TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2025 – délibéré prorogé

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du prononcé : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Avril 2025

N° RG 24/03105 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DZ6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JPFA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Marie LESSI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A. SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE EN LA CAUSE :

N° RG 25/00042 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53TL

DEMANDERESSE

S.C.I. JPFA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Marie LESSI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.S. SIFER PROMOTION

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

La SCI JPFA, propriétaire à ALLAUCH d’une maison d’habitation avec piscine édifiées sur une parcelle cadastrée Section AH N° [Cadastre 3], a contesté devant le tribunal administratif un permis de construire relatif à la construction d’un EHPAD et d’une résidence séniors de services pour personnes âgées par la SA SIFER sur le fonds voisin.

Par ordonnance en date du 07 juillet 2020, le juge des référés du tribunal administratif de MARSEILLE a ordonné la suspension du permis de construire.

Le 30 novembre 2020, la SCI JPFA et la SAS SIFER PROMOTION ont régularisé un protocole d’accord transactionnel selon lequel la SAS SIFER PROMOTION devait acquérir le bien immobilier de la SCI JPFA avec en contrepartie l’abandon du recours administratif introduit à l’encontre du permis de construire.

La SCI JPFA a déposé un mémoire en désistement d’instance et d’action devant le Tribunal Administratif de MARSEILLE.

Le 15 décembre 2020, une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre la SCI JPFA et la SAS SIFER PROMOTION. Elle expirait le 31 mars 2021 à 16h00.

Le 17 décembre 2020, le Tribunal Administratif de MARSEILLE a constaté son dessaisissement.

Le 31 mars 2021, la SAS SIFER PROMOTION a refusé de régularisé l’acte authentique de vente en raison d’un risque d’expropriation et de démolition dû à une servitude d’alignement.

Par un jugement en date du 03 février 2025, le tribunal judiciaire de MARSEILLE a :

DECLARE parfaite la vente conclue le 15 décembre 2020, au prix de 984.000,00 Euros, entre la SCI JPFA, vendeur, et la SAS SIFER PROMOTION, acquéreur, portant sur les biens suivants:

A [Localité 6] (BOUCHES DU RHONE ) [Localité 1]

Une propriété sur partie de laquelle sont édifiés :

— une maison d’habitation, élevée d’un étage partiel sur rez-de-chaussée composée :

— au rez-de-chaussée, séjour, cuisine, dégagement, WC, deux chambres, une salle de bains, dressing, escalier d’accès à la mezzanine comprenant dégagement et deux chambres,

— à l’étage auquel on accède uniquement par un escalier extérieur : salon, cuisine, chambre, salle de bain et WC,

— combles au dessus

— un garage avec chaufferie et local de stockage accolés,

— une terrasse couverte avec sanitaires

— une piscine avec sanitaires,

— terrain autour et celui sur lequel tout est édifié

Figurant ainsi au cadastre

Section

N°

Lieudit

Surface

HH

[Adresse 4]

[Adresse 7]

00 ha 25 a 13 ca

ORDONNE à la SCI JPFA et à la SAS SIFER PROMOTION de comparaître devant Maître [J], notaire à MARSEILLE, sous astreinte de 250,00 Euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de réitération dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, celui-ci vaudra acte authentique de vente et qu’il sera publié au bureau compétent de la conservation des hypothèques,

CONDAMNE la SAS SIFER PROMOTION à verser à la SCI JPFA la somme de 650.000,00 Euros au titre de la clause pénale prévue par le protocole d’accord du 30 novembre 2020.

REJETE les demandes indemnitaires formées par la SCI JPFA,

REJETE la demande indemnitaire formée par la SAS SIFER PROMOTION,

REJETE la demande formée par la SCI JPFA sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETE la demande formée par la SAS SIFER PROMOTION sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETE toute autre demande,

FAIT MASSE des dépens, les partage à raison de

—  50 % à la charge de la SCI JPFA,

—  50 % à la charge de la SAS SIFER PROMOTION.

Il a été interjeté appel de la condamnation au titre de la clause pénale uniquement.

*

Par assignation du 03.07.2024, la SCI JPFA a fait attraire la Société SIFER PROMOTION, SAS, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de :

« Entendre, préparatoirement, désigner tel Expert qu’il plaira avec mission, notamment, de :

• Se rendre sur les lieux litigieux, entendre les parties, se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

• Décrire les travaux de terrassement, de remblaiement, de création de parking et de création de mur de soutènement opérés par la société SIFER sur l’assiette du projet de construction d’un EHPAD et d’une résidence séniors de services pour personnes âgées à proximité immédiate de la propriété de la SCI JPFA,

• Dire si ces travaux ont causé ou ont pu causer les affaissements de terrain constatés dans la propriété de la SCI JPFA,

• Décrire lesdits affaissements ; décrire et chiffrer les travaux de nature à y remédier,

• Dire si les travaux de terrassement, de remblaiement et de construction d’un mur de soutènement réalisés par la société SIFER contreviennent ou non à la réglementation et, notamment, à la délimitation d’une zone inconstructible par application du PPRN applicable,

• Dire si ces travaux sont conformes aux règles de l’art et s’ils sont de nature à aggraver la servitude naturelle d’écoulement des eaux et à provoquer des dommages à l’intérieur de la propriété de la SCI JPFA,

• Décrire les préjudices subis, les responsabilités encourues et, d’une façon générale, répondre à toute question de nature à permettre au Tribunal de statuer ultérieurement, s’il y a lieu, sur les préjudices subis et les responsabilités encourues,

• Ne déposer rapport de ses opérations qu’après avoir communiqué aux parties ses pré-conclusions et les avoir laissées disposer d’un délai d’un mois au moins pour lui faire part de leurs observations,

• Déposer ensuite rapport de ses opérations au greffe du Tribunal de Céans dans le délai qui lui sera prescrit,

Statuer ce que de droit sur les dépens. »

Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 24/3105.

*

Par assignation du 10.01.2025, la SCI JPFA a fait attraire la société SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE, SA, devant cette juridiction, aux fins de régularisation.

Au visa de l’article 145 du Code de procédure civile, elle demande de :

« Entendre, préparatoirement, désigner tel Expert qu’il plaira avec mission, notamment, de :

• Se rendre sur les lieux litigieux, entendre les parties, se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

• Décrire les travaux de terrassement, de remblaiement, de création de parking et de création de mur de soutènement opérés par la société SIFER sur l’assiette du projet de construction d’un EHPAD et d’une résidence séniors de services pour personnes âgées à proximité immédiate de la propriété de la SCI JPFA,

• Dire si ces travaux ont causé ou ont pu causer les affaissements de terrain constatés dans la propriété de la SCI JPFA,

• Décrire lesdits affaissements ; décrire et chiffrer les travaux de nature à y remédier,

• Dire si les travaux de terrassement, de remblaiement et de construction d’un mur de soutènement réalisés par la société SIFER contreviennent ou non à la réglementation et, notamment, à la délimitation d’une zone inconstructible par application du PPRN applicable,

• Dire si ces travaux sont conformes aux règles de l’art et s’ils sont de nature à aggraver la servitude naturelle d’écoulement des eaux et à provoquer des dommages à l’intérieur de la propriété de la SCI JPFA,

• Décrire les préjudices subis, les responsabilités encourues et, d’une façon générale, répondre à toute question de nature à permettre au Tribunal de statuer ultérieurement, s’il y a lieu, sur les préjudices subis et les responsabilités encourues,

• Ne déposer rapport de ses opérations qu’après avoir communiqué aux parties ses pré-conclusions et les avoir laissées disposer d’un délai d’un mois au moins pour lui faire part de leurs observations,

• Déposer ensuite rapport de ses opérations au greffe du Tribunal de Céans dans le délai qui lui sera prescrit,

Statuer ce que de droit sur les dépens. »

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 25/42.

*

A l’audience du 25.04.2025, la SCI JPFA, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter.

La société SIFER PROMOTION S.A.S., et la societe SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE, par des conclusions communes auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa de l’article 145 du Code de Procédure Civile, demandent de :

« • DEBOUTER la société JPFA de sa demande de désignation d’un expert, la société JPFA n’étant plus propriétaire de la parcelle AH N°[Cadastre 3] et en toute hypothèse la demande étant irrecevable comme ayant été mal dirigée.

• CONDAMNER la SCI JPFA à verser aux sociétés SIFER PROMOTION SAS et SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• CONDAMNER la SCI JPFA aux entiers dépens. »

A l’audience, oralement :

— le conseil de la demanderesse indique qu’elle est recevable, faute pour le jugement au fond d’avoir été signifié ;

— le conseil des défenderesses se prévaut de ce que le jugement au fond était exécutoire de plein droit passé un délai de 4 mois et alors que l’appel ne porte pas sur la vente du bien.

Les parties ont été autorisées à faire parvenir au tribunal une note en délibéré.

Aucune note en délibéré n’a été transmise.

L’affaire a été mise en délibéré au 13.06.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Une bonne administration de la justice commande de joindre les deux procédures.

Sur la fin de non recevoir

La société SIFER PROMOTION S.A.S., et la société SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE, demandent de débouter la SCI JPFA qui ne serait plus propriétaire de la SCI JPFA .

Cette demande s’analyse en une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir du demandeur.

Elle sera d’office requalifiée en ce sens.

Aux termes du jugement de ce siège en date du 03 février 2025, le tribunal judiciaire de MARSEILLE a :

DECLARE parfaite la vente conclue le 15 décembre 2020, au prix de 984.000,00 Euros, entre la SCI JPFA, vendeur, et la SAS SIFER PROMOTION, acquéreur, portant sur les biens suivants:

A [Localité 6] (BOUCHES DU RHONE ) [Localité 1]

Une propriété sur partie de laquelle sont édifiés :

— une maison d’habitation, élevée d’un étage partiel sur rez-de-chaussée composée :

— au rez-de-chaussée, séjour, cuisine, dégagement, WC, deux chambres, une salle de bains, dressing, escalier d’accès à la mezzanine comprenant dégagement et deux chambres,

— à l’étage auquel on accède uniquement par un escalier extérieur : salon, cuisine, chambre, salle de bain et WC,

— combles au dessus

— un garage avec chaufferie et local de stockage accolés,

— une terrasse couverte avec sanitaires

— une piscine avec sanitaires,

— terrain autour et celui sur lequel tout est édifié

Figurant ainsi au cadastre

Section

N°

Lieudit

Surface

HH

[Adresse 4]

[Adresse 7]

00 ha 25 a 13 ca

Aux termes des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les jugements pris suite à assignation postérieure au 01.01.2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi n’en décide autrement ou sauf motivation spéciale contraire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dans cette procédure, l’assignation a été introduite le 12.04.2022.

Dès lors, ce jugement est exécutoire par provision.

Par ailleurs, l’article 480 du Code de procédure civile dispose en son 1er aliéna, en vigueur depuis le 01 janvier 2020, que : « Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. »

Enfin, et surabondamment, la question de la vente ne fait pas l’objet d’un appel.

Dans de telles conditions, la vente conclue le 15 décembre 2020 ayant été déclarée parfaite par jugement non contesté sur ce point, ayant autorité de la chose jugée et exécutoire de plein droit, le transfert de propriété du fonds ayant appartenu à la SCI JPFA est réputé avoir eu lieu le 15.12.2020, la signification ou non du jugement étant sans conséquence sur cette question.

Dès lors, la SCI JPFA n’a plus qualité pour agir en demande d’expertise des désordres survenus sur ce fonds, puisqu’elle n’est plus propriétaire de ce bien.

Sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour défendre de la société SIFER PROMOTION, SAS, il y a lieu de déclarer la SCI JPFA irrecevable en son action.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI JPFA, qui succombe, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance en référé, mais l’équité commande de rejeter les défenderesses de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

ORDONNONS la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de RG 24/3105 et 25/42 ;

DÉCLARONS la SCI JPFA irrecevable en son action faute de qualité pour agir ;

REJETONS les demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI JPFA aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 10.10.2025 à :

— Maître Marie LESSI

— Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE