Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p11 aud civile prox 2, 4 mars 2025, n° 24/05353

TJ Marseille 4 mars 2025

Arguments

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Accepté
Respect des délais de congé pour vente
La cour a constaté que le congé a été délivré conformément aux dispositions légales, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, n'ayant pas quitté les lieux après la résiliation, doivent être expulsés.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que les locataires doivent des loyers et charges impayés, justifiant leur condamnation au paiement.
Accepté
Occupation indue après résiliation
La cour a jugé que les locataires doivent une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative des lieux.
Rejeté
Préjudice moral causé par la résistance des locataires
La cour a estimé que le bailleur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui réparé par l'indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés dans la présente instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p11 aud civ. prox 2, 4 mars 2025, n° 24/05353
Numéro(s) :	24/05353
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence BLANCClaire FAGES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Mars 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 03 Décembre 2024

GROSSE :

Le .04 Mars 2025

à M^e Florence BLANC,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05353 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5L4I

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B], [J] [C]

né le 15 Juin 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Madame [Z] [R]

née le 19 Octobre 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [S] [L]

né le 22 Novembre 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2014 à effet du 9 janvier 2015, M. [B], [J] [C], représenté par sa mandataire, la société MONNE-DECROIX GESTION, a donné à bail à Mme [Z] [R] et M. [S] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], dans le quatorzième [Localité 4], ainsi que deux emplacements de parking situés dans la même résidence, soit un parking couvert n° 468 et un parking aérien n° 610, accessoires au logement, pour un loyer mensuel de 709 euros et une provision sur charges de 90 euros.

Le 3 juillet 2023, M. [B], [J] [C], représenté par sa mandataire, la société Crédit Agricole Immobilier Services, a fait signifier à Mme [Z] [R] et M. [S] [L] un congé pour vente à effet du 8 janvier 2024.

Le 6 mai 2024, M. [B], [J] [C] a fait délivrer à Mme [Z] [R] et M. [S] [L], par acte de commissaire de justice, une sommation de quitter les lieux dans un délai de 48 heures.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, M. [B], [J] [C] a fait assigner Mme [Z] [R] et M. [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— validation du congé pour vente, constat de la résiliation du bail et expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— voir ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des locataires,

— fixation du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au dernier montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamnation à son paiement,

— condamnation au paiement de la somme de 5.417,28 euros au titre des loyers et charges impayés, somme à parfaire au jour de l’audience,

— condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par leur résistance abusive,

— condamnation à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts de droit, outre les dépens.

A l’audience du 3 décembre 2024, M. [B], [J] [C], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 10.260,37 euros au 20 novembre 2024.

Cités à étude, Mme [Z] [R] et M. [S] [L] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [Z] [R] et M. [S] [L] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [Z] [R] et M. [S] [L] pour une durée de trois ans, a été conclu le 10 novembre 2014, à effet du 9 janvier 2015, pour une période de trois ans jusqu’au 8 janvier 2018, reconduit par tacite reconduction jusqu’au 8 janvier 2021, la prochaine échéance intervenant le 8 janvier 2024.

Le congé du bailleur délivré le 3 juillet 2023 a donc été régulièrement délivré au moins six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix, de 135.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. Mme [Z] [R] et M. [S] [L] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 8 janvier 2024.

Mme [Z] [R] et M. [S] [L], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 9 janvier 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [Z] [R] et M. [S] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [Z] [R] et M. [S] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 944,34 euros actuellement, et de condamner Mme [Z] [R] et M. [S] [L] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [Z] [R] et M. [S] [L] restent devoir la somme de 10.069,97 euros, à la date du 20 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure (121,39 +69,01).

Pour la somme au principal, Mme [Z] [R] et M. [S] [L], non comparants lors des débats, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils sont donc condamnés au paiement de la somme de 10.069,97 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en ce que M. [B], [J] [C] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [B], [J] [C] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Mme [Z] [R] et M. [S] [L] par M. [B], [J] [C] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 10 novembre 2014 et concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 7], dans le quatorzième [Localité 4] ainsi que deux emplacements de parkings n° 468 et n° 610 sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 8 janvier 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [Z] [R] et M. [S] [L] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [Z] [R] et M. [S] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B], [J] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [Z] [R] et M. [S] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit neuf cent quarante-quatre euros et trente-quatre centimes (944,34 euros) à ce jour, à compter du 9 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Mme [Z] [R] et M. [S] [L] à verser à M. [B], [J] [C] la somme de dix mille soixante-neuf euros et quatre-vingt-dix-sept centimes (10.069,97 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 20 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Mme [Z] [R] et M. [S] [L] aux dépens ;

CONDAMNONS Mme [Z] [R] et M. [S] [L] à verser à M. [B], [J] [C] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION