COUR D’APPEL D'[Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 24/12620 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SEB

MINUTE N° : 25/

Copie exécutoire délivrée le 26 juin 2025

à M^e GAY

Copie certifiée conforme délivrée le 26 juin 2025

à M^e BORDET

Copie aux parties délivrée le 26 juin 2025

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,

GREFFIER : Madame KELLER, Greffier

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 20 Mai 2025 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame KELLER, Greffier.

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

Association OGEC [Localité 6],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7],

domicilié C/ Le Cabinet D4 Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 26 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) gère une école privée catholique dont la cour de récréation se situe au droit de l’immeuble dénommé [Adresse 7]. A partir de l’année 2012, des chutes de morceaux de façade sont intervenues et ont conduit à la fermeture de la cour de récréation. Des filets de protection permettant d’ouvrir la cour ont été posés. Le 8 décembre 2017, la commission départementale de sécurité a émis un avis défavorable à l’utilisation de la cour de récréation en raison de dégradations constatées sur la façade de l’immeuble et sur les filets de protection. Cet avis a été levé le 16 mars 2018 après une remise en état des filets. Le 31 août 2018, la société chargée de réparer lesdits filets a émis des réserves sur leur efficacité, précisant qu’elle conseillait de ne pas utiliser la cour de récréation. Par lettre du 3 septembre 2018, la société EXISTIS, mandataire de sécurité de l’immeuble a informé l’OGEC de ce risque et a demandé d’interdire l’accès à la cour. Elle a ajouté qu’elle envisageait la mise en place d’un tunnel de protection pour permettre l’accès des élèves vers le fond de la cour. Le 5 septembre 2018, la Ville de Marseille a pris un arrêté de péril imminent suite au dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [V], désigné par le tribunal administratif, le 4 septembre 2018. Les travaux suivants étaient préconisés : nécessité de prendre attache avec un bureau d’étude ou un architecte pour concevoir la pose d’un échafaudage sur pieds avec un platelage complet, plinthes et réceptacles de gravas par la pose de corbeilles inversées, vérification par un bureau de contrôle de la solution proposée, purge des zones dangereuses, établissement d’un CCTP et vérification par un bureau de contrôle de la solution proposée. Il était précisé que “la mainlevée de l’arrêté ne serait prononcée qu’après la réalisation des travaux mettant fin durablement au péril” et après rapport d’un homme de l’art prenant position sur la parfaite mise en oeuvre des actions prescrites.

Selon ordonnance en date du 26 octobre 2018 le juge des référés de [Localité 5] a

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à prendre toutes mesures urgentes de mise en sécurité par la mise en place d’un échafaudage avec tunnel de protection ou le changement de filets de protection permettant la réouverture partielle de la cour aux élèves, et ce sous astreinte de 5000 euros par jour de retard passé 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à procéder aux travaux de ravalement de la façade donnant sur la cour de l’école gérée par l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) de manière à permettre l’utilisation de la totalité de la cour de récréation, et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, passé 7 mois à compter de la signification de l’ordonnance

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée le 7 novembre 2018. Appel partiel a été interjeté.

Par arrêt du 21 novembre 2019, la cour d’appel d'[Localité 3] a

— confirmé l’ordonnance de référé dans les limites de l’appel en ce qu’elle a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à procéder aux travaux de ravalement de la façade de l’immeuble [Localité 6] donnant sur la cour de l’école gérée par l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) et l’a condamné au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— réformé l’ordonnance de référé sur le montant et les modalités de l’astreinte assortissant l’obligation de travaux

— statuant à nouveau et y ajoutant fixé à 500 euros par jour de retard l’astreinte assortissant procéder aux travaux de ravalement de la façade de l’immeuble [Localité 6] et dit qu’elle courra passé un délai d’un an à compter de la signification de l’arrêt et pendant une durée limitée à 6 mois

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) la somme de 1.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Cette décision a été signifiée le 4 décembre 2019.

Par jugement du 7 juillet 2020 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille a

— débouté l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) de sa demande tendant à liquider l’astreinte provisoire ordonnée par ordonnance de référé du 26 octobre 2018 et arrêt de la Cour d’appel d'[Localité 3] du 21 novembre 2019 tendant à “prendre toutes mesures urgentes de mise en sécurité par la mise en place d’un échafaudage avec tunnel de protection ou le changement de filets de protection permettant la réouverture partielle de la cour aux élèves” à la somme de 785.000 euros et condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer cette somme ses demandes ;

— condamné l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) aux dépens de la procédure ;

Par arrêt du 24 juin 2021, la Cour d’appel d'[Localité 3] a

— infirmé le jugement du juge de l’exécution du 7 juillet 2020

— statuant à nouveau liquidé pour la période ayant couru du 8 décembre 2018 au 10 mai 2019 l’astreinte assortissant l’obligation de prendre toutes mesures urgentes de mise en sécurité par la mise en place d’un échafaudage avec tunnel de protection ou le changement de filets de protection permettant la réouverture de la cour aux élèves à la somme de 50.000 euros

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer cette somme à l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC)

— y ajoutant condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Cette décision a été signifiée le 21 juillet 2021.

Selon acte d’huissier en date du 31 octobre 2024, l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 5].

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025.

Par conclusions réitérées oralement, l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) a demandé de

— ordonner la liquidation de l’astreinte provisoire ordonnée par le juge des référés dans son ordonnance du 26 octobre 2018 et arrêt de la Cour d’appel d'[Localité 3] du 21 novembre 2019 de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un an à compter de la signification de l’arrêt pour procéder aux travaux de ravalement de la façade de l’immeuble [Localité 6] donnant sur la cour de l’école gérée par l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) à la somme de 82.000 euros et condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au paiement de pareille somme

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir que l’astreinte n’avait commencé à courir au visa des ordonnances Covid que le 15 mars 2021 et pour une durée du 6 mois à défaut d’exécution de l’obligation dans le délai imparti. Elle a ajouté que l’arrêté de péril avait été levé le 26 août 2021 si bien que l’astreinte devait être liqudée à la somme de 82.000 euros (164 jours du 15 mars au 26 août 2021 x 500 euros). Elle a rappelé que la Cour d’appel d'[Localité 3] avait considéré, s’agissant de l’obligation d’effectuer des travaux urgents de mise en sécurité qu’aucune cause extérieure ne justifiait la suppression de l’astreinte, soulignant même que c’était le syndicat des copropriétaires qui était à l’origine de l’arrêté de péril en ayant alerté le 3 septembre 2018 la Ville de [Localité 5] et la sous-commission départementale de sécurité de la situation de péril rencontrée. Elle a précisé que rien n’interdisait au bénéficiaire de l’astreinte de demander sa liquidation même plusieurs années après l’exécution de l’obligation et qu’en toute hypothèse il n’y avait pas lieu à réduction du montant de l’astreinte puisque la Cour d’appel d'[Localité 3] avait déjà réduit son montant de 1.000 à 500 euros par jour, reporté le début de la comptabilisation de l’astreinte (7 mois à compter du 7 novembre 2018 à 12 mois à compter du 4 décembre 2019) et limité sa durée à 6 mois. Elle a donc conclu que la Cour d’appel d'[Localité 3] avait ainsi d’ores-et-déjà tenu compte des éléments présentés par le syndicat des copropriétaires et qu’aujourd’hui rien ne justifiait une quelconque réduction des sommes dues au titre de la liquidation de l’astreinte.

Par conclusions réitérées oralement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a demandé de

— débouter l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) de ses demandes

— à titre subsidiaire, juger que le montant de l’astreinte liquidée est disproportionné au regard des diligences accomplies par le syndicat des copropriétaires, des difficultés rencontrées pour exécuter les travaux, de l’enjeu du litige et du but légitime que cette astreinte poursuit

— réduire à de plus justes proportions le montant de l’astreinte liquidée

— en tout état de cause débouter l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) de ses demandes

— condamner l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) à lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— juger n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Il a fait valoir que le retard dans l’exécution des travaux de ravalement de façade résultait de difficultés d’exécution tenant, d’une part, au comportement de certains copropriétaires récalcitrants qui a eu pour effet de paralyser le bon déroulement de l’ensemble des démarches mis en oeuvre, lesquelles étaient déjà par essence complexes s’agissant d’un immeuble de grande hauteur (IGH) et dont le coût était particulièrement élevé (coût supérieur à 1,5 millions). Et d’autre part, l’obtention d’autorisations d’urbanisme préalables (et ce dans un contexte particulier de l’effondrement de deux immeubles dans le premier arrondissement de [Localité 5]) à la réalisation des travaux constituait une cause étrangère de nature à supprimer l’astreinte. Subsidiairement, il a rappelé les diligences entreprises et souligné que les travaux avaient été réalisés depuis plus d’une année maintenant.

MOTIFS

Aux termes de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Il est constant que l’astreinte tendant, dans l’objectif d’une bonne administration de la justice, à assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, il incombe au juge appelé à liquider cet astreinte, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction. Il est également tenu d’apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

S’agissant d’une obligation de faire, il appartient au débiteur de prouver qu’il a respecté son obligation. A l’inverse s’agissant d’une obligation de ne pas faire, c’est au créancier de l’obligation qu’il revient de démontrer la transgression.

Il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] que l’astreinte a couru pendant 6 mois à défaut d’exécution de l’obligation dans le délai imparti. Mais, d’une part, le comportement d’un copropriétaire récalcitrant ne peut constituer une cause extérieure au syndicat justifiant la suppression de l’astreinte. D’autre part, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] bénéficiait d’un délai allongé pour tenir compte des contraintes administratives résultant de travaux à effectuer sur un immeuble de grande hauteur. Il ne justifie d’aucune cause extérieure l’ayant empêché d’effectuer les travaux de ravalement de la façade. Il ne peut donc y avoir lieu à suppression de l’astreinte.

Toutefois, il est acquis aux débats que l’obligation a été finalement exécutée. Dès lors, il y a lieu de liquider l’astreinte à la somme de 10.000 euros, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] étant condamné au paiement de pareille somme.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], succombant, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], tenu aux dépens, sera condamné à payer à l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution,

Liquide l’astreinte tendant à procéder aux travaux de ravalement de la façade de l’immeuble [Localité 6] donnant sur la cour de l’école gérée par l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) à la somme de 10.000 euros ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer cette somme à l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à l’association Organisme de Gestion de l’Ecole [Localité 6] (OGEC) la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.

Le greffier Le juge de l’exécution