TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/02738 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZR7

Minute : 25/01029

Monsieur [R] [I] [K]

Représentant : M^e Natalia YANKELEVICH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1523

C/

Madame [Z] [S]

Représentant : M^e Marie Catherine SALEMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 101

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Natalia YANKELEVICH

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Marie Catherine SALEMI

Le

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Octobre 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [R] [I] [K]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Natalia YANKELEVICH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1523

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [S]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Marie Catherine SALEMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 101

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 16 mai 2018, Monsieur [R] [I] [K] a donné à bail à Madame [Z] [S] et Madame [D] [Y] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5] à [Localité 9].

Par avenant en date du 2 janvier 2021, Madame [Z] [S] est devenue seule titulaire du contrat de location.

Par ordonnance de référé en date du 15 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité de Bobigny a condamné Madame [Z] [S] à verser au bailleur la somme de 15.146,99 euros au titre de sa dette locative au 13 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 février 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un congé pour reprise à effet au 21 mai 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 février 2025, Monsieur [R] [I] [K] a fait assigner Madame [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de [Localité 9] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre principal,Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 4.862,69 euros au titre de sa dette locative entre octobre 2024 et janvier 2025, sous réserve d’actualisation à l’audience,Subsidiairement, valider le congé pour reprise,En tout état de cause, ordonner l’expulsion de la défenderesse en la forme ordinaire,Condamner la défenderesse à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges, augmenté de 50%,Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2025, puis a fait l’objet d’un renvoi au 4 septembre 2025.

A cette date, Monsieur [R] [I] [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette à hauteur de 12.650 euros.

Madame [Z] [S], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. Elle reconnaît la dette et sollicite de voir :

Débouter le demandeur de sa demande de résiliation et lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette,Subsidiairement, débouter le demandeur de sa demande de congé et lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette,A titre infiniment subsidiaire, débouter le demandeur de sa demande d’indemnité d’occupation majorée et lui accorder les plus larges délais,En tout état de cause, accorder les plus larges délais pour quitter les lieux eu égard à son état de santé,Condamner le demandeur aux dépens,Ecarter l’exécution provisoire.Au soutien de ses demandes, elle justifie de ressources à hauteur de 599,23 euros par mois au titre de l’allocation spécifique de solidarité, et d’avoir bénéficié des APL à hauteur de 343 euros jusqu’en juin 2025. Elle justifie avoir subi une intervention chirurgicale lourde avec anesthésie générale le 22 juillet 2025.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par le demandeur est recevable.

Sur la demande de résiliation et d’expulsion

Sur l’inexécution contractuelle

L’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des articles 1217 et suivants du code civil que la résolution peut être demandée en justice, en cas d’inexécution suffisamment grave par une partie de ses obligations.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le preneur n’a pas satisfait à cette obligation.

Ce manquement est suffisamment grave en ce qu’il concerne l’obligation principale du preneur.

Sur l’absence de délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit et des déclarations des parties à la barre que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il est par conséquent impossible d’accorder des délais de paiement au débiteur, au regard des textes susvisés.

La résolution judiciaire du contrat sera prononcée.

L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.

La demande de voir accorder des délais avant l’expulsion sera rejetée au visa des dispositions des articles L.412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, la locataire ayant bénéficié d’un délai de fait de plusieurs années avant son expulsion, et bénéficiant quoi qu’il arrive des délais légaux posés tant par l’article L412-1 que l’article L412-6 du même code, ce qui lui permet d’organiser son départ dans des conditions acceptables.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 12.650 euros au titre des loyers échus entre octobre 2024 et septembre 2025.

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois d’octobre 2025, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux. La demande de voir l’indemnité d’occupation majorée sera rejetée au titre du principe d’indemnisation intégrale du préjudice.

Sur les autres demandes

Madame [Z] [S], qui perd le procès, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision rendue contradictoirement, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution à compter de la présente décision du contrat de location conclu le 16 mai 2018, avec avenant au 2 janvier 2021, entre Monsieur [R] [I] [K] et Madame [Z] [S], portant sur un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5] à [Localité 9],

ORDONNE à Madame [Z] [S] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, Monsieur [R] [I] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à Monsieur [R] [I] [K] la somme de 12.650 euros au titre de sa dette locative constituée des loyers échus entre octobre 2024 et septembre 2025 inclus,

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à Monsieur [R] [I] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Madame [Z] [S] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection