TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e NORMAND / CCC + CE

— M^e CHOLAY / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/15989

N° Portalis 352J-W-B7F-CVZWK

N° MINUTE : 2

Assignation du :

23 Décembre 2021

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.A. GALIMMO

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN – CESSAC Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1452

DÉFENDERESSE

Madame [F] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Martine CHOLAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0242

Décision du 18 Septembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/15989 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZWK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Maïa ESCRIVE,Vice-présidente

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 16 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2025, délibéré prorogé au 18 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mai 2017, la société GALIMMO a donné à bail commercial à Mme [F] [Z] des locaux dépendant du centre commercial CORA situé [Adresse 11], à [Localité 7], pour une durée de dix ans à compter du 12 juin 2017, l’usage principal de « [Localité 13] DE COIFFURE HOMMES FEMMES ET ENFANTS » et l’usage accessoire de « PARFUMERIE, SOIN DES [Localité 5] ET VENTE D’ACCESSOIRES se rapportant à l’activité principale », et moyennant un loyer annuel de 20 554 euros hors charges et taxes, payable trimestriellement à terme d’avance.

Par acte extrajudiciaire du 26 octobre 2021, la société GALIMMO a fait signifier à Mme [Z] un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, portant sur une somme de 81 362,34 euros au titre de loyers et charges restés impayés selon décompte arrêté au 4 octobre 2021, outre le coût de l’acte.

Par actes d’huissier de justice des 29 novembre, 10 décembre et 20 décembre 2021, la bailleresse a fait procéder à diverses saisies conservatoires sur les comptes de Mme [Z].

Par acte du 23 décembre 2021, la société GALIMMO a fait assigner Mme [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, notamment aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 26 novembre 2021, ordonner sous astreinte l’expulsion de la locataire, la condamner au paiement d’une somme de 68 151,92 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires, d’intérêts moratoires conventionnels, d’une pénalité de 10 %, d’une indemnité au titre de l’article 1760 du code civil et d’une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 50 %, et d’ordonner la conservation du dépôt de garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions avant clôture, notifiées par voie électronique le 13 juin 2023, la société GALIMMO demande au tribunal judiciaire de :

« Débouter Madame [F] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Constater l’acquisition à effet du 26 novembre 2021 les effets de la clause résolutoire stipulée dans le bail ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [F] [Z] ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [F] [Z] et celle de tous occupants de son chef du local qu’elle occupe au sein du Centre Commercial Shop’In Publier ;

Assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Dire que pour les besoins de cette expulsion, la société GALIMMO bénéficiera en outre et si nécessaire, du concours de la force publique et/ou de celui d’un serrurier ;

Dire que les objets laissés dans les lieux par Madame [F] [Z] au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par la société GALIMMO dans tel garde meubles de son choix, le tout aux frais de Madame [F] [Z] ;

Dire que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Madame [F] [Z] à régler à la société GALIMMO les sommes suivantes :

●63.988,02 € TTC, sauf à parfaire, toutes taxes comprises en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires ;

●les intérêts de retard calculés sur la base du taux d’intérêt légal majoré de 4 points de base, lesdits intérêts étant dus à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes ;

●10 % des sommes dues au titre des pénalités ;

●une indemnité correspondant au montant du loyer annuel de base pendant le temps de la relocation, ladite indemnité ne pouvant être inférieure à six mois de loyers ;

●une indemnité d’occupation calculée sur la base du loyer annuel majoré de 50% ;

Dire que le dépôt de garantie demeurera acquis à la société GALIMMO à titre de premiers dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

Condamner Madame [F] [Z] à régler à la société GALIMMO la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Madame [F] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26octobre 2021 et de la présente assignation. »

Aux termes de ses conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, Mme [Z] demande au tribunal judiciaire de :

« DÉBOUTER la Société GALIMMO de ses demandes en constatation de l’acquisition à effet au 26 novembre 2021 de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et subsidiaire de prononciation de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [F] [Z] ;

DÉBOUTER la Société GALIMMO de ses demandes en expulsion de Madame [F] [Z] et tous occupants de son chef, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, au concours de la force publique et d’un serrurier, et en séquestre des objets laissés dans les lieux ;

DÉBOUTER la Société GALIMMO de ses demandes en condamnation de Madame [F] [Z] à lui payer :

*68.151,92 € TTC, sauf à parfaire, toutes taxes comprises en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires ;

*Les intérêts de retard calculés sur la base du taux d’intérêt légal majoré de 4 points, à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes ;

*10 % des sommes dues au titre des pénalités ;

*Une indemnité correspondant au montant du loyer annuel de base pendant le temps de la relocation, ne pouvant être inférieure à 6 mois de loyers ;

*Une indemnité d’occupation calculée sur la base du loyer annuel majoré de 50 % ;

SUBSIDIAIREMENT, DÉDUIRE des 68.151,92 € TTC, 31.988,52 €, 15 600 €, 6.522,88 € TTC et 355,44 € TTC correspondants respectivement à des créances en loyers, charges et accessoires prescrites, à un remboursement conventionnel de travaux, à une remise pure et simple de loyers et de contribution au Fonds Marketing du propriétaire ;

DÉBOUTER la Société GALIMMO de sa demande en acquisition du dépôt de garantie à titre de premiers dommages-intérêts ;

DÉBOUTER la société GALIMMO de sa demande de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que des entiers dépens incluant le commandement de payer du 26 octobre 2021 et de l’assignation ;

RECONVENTIONNELLEMENT,

Vu les articles 1719, 1720 du Code de Commerce et 1604 et suivants du Code Civil ;

Vu les articles 1219 et 1220 du Code Civil ;

JUGER que GALIMMO a violé son obligation de délivrance ;

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil ;

JUGER que GALIMMO a exécuté de mauvaise foi ses obligations contractuelles et violé celle relative au remboursement d’une partie des travaux et des frais d’expertise de Madame [F] [Z], pour 15.500 € HT, (18.600 € TTC);

ORDONNER la mainlevée de la saisie conservatoire du 29 novembre 2021, dénoncée le 6 décembre 2021 ;

CONDAMNER GALIMMO à payer à Madame [F] [Z] 30.000 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice causé par l’exécution de mauvaise foi de ses obligations contractuelles ;

SUBSIDIAIREMENT,

Vu l’article L 145–41 du Code de Commerce ;

SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause de résiliation et empêcher le jeu de la clause résolutoire ; EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER GALIMMO à payer à Madame [F] [Z] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER GALIMMO aux entiers dépens, y compris le coût de la mainlevée de la saisie conservatoire du 29 novembre 2021, dénoncée le 6 décembre 2021 ».

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 décembre 2023.

Le 10 janvier 2025, la société GALIMMO a déposé des conclusions en application de l’article 802 du code de procédure civile, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 80 036,12 euros arrêtée au 10 janvier 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 janvier 2025, à l’issue de laquelle les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 10 avril 2025, avant que le délibéré ne soit prorogé au 18 septembre 2025.

Aucune contestation n’a été émise concernant l’actualisation de la créance du bailleur postérieurement à la clôture de la mise en état.

MOTIFS

1 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société GALIMMO fait valoir que Mme [Z] n’a pas réglé l’intégralité de la somme de 81 362,34 euros objet du commandement de payer du 26 octobre 2021 dans le mois suivant sa délivrance, en dépit du chèque de règlement partiel transmis le 16 novembre 2021, et qu’elle restait redevable de la somme de 68 151,92 euros à la date de l’assignation et de la somme de 80 036,12 euros au premier trimestre 2025.

Mme [Z] réplique que les loyers et charges faisant l’objet du commandement du 26 octobre 2021 ont été payés par un chèque de 25 040 euros, la différence avec les 81 362,34 euros demandés étant expliquée par lettre officielle du 16 novembre 2021, par laquelle elle conteste le bien-fondé des sommes visées au commandement de payer.

a) Sur l’apurement des causes du commandement de payer du 26 octobre 2021

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est acquis qu’un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence de la somme exigible.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que la locataire est redevable d’un loyer annuel indexé de 20 554 euros hors charges et taxes, payable trimestriellement à terme d’avance, que la preneuse verse une provision annuelle sur charges communes, fixée à 70 euros HT par m², et qu’elle rembourse l’impôt foncier et la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Le contrat de bail contient en outre, en sa cinquante-troisième page (article XXII), une clause résolutoire, prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, charges ou accessoires à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et de ses annexes, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail serait résilié de plein droit si bon semble à la bailleresse.

Par acte extrajudiciaire du 26 octobre 2021, la société GALIMMO a fait signifier à Mme [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 81 362,34 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 04 octobre 2021 annexé à l’acte.

Mme [Z] ne prétend pas avoir procédé à un paiement soldant les sommes visées aux termes du commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance. Au contraire, il ressort de ses conclusions que, dans le délai qui lui était imparti, celle-ci s’est limitée à payer la somme de 25 040 euros.

L’absence de règlement des causes du commandement de payer dans un délai d’un mois suivant sa délivrance est donc établie.

Mme [Z] soulève cependant plusieurs moyens de défense tendant à contester le bien-fondé des sommes visées au commandement de payer du 26 octobre 2021.

b) Sur le moyen de défense de Mme [Z] relatif à l’abandon de loyers

Mme [Z] soutient que la société GALIMMO lui a consenti une remise pure et simple de loyers, dans le contexte de la crise sanitaire, à hauteur de 6 522,88 euros et de 355,44 euros, par courrier du 4 novembre 2020.

La société GALIMMO réplique que la locataire ne bénéficie d’aucun avoir qui lui aurait été consenti pour un montant de 6 522 euros dans le cadre de la crise sanitaire, dès lors qu’elle n’a aucunement accepté ni régularisé la lettre-avenant qui lui a été adressée et qu’elle n’a pas respecté les conditions requises de cet avenant, puisqu’elle se trouvait et demeurait en impayé.

Aux termes de l’article 1113 du code civil, pris en son alinéa premier, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

En vertu de l’article 1114 du code précité, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

En application de l’article 1118 du même code, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

En l’espèce, le courrier du 4 novembre 2020 produit par la preneuse fait état de la proposition de la bailleresse « d’abandonner purement et simplement le recouvrement » des loyers au titre « du deuxième trimestre 2020 pour un montant de 6 522,88 € », en contrepartie d’un double engagement de la locataire, à savoir « un compte locataire à jour du paiement de l’ensemble des sommes dues au titre du bail sur l’année 2020 soit 24 402,99 € TTC » et la « renonciation expresse à toute demande complémentaire au titre de la période sanitaire ».

Un tel courrier s’analyse en une offre de contrat au sens de l’article 1114 du code civil. Si son contenu est susceptible d’être revêtu de la force obligatoire, c’est donc à condition de rencontrer une acceptation pure et simple, conformément aux termes et conditions de l’offre.

Or, la locataire ne verse aux débats aucun élément attestant de son acceptation. Au contraire, il résulte de sa lettre du 16 novembre 2021 qu’elle s’est toujours opposée au règlement de l’ensemble des sommes réclamées par la bailleresse au titre du bail sur l’année 2020, invoquant notamment la nécessité de réajuster les montants sollicités « en fonction de la surface réelle des lieux délivrés ».

Dès lors, Mme [Z] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de la conclusion d’un accord portant abandon de loyer, de sorte que son moyen de défense est inopérant.

c) Sur le moyen de défense de Mme [Z] relatif à la surface des lieux délivrés par la bailleresse

Mme [Z] fait valoir que la bailleresse s’est obligée à lui délivrer une surface commerciale de 48 m², mais qu’elle ne lui en a délivré en réalité que 43 m², soit une différence de plus de 10 %, de sorte qu’elle a violé son obligation de délivrance, qu’en conséquence elle est fondée à faire valoir contre la bailleresse l’exception d’inexécution et à déduire de sa dette de loyer la part des loyers correspondant aux 5 m² facturés mais non délivrés. En réponse à la forclusion conventionnelle invoquée par la société GALIMMO, elle indique que celle-ci y a renoncé par courriers des 26 janvier et 2 juillet 2018.

La société GALIMMO énonce que la surface du local, après mesurage par géomètre-expert, ressort à 47 m², que l’article 1.2. du bail prévoit une marge de tolérance de 5 %, que la surface réelle n’excède donc pas le seuil de tolérance conventionnel, et qu’en tout état de cause la locataire est forclose à contester la surface livrée, en application de ce même article 1.2 du bail, pour n’avoir pas contesté la surface réelle dans le délai contractuellement prévu de trente jours suivant la livraison du local.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de l’article A1 des conditions particulières du bail unissant les parties, la bailleresse s’est engagée à délivrer à sa locataire une « surface totale de 48 m² GLA environ », ce qui n’est pas contesté.

L’article 1.2 des conditions principales stipule cependant que « la surface du local telle qu’indiquée aux conditions particulières reste indicative et est susceptible de varier en fonction d’une marge de tolérance conventionnelle plafonnée en plus ou en moins à 5%, et ce sans incidence sur les conditions financières du bail, ce qui est expressément accepté par le Preneur ».

Le même article 1.2 précise qu’en cas de contestation de la surface par la locataire, celle-ci « aura la faculté de solliciter une vérification contradictoire des surfaces indiquées dans les conditions particulières du présent bail en le faisant connaître au Bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de trente (30) jours suivant la livraison du local à peine de forclusion. Dans ce cas en vue de procéder aux vérifications requises, un géomètre expert sera mandaté d’un commun accord par le Preneur et le Bailleur, ou à défaut d’accord par le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris saisi à l’initiative de la partie la plus diligente et le mesurage ainsi effectué sera retenu, désormais, dans des conditions définitives et irrévocables ».

Il résulte de cette dernière clause, laquelle est claire et précise, que la contestation de la surface livrée par la bailleresse est soumise au formalisme de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception et à un délai de forclusion conventionnel de trente jours suivant la livraison du local.

Or, en l’espèce, la locataire ne démontre ni ne soutient avoir procédé à l’accomplissement de la formalité ainsi prévue dans ce délai de trente jours.

En outre, c’est de façon erronée que Mme [Z] invoque la renonciation de la société GALIMMO au bénéfice de la forclusion conventionnelle. En effet, aux termes des courriers des 26 janvier et 2 juillet 2018 produits par la locataire, la bailleresse se limite à indiquer : « je vous invite à faire venir un géomètre expert qui vous indiquera précisément la surface de votre local. Et que si la surface venait à varier de plus ou moins 5% […] nous pourrions éventuellement discuter de mesures rectificatives » ; « je suis disposée à régler ce sujet à l’amiable le jour où votre cliente aura réglé l’intégralité de son arriéré locatif et montrer un état d’esprit plus coopératif que celui jusqu’alors tenu ». Ces énonciations, présentées de façon hypothétique et conditionnelle), ne peuvent s’analyser que comme des invitations à entrer en pourparlers en vue d’un éventuel accord rectificatif amiable. Elles sont dépourvues de force obligatoire et ne sauraient caractériser la volonté non équivoque de la bailleresse de reconnaître le bien-fondé de la réclamation de sa locataire et, partant, celle de renoncer à l’acquisition de la forclusion.

Dès lors, il y a lieu de considérer que Mme [Z] est bien forclose à contester la surface livrée par la société GALIMMO en application du bail du 17 mai 2017.

En conséquence, elle n’est pas fondée à invoquer une exception d’inexécution relative à l’obligation de délivrance de la bailleresse pour s’exonérer du paiement d’une fraction du loyer.

d) Sur le moyen de défense de Mme [Z] tiré de l’exception d’inexécution relative au remboursement du coût des travaux par elle effectués

Mme [Z] soutient que la société GALIMMO s’est obligée à lui rembourser ses travaux de carrelage, faïence, dallage, chapes et peinture, dans la limite de 13 000 euros HT, soit 15 600 euros TTC, que cependant, malgré une mise en demeure du 26 juin 2018 visant l’exception d’inexécution, la bailleresse n’a rien payé, que, dès lors, elle a été fondée à déduire de sa dette de loyers le montant des travaux à rembourser.

La société GALIMMO ne débat pas de la question de la charge du coût des travaux opérés par la locataire, se limitant à rappeler les termes de ses courriers, notamment celui du 26 janvier 2018 et celui du 2 juillet 2018, adressé à Mme [Z] en réponse à la mise en demeure du 26 juin 2018.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article A12 du bail prévoit : « le Bailleur procédera au remboursement, à titre exceptionnel et purement personnel, des travaux relatifs : – A la pose de carrelage, faïence, dallage, chape, dans la limite d’un montant total de 5 000 € HT (cinq mille Euros hors taxes), payable dans les 30 jours au Preneur à réception de la facture acquittée par lui ; – A la décoration et à la peinture du local dans la limite d’un montant total de 8 000 € HT (huit mille Euros hors taxes), payable dans les 30 jours au Preneur à réception de la facture acquittée par lui. »

En l’espèce, Mme [Z] produit diverses factures acquittées par elle et portant sur des travaux réalisés au sein des locaux pris à bail.

La société GALIMMO, au terme de ses courriers des 26 janvier et 2 juillet 2018, reconnaît avoir reçu ces documents. Elle exige cependant que des factures lui soient adressées « dans les formats comptables requis et légaux », énonce que les montants des factures ne correspondent pas aux « montants contractuels » de l’article A12 et observe qu’elle a directement réglé la facture émise par l’Atelier 4+ à cette dernière .

Sur ces points, il y a lieu de relever que l’article A12 n’exige ni la transmission d’autres documents que les factures acquittées par la preneuse, ni de factures de 5 000 euros et 8 000 euros, ces sommes correspondant seulement aux plafonds des remboursements à la charge de la bailleresse.

Néanmoins, il est exact que les travaux acquittés par la locataire n’atteignent pas les plafonds prévus par le bail. En effet certaines factures produites ne correspondent pas à la « pose de carrelage, faïence, dallage, chape » d’une part ou à « la décoration et à la peinture du local » d’autre part. Ces deux postes n’atteignent respectivement que 4 210 euros HT (3 520 euros pour la facture Cap Sol ; 690 euros pour la facture C.D.G.) et 7 731,60 euros HT (4 547,60 euros pour la fraction peinture de la facture PLAQ’ & DECO ; 1 628,40 euros et 1 085,60 euros pour les factures OPTI PUB ; 470 euros pour la facture Xtreme Pub), soit au total 11 941,60 euros HT.

En conséquence, Mme [Z] était fondée à faire valoir l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement de ses loyers, mais seulement à hauteur de 11 941,60 euros HT, soit 14 329,92 euros TTC.

e) Conclusion sur l’acquisition de la clause résolutoire

Si c’est de façon erronée que le commandement de payer litigieux a été délivré pour obtenir paiement d’une somme de 81 362,34 euros, alors que Mme [Z] n’était débitrice que d’une somme de 67 032,42 euros (81 362,34 euros – 14 329,92 euros), ainsi qu’il a été retenu au cours des développements précédents du fait de l’exception d’inexécution, ce commandement demeure néanmoins valable pour le solde locatif de 67 032,42 euros.

Mme [Z] ne prétendant pas avoir réglé cette somme de 67 032,42 euros dans le mois de la délivrance du commandement, le non-apurement en temps utile des causes du commandement du 26 octobre 2021 est caractérisé.

En conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 novembre 2021 à vingt-quatre heures.

Cela sera constaté.

2 – Sur les demandes en paiement

a) Sur la demande de la société GALIMMO en paiement d’une indemnité d’occupation

La société GALIMMO sollicite l’allocation d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du commandement resté infructueux, établie forfaitairement sur la base du douzième du montant du loyer annuel, majoré de 50 % en application de l’article 22.1 du bail.

Mme [Z] s’oppose au versement d’une telle indemnité mais s’abstient d’exposer les fondements de sa contestation.

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est acquis que celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par conséquent, Mme [Z] est tenue de régler à la société GALIMMO une indemnité d’occupation.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’article 22.2 du bail, invoqué par la bailleresse, qui prévoit une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer majoré de 50 % en cas de résiliation judiciaire pour faute de la locataire ou d’acquisition de la clause résolutoire, constitue une clause pénale qui revêt un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil dans la mesure où l’indemnité conventionnelle excède le préjudice subi par la bailleresse du fait de l’occupation illicite de la locataire, lequel peut être réparé par le versement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer auquel la bailleresse aurait pu prétendre si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges.

Dès lors, l’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée, à compter du 27 novembre 2021 et jusqu’à la libération du local par la remise des clefs ou l’expulsion, à un montant égal au loyer auquel la bailleresse aurait pu prétendre si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges.

b) Sur la demande de la société GALIMMO en paiement de l’arriéré de loyers

La société GALIMMO expose que, selon décompte, Mme [Z] demeure redevable d’une somme en principal et sauf à parfaire de 80 036,12 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires.

Mme [Z] fait valoir ses moyens de défense précédemment exposés au sujet de l’acquisition de la clause résolutoire, soit les moyens relatifs à l’abandon de loyers, l’exception d’inexécution et la surface des lieux loués. Elle ajoute que le décompte définitif du 4 juin 2023 de la société GALIMMO est inexact, celui-ci visant des dettes antérieures à son commandement de payer, non reprises dans ce commandement du 18 juillet 2019, pour une fraction de 31 988,52 euros, de sorte que ces 31 988,52 euros sont prescrits et à déduire.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il ressort en outre de l’article 1728 du même code, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société GALIMMO invoque une créance de loyers de 80 036,12 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, qui présente un solde de 70 554,05 euros, et selon facture de 9 482,07 euros du 6 décembre 2024, émise au titre du premier trimestre 2025.

Comme exposé précédemment, les moyens de défense de Mme [Z] relatifs à l’abandon de loyers et à la surface des lieux loués sont inopérants. Par ailleurs, la dette la plus ancienne invoquée par la société GALIMMO aux termes de son dernier décompte, arrêté au 31 décembre 2024, remonte au 1er avril 2020, soit moins de cinq ans avant l’assignation interruptive de prescription délivrée le 23 décembre 2021, de sorte qu’en application de l’article 2224 du code civil le moyen de la locataire fondé sur la prescription doit également être écarté.

En revanche, ainsi que cela a été énoncé dans les développements précédents, la preneuse est fondée à invoquer l’exception d’inexécution au titre de sa créance de remboursement du coût des travaux de sol, peinture et décoration, à hauteur de 14 329,92 euros.

En conséquence, Mme [Z] sera condamnée à payer à la société GALIMMO la somme de 65 706,20 euros au titre de son arriéré de loyer et charges arrêté au premier trimestre 2025 inclus.

c) Sur la demande en paiement des intérêts contractuels, la demande en paiement de la pénalité conventionnelle de 10 % et la demande de conservation du dépôt de garantie

La société GALIMMO expose que, conformément à l’article 23 du bail, Mme [Z] doit être condamnée au paiement d’un intérêt de retard calculé sur la base du taux d’intérêt légal majoré de 4 points de base, lesdits intérêts étant dus à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes, et qu’en application de l’article 22.1 du bail, la locataire doit être condamnée à lui régler une pénalité de 10 % applicable sur les sommes demeurant impayées. La société GALIMMO sollicite en outre qu’elle soit autorisée, conformément à l’article 22.1 du bail, à conserver le dépôt de garantie, à titre de premiers dommages et intérêts.

Mme [Z] s’oppose au paiement des sommes réclamées sans former aucune critique utile à l’appui de sa demande de débouté.

En application de l’article 1231-5 du code civil, pris en ses trois premiers alinéas, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, le bail unissant les parties prévoit en son article 22.1 : « Si le défaut de paiement à bonne date des sommes dues au Bailleur est au nombre des infractions reprochées au Preneur, les sommes ainsi dues seront automatiquement majorées de 10 % (dix pour cent), à titre de pénalité conventionnelle, et la mise en demeure concernera les sommes ainsi dûment majorées. »

Il stipule en outre : « Si le bail est résilié dans les termes de l’article 1184 du Code Civil ou par application de la présente clause résolutoire, pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera définitivement acquis au Bailleur, si bon lui semble, à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. »

L’article 22.2 ajoute enfin : « Tout retard dans le paiement d’une somme exigible (loyer, charges, indemnités diverses et pénalités contractuelles, etc.) fera l’objet d’un calcul d’intérêt, qui s’ajoutent à la majoration de 10% visée à l’article 22.1, au taux d’intérêt légal, majoré de quatre points de pourcentage, et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail. »

En l’espèce, comme exposé précédemment, l’absence de règlement intégral de ses loyers à échéance par Mme [Z] et la réunion des conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont établies.

Cependant, les clauses précitées, qui ont pour objet de sanctionner l’inexécution des obligations de la preneuse par l’allocation à la bailleresse d’une somme forfaitaire s’analysent en des clauses pénales relevant de l’article 1231-5 du code civil.

Or, ces clauses apparaissent manifestement excessives, leur cumul créant une disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi par la bailleresse et le montant des peines conventionnellement fixées, ledit préjudice étant déjà suffisamment couvert par l’indemnité d’occupation allouée et les intérêts au taux légal compensant le retard de paiement.

Ainsi, la pénalité au titre de la majoration conventionnelle de l’arriéré ainsi que la somme conservée au titre du dépôt de garantie doivent être réduites à un euro chacune.

En outre, l’intérêt de retard doit être fixé au taux de l’intérêt légal.

Par conséquent Mme [Z] sera condamnée, en cas de résiliation du bail par perte du bénéfice du délai de grâce ci-après étudié, à payer à la société GALIMMO, au titre des pénalités conventionnelles :

— la somme d’un euro au titre de la majoration conventionnelle de l’arriéré,

— la somme d’un euro sur le dépôt de garantie, dont le surplus devra être restitué,

— un intérêt de retard au taux légal sur la somme de 65 706,20 euros à compter du 26 octobre 2021, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du jugement.

d) Sur la demande en paiement d’une indemnité complémentaire au titre de l’article 1760 du code civil

Sur le fondement de l’article 1760 du code civil, la société GALIMMO exige la condamnation de la locataire à lui verser une indemnité complémentaire, du fait de la résiliation du bail, le temps de la relocation du local, ladite indemnité ne pouvant être inférieure à six mois de loyer annuel de base calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement.

Mme [Z] ne présente en réponse aucun moyen de défense.

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le préjudice dont il est demandé réparation n’est aucunement caractérisé, dès lors non seulement qu’en l’état du bénéfice d’une suspension des effets de la clause résolutoire, le bail n’est pas résilié, mais qu’en tout état de cause, ce préjudice n’est qu’hypothétique, incertain et indéterminé, puisque la société GALIMMO n’apporte la preuve d’aucune cause l’empêchant de relouer les locaux, ni de la durée de cet empêchement.

La demande de la société GALIMMO sera donc rejetée.

3 – Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Mme [Z] sollicite la suspension de la clause résolutoire, se prévalant de sa bonne foi et soulignant qu’elle verse régulièrement et scrupuleusement les sommes correspondant à ses loyers et charges calculés en fonction de la surface commerciale de 43 m² GLA établie par son géomètre-expert.

La société GALIMMO soutient que la locataire doit être déboutée de sa demande au motif qu’elle ne démontre pas être une débitrice de bonne foi, ni qu’elle rencontre des difficultés de trésorerie ponctuelles qui l’empêcheraient d’apurer son passif.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil, pris en son premier alinéa, dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort du décompte produit par la société GALIMMO que Mme [Z] procède au paiement partiel mais régulier du loyer courant. En outre, il ne peut être contesté qu’en raison de l’épidémie de covid 19, cette dernière a subi des perturbations qui ont empêché l’exercice normal de son activité, ce qui résulte des échanges de courriers versés aux débats. Par ailleurs, comme exposé précédemment, il est établi que Mme [Z] était fondée à faire valoir à l’encontre de sa bailleresse une exception d’inexécution pour une fraction de sa dette.

Dans ces conditions, il conviendra d’octroyer à la locataire un délai de paiement d’une durée d’un an avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

Néanmoins, il y a lieu également de prévoir qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, Mme [Z] sera déchue du bénéfice de ce délai et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, la bailleresse pouvant alors faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, selon les modalités fixées par la présente décision.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en vigueur auquel la société GALIMMO peut prétendre, charges et taxes en sus, et sera due jusqu’à la libération du local par la remise des clefs ou l’expulsion.

Dans cette hypothèse, la bailleresse sera également autorisée à conserver le dépôt de garantie dans les conditions précédemment définies.

La demande d’astreinte de la société GALIMMO sera en revanche rejetée dès lors que l’assistance de la force publique qui sera accordée est suffisamment comminatoire.

4 – Sur la demande reconventionnelle de mainlevée de saisies conservatoires

Mme [Z] expose que la bailleresse a fait procéder le 29 novembre et les 10 et 20 décembre 2021 à des saisies conservatoires sur ses comptes. Faisant valoir qu’elle ne reste débitrice d’aucune somme, la locataire en sollicite la mainlevée.

La société GALIMMO ne forme pas d’observation quant à la demande de mainlevée.

Aux termes de l’article R. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, en matière de mesures conservatoires, la demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure. Si celle-ci a été prise sans autorisation préalable du juge, la demande est portée devant le juge de l’exécution du lieu où demeure le débiteur. Toutefois, lorsque la mesure est fondée sur une créance relevant de la compétence d’une juridiction commerciale, la demande de mainlevée peut être portée, avant tout procès, devant le président du tribunal de commerce de ce même lieu.

Il est observé que Mme [Z] mentionne dans ses écritures les trois saisies des 29 novembre, 10 décembre et 20 décembre 2021, mais ne forme au dispositif de ses conclusions qu’une demande de mainlevée, correspondant seulement à la saisie du 29 novembre 2021. En conséquence, le tribunal, qui ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, en application de l’article 768 du code de procédure civile, n’est saisi que de la demande de mainlevée relative à la saisie du 29 novembre 2021.

Le tribunal ne saurait cependant faire droit à la demande de mainlevée de la saisie conservatoire, dont la contestation aurait dû, au demeurant, être soumise au juge de l’exécution, dès lors qu’il n’est pas constaté que, comme le soutient la locataire, la bailleresse ne dispose d’aucune créance qui aurait pu fonder une telle saisie.

Mme [Z] sera donc déboutée de sa demande.

5 – Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Mme [Z] fait valoir que la mauvaise foi de la société GALIMMO est caractérisée par son refus de contrôler contradictoirement la superficie des lieux loués, par son refus abusif de rembourser les travaux prévus par le bail, par son refus abusif d’abandon de loyers et de contribution à son « Fonds Marketing » pendant la crise sanitaire, malgré un engagement unilatéral pur et simple, et par la rupture brutale de pourparlers amiables en procédant à des saisies conservatoires et assignations. Elle sollicite en conséquence l’allocation de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts.

La société GALIMMO soutient que Mme [Z] ne démontre ni l’existence d’une faute, ni l’existence d’un préjudice qui en découlerait, tandis que la locataire est à l’origine de défauts de paiement depuis six ans.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il y a lieu de constater que Mme [Z] se borne à invoquer la mauvaise foi de la bailleresse pour solliciter l’octroi de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, sans expliciter à quel préjudice correspond la somme ainsi réclamée, ni en justifier le quantum.

Dès lors, comme observé à juste titre par la société GALIMMO, la locataire est défaillante dans l’administration de la preuve qui lui incombe de l’existence et du montant du préjudice dont elle demande réparation.

Il y a lieu, en conséquence, de débouter Mme [Z] de sa demande de dommages-intérêts.

6 – Sur les autres demandes

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il convient de laisser à chacune la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la procédure et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant la société GALIMMO et Mme [F] [Z], pour les locaux sis [Adresse 12] à [Adresse 8], sont réunies au 26 novembre 2021 à 24 heures ;

CONDAMNE Mme [F] [Z] à payer à la société GALIMMO la somme de 65 706,20 euros (soixante-cinq mille sept-cent six euros et vingt centimes) au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus jusqu’au premier trimestre 2025 inclus ;

AUTORISE Mme [F] [Z] à s’acquitter de sa dette, en plus des loyers courants, en douze mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le quinze du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants le quinze de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;

DIT que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le contrat de bail ;

DIT que, faute pour Mme [F] [Z] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités,

° le tout deviendra immédiatement exigible ;

° la clause résolutoire reprendra de plein droit son effet et le bail sera résilié ;

° Mme [F] [Z], et tous occupants de son chef, devront libérer les locaux loués situés [Adresse 10] et [Adresse 9], à [Localité 7], dans un délai d’un (1) mois ;

° faute pour Mme [F] [Z] de libérer spontanément les locaux susvisés, la société GALIMMO est, dès à présent, autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

° en cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

° une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel en vigueur à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les locaux et jusqu’à libération effective des locaux par la remise des clés ou l’expulsion ;

°seront dues les pénalités contractuellement prévues en cas d’acquisition de la clause résolutoire, lesquelles seront néanmoins réduites à 1 euro (un euro) pour la majoration conventionnelle de l’arriéré et à 1 euro (un euro) pour la somme conservée sur le dépôt de garantie, les intérêts de retard étant fixés au taux légal sur la somme de 65 706,20 euros à compter du 26 octobre 2021, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du jugement ;

DEBOUTE la société GALIMMO de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE Mme [F] [Z] de sa demande de mainlevée de la saisie conservatoire du 29 novembre 2021 ;

DEBOUTE Mme [F] [Z] de sa demande de condamnation de la société GALIMMO à lui payer la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens exposés dans la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 6] le 18 Septembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA