [Q] sans droit ni titre sur le logement situé, [Adresse 4],, [Localité 4], [Adresse 5], depuis le 2 novembre 2024 ;

EN CONSÉQUENCE,

ORDONNE à Monsieur, [G], [Q] et à tout occupant de son chef de libérer le logement situé, [Adresse 4],, [Localité 5], dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [G], [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur, [H], [M] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de Justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exception ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants dudit code ;

DÉBOUTE Monsieur, [H], [M] de sa demande de paiement au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur, [G], [Q] à verser à Monsieur, [H], [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant révisable du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ;

CONDAMNE Monsieur, [G], [Q] à verser à Monsieur, [H], [M] une somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur, [H], [M] de sa demande de réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [M] à verser à Monsieur, [G], [Q] la somme de 401,50 euros, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur, [G], [Q] à payer à Monsieur, [H], [M] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [G], [Q] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 11 février 2026.

La greffière, Le juge,

Laurent BROCHARD