TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 15 Janvier 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Décembre 2024

N° RG 24/04094 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NUG

PARTIES :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9]” sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 10]

Représentée par Maître Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [E], née le 13 Juillet 1945

demeurant [Adresse 3][Adresse 4]

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [E] est copropriétaire des lots n°70 et 82 de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 6], a fait citer Madame [O] [E] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 9 octobre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Madame [O] [E] au paiement :

— De la somme de 4.148,42 euros au titre des charges impayées et des frais nécessaires arrêtés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 5 juin 2024 ;

— De la somme de 3.302,70 euros au titre du budget prévisionnel ;

— De la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— De la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Des dépens en ceux compris les frais de recouvrement nécessaires exposés à compter de la mise en demeure, qui ne seraient pas intégrés au montant de la condamnation en principale ;

— Des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Assignée à l’étude, Madame [O] [E] n’a pas comparu.

Par ordonnance en date du 13 novembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats aux fins de production par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 6] du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’approbation des comptes ou du vote du budget prévisionnel concernant la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

A l’audience du 4 décembre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Madame [O] [E] au paiement :

— De la somme de 4.148,42 euros au titre des charges impayées et des frais nécessaires arrêtés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 5 juin 2024 ;

— De la somme de 3.302,70 euros au titre du budget prévisionnel ;

— De la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— De la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Des dépens en ceux compris les frais de recouvrement nécessaires exposés à compter de la mise en demeure, qui ne seraient pas intégrés au montant de la condamnation en principale ;

— Des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Madame [O] [E] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : " A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. "

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [O] [E] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble du 15 juin 2023 portant approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, et du 19 juin 2024, portant approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [O] [E] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juin 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le commandement de payer délivré le 31 janvier 2024,

— le relevé de compte arrêté au 31 juillet 2024 à la somme de 4.148,42 € dus au titre des charges et travaux et la somme de 1.315,24 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 1.098,34 €,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble du 15 juin 2023 portant approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, et du 19 juin 2024, portant approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Il convient toutefois de soustraire du décompte les sommes suivantes :

45€ : mise en demeure du 2 novembre 2023 qui apparait aussi dans le décompte des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2965 ; 3,82€ : intérêts de retard du 21 novembre 2023 qui apparaissent aussi dans le décompte des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2965 ;35€ : relance du 21 novembre 2023 qui apparait aussi dans le décompte des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2965 ; 375€ : constitution du dossier transmis à l’huissier qui apparait aussi dans le décompte des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2965 ;131,42€ : commandement de payer du 14 mars 2023 qui apparait aussi dans le décompte des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2965 ;375€ : constitution du dossier transmis à l’avocat du 17 mai 2023 qui apparait aussi dans le décompte des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2965 ;350€ : constitution d’hypothèque du 17 mai 2023 qui apparait aussi dans le décompte des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2965. Soit une somme totale de : 1315,24€

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2833,18 euros, au titre des charges de copropriété dues au 31 juillet 2024.

En ce qui concerne les intérêts au taux légal, il convient de dire que la somme de 2833,18 euros due au titre des charges de copropriété au 31 juillet 2024 produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2024.

Sur le paiement des provisions non encore échues

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 24 juillet 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

A l’examen des documents produits, il apparaît que, dans le décompte actualisé au 31 juillet 2024, les sommes dues au titre des provisions du 1er juillet 2024 au 31 septembre 2024 sont comptabilisées à la fois au titre des charges et à la fois au titre des provisions.

Il convient donc de les soustraire de la somme due au titre des provisions. Ne seront donc prises en compte que les sommes dues au titre de la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 soit la somme totale de 549,18€.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 549,18 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1315,24 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est justifié d’aucune mise en demeure (hors mise en demeure avocat du 5 juin 2024) ni d’aucune relance, de sorte que ces frais ne seront pas pris en compte.

Il y a lieu de retenir les frais d’huissier pour la signification du commandement de payer, à hauteur de 131,42 euros, dont il est justifié.

En revanche, l’extrait de compte arrêté au 31 juillet 2024 fait apparaître des frais de contentieux et de sommations antérieurs à la mise en demeure du 5 juin 2024 qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, remboursables au syndicat des copropriétaires seulement à compter de la mise en demeure.

Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Madame [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 131,42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [E] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner DEFENDEUR à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 6] la somme de 2833,18 euros due au titre des charges de copropriété au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 6] la somme de 549,18 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 6] la somme de 131,42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA TRAVERSIERE situé [Adresse 1] à [Localité 7]) représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 6] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Madame [O] [E] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE