TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Mars 2025

N° RG 24/03353 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GJ7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Eric BAGNOLI de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O], [X], [W] [G]

né le 10 Septembre 1986 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Camille MONARD, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

La SCI [Adresse 9] a vendu à Monsieur [O] [G], selon actes notariés du 14 octobre 2022, un appartement (lot B 43) et deux box de garage (lots 41-42 et 70) au sein de la résidence [Adresse 11], située [Adresse 7], en l’état futur d’achèvement. Le prix de vente était prévu au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon un échelonnement prévu à l’acte de vente.

Confrontée à un retard de production, la SCI a informé par courrier du 5 mars 2024 de la livraison prévue le 10 avril 2024. Monsieur [O] [G] a fait état de non-conformités affectant les parties communes, et ne s’est pas présenté au rendez-vous de livraison de son appartement le 10 avril 2024, mais a payé l’appel de fonds achèvement ainsi que le solde des travaux modificatifs acquéreur.

Le 13 mai 2024, une liste de réserves a été contradictoirement dressée, et l’acquéreur a refusé de signe le procès-verbal de livraison, comme de prendre possession des clefs.

***

Par assignation du 26 juillet 2024, la société LA PORTE DES CALANQUES a fait attraire Monsieur [O] [G], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir prononcer :

— sa condamnation sous astreinte de 500€ par jour de retard passé le délai de à compter de la signification de la décision à intervenir à se rendre dans les locaux de la société PROGEREAL aux fins de prendre possession des clefs de son appartement, de la clef USB permettant l’accès à l’immeuble, ainsi que de tous les documents nécessaires à son installation,

— sa condamnation au paiement de la somme 15 146.90€ à titre de provision sur le solde du prix de vente de l’appartement B43 et des box de parking 70 et 41-42,

— sa condamnation au paiement de la somme 1500€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La demanderesse précise que les réserves sont en cours de traitement et ne sont pas de nature à justifier un refus de livraison, sauf à ce que l’acquéreur informe de la consignation du solde du prix de vente, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

A l’audience du 28 mars 2025, la société [Adresse 9], par l’intermédiaire de son conseil, réitère sa demande en paiement du solde de la vente, se désiste oralement des demandes sous astreinte, les clefs ayant été récupérées, et complète ses demandes par la demande subsidiaire d’une expertise, aux frais avancés de Monsieur [G].

Monsieur [O] [G] expose, par l’intermédiaire de son conseil, qu’il a été constaté par commissaire de justice que dès lors qu’il avait refusé de payer les 5% restant dus, en raison des nombreuses malfaçons, le représentant du promoteur avait refusé de lui remettre les clefs. Il précise qu’il a sollicité le 13 mai 2024 la consignation auprès de la Caisse des dépôts du solde de la vente, laquelle a été acceptée le 25 juillet 2024, ce qui avait été transmis à la SCI [Adresse 9]. En outre, il indique avoir pris possession des clefs avant la première audience, le procès-verbal de constat d’achèvement des travaux ayant été régularisé le 1er octobre 2024, date qu’il demande de voir rectifier en tant que date de livraison.

Il demande donc que

soit constatée l’absence d’objet concernant les demandes sous astreinte, rejetée la demande en paiement provisionnel, se heurtant à une contestation sérieuse, certaines réserves n’étant toujours pas levées.Il demande à titre reconventionnel

la levée de l’ensemble des réserves, listée précisément (pièce n°27), sous astreinte de 500€ par semaine de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,la remise, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’ordonnance, des clefs de l’accès piéton vers le sous-sol et des clefs de l’accès au parking motos et vélos,la somme provisionnelle de 10 000€ à valoir sur le préjudice de jouissance, n’ayant pas pu encore emménager du fait des désordres persistants.A titre subsidiaire, concernant la demande d’expertise, il ne s’y oppose pas, précisant qu’elle devra le cas échéant prendre en compte l’ensemble des réserves décrites dans les PV de constat des 13 mai 2014 et 9 octobre 2024, dans le courrier du 30 octobre 2024, dans le courrier du 6 janvier 2025, et dans le tableau constituant la pièce n°23, mais demande à ce que les frais soient avancés par la société LA PORTE DES CALANQUES, qui la demande.

La somme de 2000€ est en outre demandée en vertu de l’article 700 du CPC.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande principale de condamnation au paiement du solde de la vente

L’article 835 du code de procédure civile dispose que, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il résulte des débats et de l’examen des pièces produites que la demande se heurte à des contestations sérieuses incontournables impliquant nécessairement d’être appréciées par le juge du fond. En effet, il est justifié de la consignation du solde du prix de la vente, et du désaccord persistant sur la nature exacte des réserves, la réalité de désordres découlant à tout le moins des différentes interventions réalisées ou programmées postérieurement à la livraison.

Il ne saurait donc y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte à procéder à la levée des réserves

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il n’est justifié d’aucun désordre susceptible de caractériser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, il y a une contestation sérieuse sur la nature des réserves, de sorte qu’il n’y a pas lieu, en référé, d’ordonner la levée des réserves persistantes.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à provision

En l’état des contestations sérieuses sur l’étendue des désordres, cette demande ne saurait prospérer en référé.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, afin de préciser les réserves, malfaçons, de fixer la date de livraison, et prescrire les travaux nécessaires.

L’expertise est sollicitée par la demanderesse, qui conteste la liste des réserves dressée par l’acquéreur, les frais seront avancés par elle.

Sur les demandes accessoires

La société [Adresse 9] supportera les dépens de la présente instance en référé, à laquelle elle a intérêt.

En l’état, chaque partie conservera la charge des frais engagés par elle dans la procédure et non compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales et reconventionnelles ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 12 31 62 93 Mèl : [Courriel 12]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 8], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions de Monsieur [G], les procès-verbaux de constat en date des 13 mai 2014 et 9 octobre 2024, dans le courrier du 30 octobre 2024, dans le courrier du 6 janvier 2025, et dans le tableau établi par Monsieur [G] répertoriant les réserves invoquées au 14 octobre 2024 ; cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— dire si les éléments invoqués sont constitutifs de malfaçons, de non-exécution, de non-conformité,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer,

— dire si des obstacles se sont posées pour justifier de l’absence de réalisation de travaux, et le cas échéant à qui ils sont imputables,

— dire si des désordres ont cessé, et à quelle date,

— donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de déterminer la date de réception, soit le 13 mai 2024 ou le 1er octobre 2024

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par la société [Adresse 9], d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de la société LA PORTE DES CALANQUES ;

Disons n’y avoir lieu de faire droit aux demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT