JUGEMENT N°

NATURE DE L’AFFAIRE 30B

N° RG 24/01325 – N° Portalis DBXP-W-B7I-EOW7

AFFAIRE : S.C.I. NICOVA

C/ S.A.R.L., [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX

JUGEMENT

RENDU LE 23 Février 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. NICOVA immatriculée au RCS de Périgueux sous le numéro 332 263 243 pris en la personne de son représentant légal

dont le siége social Chemin de Puyrousseau 24000 PERIGUEUX

Rep/assistant : M^e Sylvie BERTRANDON, avocat au barreau de PERIGUEUX

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A.R.L., [P] immatriculée au RCS de Périgueux sous le numéro 750 920 449 pris en la personne de son représentant légal

dont le siége social est 4 Rue Emile Romanet 24000 PERIGUEUX

Rep/assistant : M^e Sophie SOULIER, avocat au barreau de PERIGUEUX

Formule exécutoire à M^e Sophie SOULIER

expédition M^e Sophie SOULIER M^e Sylvie BERTRANDON

+ copie dossier

délivrées le 23 Février 2026

Décision du 23 Février 2026

N° RG 24/01325 – N° Portalis DBXP-W-B7I-EOW7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Camille BLANCO, Vice-présidente statuant en qualité de juge unique en application de l’article R212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire

Greffier : Marie-France COUSSY

DEBATS

A l’audience publique du 09 Décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés de la date du délibéré

DECISION

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié en date du 20 avril 2012, un contrat de bail commercial a été conclu entre la SCI NICOVA, société bailleresse, et la SARL, [P], société preneuse, pour des locaux d’une superficie de 400 m² situés Centre ID 24, ZAC DE SALTGOURDE, à MARSAC SUR L’ISLE (24430).

Le bail, d’une durée de neuf ans, a pris effet le 1er mai 2012 pour se terminer le 30 avril 2021 et le loyer annuel a été fixé à 24.000 euros HT, payable mensuellement, outre une provision sur charges de 200 euros mensuelle. Il a été prévu contractuellement une révision annuelle du loyer par le biais d’une clause d’échelle mobile indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Un premier avenant au bail a été conclu le 14 février 2013 aux fins d’ajouter, à compter du 1er mars 2013, deux surfaces commerciales contiguës aux locaux objet du bail. Aux termes de cet avenant, il a été prévu, à compter du 1er juin 2013, une augmentation de loyer, soit un loyer total mensuel de 4.125 euros HT, et une augmentation de la provision sur charges, soit une provision sur charges mensuelle totale de 850 euros.

Néanmoins, un second avenant a été signé le 22 juillet 2014 en vertu duquel les parties ont convenu de baisser le montant du loyer mensuel HT à la somme de 3.000 euros à compter du 1er août 2014 et jusqu’au 30 septembre 2015.

Se plaignant de plusieurs arriérés de paiement à hauteur de la somme de 15.135,76 euros, la SCI NICOVA a fait délivrer, le 14 février 2020, un commandement de payer à la SARL, [P] visant la clause résolutoire qui prévoyait la résiliation du bail en cas de non paiement des loyers et charges à leur échéance.

Décision du 23 Février 2026

N° RG 24/01325 – N° Portalis DBXP-W-B7I-EOW7

La SARL, [P] a refusé de procéder au paiement sollicité dans le délai d’un mois, estimant que les sommes revendiquées n’étaient pas justifiées.

La SCI NICOVA l’a alors assignée en référé, le 11 septembre 2020, en paiement des sommes litigieuses, et a renoncé à appliquer la clause résolutoire.

Par décision du 4 février 2021, le juge s’est déclaré incompétent pour statuer sur le litige aux vues des contestations soulevées et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Parallèlement, la SCI NICOVA a vendu les locaux lui appartenant à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE, suivant acte authentique du 28 janvier 2021. L’acquéreur a disposé de la jouissance rétroactive du bien à compter du 31 décembre 2020, par la perception des loyers.

Par acte en date du 12 mars 2021, la SCI NICOVA a assigné la SARL, [P] devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins de la voir condamner, à titre principal, en paiement de loyers impayés. La SARL, [P] s’est opposée à cette demande et a, au contraire, réclamé à titre reconventionnel à la SCI NICOVA le remboursement de trop-perçus par le bailleur.

Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Périgueux a constaté que les pièces produites par la SCI NICOVA ne permettaient pas d’établir, un décompte précis et certain des loyers et charges éventuellement dus et qu’ainsi le tribunal ne pouvait déterminer avec certitude les créances alléguées par chacune des parties. Dès lors, la juridiction a ordonné la réalisation d’une expertise, confiée à, [W], [H], expert comptable commissaire aux comptes et sursis à statuer sur les demandes des parties.

Le rapport de l’expert judiciaire a été reçu au greffe du tribunal le 9 avril 2024.

Sur demande de la SCI NICOVA, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de rétablissement de la procédure au rôle le 10 septembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2025 et l’affaire a fait l’objet d’une fixation pour être plaidée à l’audience du 9 décembre 2025. A cette date, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 février 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2025, la SCI NICOVA sollicite du tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

— condamner la SARL, [P] à lui payer la somme totale de 13.394.02 euros TTC, décomposée comme suit :

* 6.123.35 euros au titre des loyers dus,

* 4.501,30 euros au titre de l’indexation,

* 4.159,50 euros au titre des charges ;

— condamner la SARL, [P] au paiement des intérêts légaux sur ces sommes à compter du commandement, avec capitalisation des intérêts ;

— condamner la SARL, [P] à fournir ses bilans et comptes de résultat pour les années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2020, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé quinze jours à compter de la présente décision ;

— condamner la SARL, [P] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des dépens, y compris ceux de la procédure de référé, du commandement de payer, du jugement avant dire droit et des frais d’expertise.

La SCI NICOVA rejoint les conclusions de l’expertise judiciaire, selon lesquelles la SARL, [P] reste lui devoir la somme de 6.123.35 euros au titre des loyers.

En revanche, au-delà, la SCI NICOVA conteste les conclusions de l’expert.

Ainsi, s’agissant des loyers dus, elle reproche à l’expert ne pas avoir pris en compte le défaut de communication par la SARL, [P] de ses bilans et comptes de résultats alors qu’il avait été prévu dans l’avenant de 2014 qu’une réduction temporaire du loyer était accordée au preneur en contrepartie de son engagement à donner accès à ses justificatifs financiers, notamment ses bilans, pour que, si l’activité de la SARL, [P] le permetttait, un retour au loyer de 4.125 euros intervienne. La SCI NICOVA réclame dès lors la condamnation du défendeurs à lui fournir ses bilans et comptes.

S’agissant de l’indexation, la SCI NICOVA soutient que l’expert n’a pas bien appliqué les stipulations contractuelles qui, selon elle, devaient conduire à calculer l’indexation sur la base du loyer normalement prévu (soit 4.125 euros) et non sur celui réduit provisoirement par l’avenant de juillet 2014. La SCI NICOVA propose donc un autre calcul sur cette base, la conduisant à réclamer paiement de la somme de 4.501,30 euros au titre de l’indexation.

S’agissant des charges, elle déplore l’absence de prise en compte par l’expert de ce qu’elle resterait créancière de la somme de 4.159,50 euros. Elle souligne avoir produit tous les justificatifs utiles, notamment ses relevés de compte bancaire. Elle expose que le mode de calcul des charges est simple et doit s’opérer “au franc le franc”, sans difficulté de répartition entre locataires puisque la SARL, [P] était la seule locataire des locaux loués.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, la SARL, [P] demande au tribunal, au visa des articles 1304-2 du code civil et 110-4 I du code de commerce, de :

A titre principal :- débouter la SCI NICOVA de ses demandes ;

— suivre les conclusions du rapport d’expertise et condamner la SCI NICOVA à payer à la SARL, [P] la somme de 7.278,74 euros au titre des sommes dues entre les parties et compensées entre elles ;

— condamner la SCI NICOVA à payer à la SARL, [P] la somme de 4.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, y compris ceux de la procédure de référé, du commandement de payer, du jugement avant dire droit et des frais d’expertise ;

A titre subsidiaire :- dire que les sommes ci-avant se compenseront avec toute somme que la SARL, [P] serait condamnée à payer à la SCI NICOVA.

S’agissant de l’indexation des loyers, la SARL, [P] conteste la lecture des stipulations contractuelles invoquée par la SCI NICOVA. Elle estime en effet que, suite à la baisse du loyer, il n’a pas été convenu de retenir le montant du loyer initial comme base d’indexation, mais seulement que l’indexation s’effectuerait à la date anniversaire du bail initial, avec l’indice de base prévu dans ce bail. La SARL, [P] en conclut que le calcul opéré par l’expert judiciaire doit être retenu et qu’ainsi il y a lieu de constater qu’un excédent a été versé indûment par la SARL, [P] à la SCI NICOVA au titre de l’indexation.

Concernant les charges imputées par le preneur au locataire, la SARL, [P] rappelle les conclusions d’expertise selon lesquelles la SCI NICOVA ne précise pas les modalités de refacturation des charges, ni la formule mathématique utilisée. Elle ajoute qu’elle ne produit aucune pièce étayant ses dires sur une clé de répartition des charges propres au local loué et prévue au contrat de bail.

Sur les loyers, la SARL, [P] ne conteste pas la teneur de l’expertise qui retient un défaut de paiement à ce titre d’un montant de 6.123.35 euros, devant se compenser avec le trop-perçu versé au bailleur. Par ailleurs, en réponse aux conclusions du demandeur sur la production de ses bilans et comptes de résultats, elle souligne qu’il n’était pas demandé à l’expert de rechercher si la baisse de loyer demeurait justifiée et d’interpréter l’accord des parties à ce sujet.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les comptes entre les parties au contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, rappelant la force obligatoire du contrat, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, il appartient, en vertu de l’article 1353 du code civil, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile précise que chaque partie doit prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un contrat de bail commercial a été conclu le 20 avril 2012 entre la SCI NICOVA, société bailleresse, et la SARL, [P], société preneuse, pour des locaux d’une superficie de 400 m² situés Centre ID 24, ZAC DE SALTGOURDE, à MARSAC SUR L’ISLE (24430). Le bail, d’une durée de neuf ans, a pris effet le 1er mai 2012 pour se terminer le 30 avril 202. Le loyer annuel a été fixé à 24.000 euros HT, payable mensuellement, soit 2.000 euros HT par mois, outre une provision sur charges de 200 euros par mois.

Un premier avenant au bail a été conclu le 14 février 2013 aux fins d’ajouter, à compter du 1er mars 2013, deux surfaces commerciales contiguës aux locaux objet du bail, d’une superficie respective d’environ 200 et 300 m². Aux termes de cet avenant, il a été prévu une augmentation de loyer de 2.125 euros HT mensuel, soit un loyer total mensuel pour l’ensemble des locaux de 4.125 euros HT et une augmentation de la provision sur charges de 650 euros, soit une provision sur charges mensuelle totale de 850 euros. Il a été cependant convenu entre les parties, à titre dérogatoire, que l’augmentation du loyer ne prendrait effet qu’à compter du 1er juin 2013 et ce, en contrepartie des travaux d’aménagement réalisés par le preneur dans le local, à ses frais.

Un second avenant a été signé le 22 juillet 2014 en vertu duquel les parties ont convenu de baisser le montant du loyer mensuel HT à la somme de 3.000 euros à compter du 1er août 2014 et jusqu’au 30 septembre 2015. En contrepartie, la SARL, [P] s’est engagée à :

— rembourser à la SCI NICOVA la baisse de loyer au cas où elle déciderait de céder son fonds de commerce ou son droit au bail avant la fin de la durée initiale de neuf années entières et consécutives ou dès que son activité le lui permettrait ;

— réapprovisionner un dépôt de garantie à hauteur de 8.250 euros dès que son activité le lui permettrait ;

— accorder l’accès à tous justificatifs (notamment ses bilans) à la SCI NICOVA ; en échange, et si aux vues des différents documents l’activité de la SARL, [P] ne permettait pas un retour au loyer mensuel initial HT de 4.125 euros, la SCI NICOVA s’est engagée à prolonger l’avenant ou à l’adapter à un palier intermédiaire.

Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Périgueux a constaté que les pièces produites par la SCI NICOVA ne permettaient pas d’établir, un décompte précis et certain des loyers et charges éventuellement dus et qu’ainsi le tribunal ne pouvait déterminer avec certitude les créances alléguées par chacune des parties. Dès lors, la juridiction a ordonné la réalisation d’une expertise, confiée à, [W], [H], expert comptable commissaire aux comptes, visant à prendre connaissance du contrat de bail et de ses avenants, des échanges écrits entre les parties, des factures et décomptes établis par le bailleur, ou de tout autre document comptable de la SCI NICOVA, ainsi que des relevés bancaires respectifs des parties,vérifier le montant de l’indexation des loyers en fonction des loyers appliqués par le bailleur aux termes des dispositions contractuelles ainsi que des charges devant être supportées par la SARL, [P], déterminer le montant éventuel des sommes dues par la SARL, [P] et du trop-perçu éventuel reçu par la SCI NICOVA au titre des impôts fonciers sur la période 2017 – 2020 et faire les comptes entre les parties.

L’expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 9 avril 2024.

1. Sur l’indexation du loyer :

Le contrat de bail signé le 20 avril 2012 entre la SCI NICOVA et la SARL, [P] a prévu une révision annuelle du loyer par le biais d’une clause d’échelle mobile indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Le réajustement du loyer par le jeu de l’indexation devait s’effectuer de plein droit chaque année à la date anniversaire de l’entrée en jouissance, soit le 1er mai.

Ce contrat de bail a été modifié une première fois au terme d’un avenant conclu le 14 février 2013, qui a augmenté la surface des locaux loués, ainsi que le montant du loyer et des charges.

Cependant, à l’issue d’un second avenant intervenu entre les parties le 22 juillet 2014, il a été convenu, d’une part, de baisser temporairement le montant du loyer mensuel HT à la somme de 3.000 euros à compter du 1er août 2014 et, d’autre part, de “réviser le loyer à la date anniversaire et conformément au bail initial”. S’agissant de cette dernière stipulation, les parties reconnaissent dans leurs conclusions qu’elle fait référence à l’indexation du loyer. Elles divergent en revanche sur l’interprétation à faire des modalités de la révision.

Toutefois, la lecture de cette stipulation contractuelle ne soulève pas d’ambiguïté. Elle renvoie, d’une part, à la nécessité de continuer à réviser le loyer à sa date anniversaire, soit le 1er mai. Elle renvoie, d’autre part, à la nécessité, dans le cadre des révisions à venir, de procéder selon les stipulations du bail initial, lesquelles ont déjà été rappelées et prévoyaient en particulier que le loyer serait indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Contrairement aux dires de la SCI NICOVA, il ne résulte ni de l’avenant du 22 juillet 2014, ni du bail initial du 20 avril 2012 qu’en dépit de la baisse temporaire du loyer, l’indexation devait être calculée sur la base du montant du loyer augmenté par l’avenant du 14 février 2013.

Il y a donc lieu de rejeter les conclusions de la SCI NICOVA quant à l’indexation du loyer et de retenir à ce titre les conclusions de l’expert judiciaire.

2. Sur les charges :

En sus du loyer, les parties ont convenu de faire supporter par le preneur des charges, composées d’impôts et taxes, ainsi que de fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire. A cette fin, il a été stipulé, dans le contrat initial, une provision sur charges de 200 euros par mois, devant être ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente. Le montant de cette provision sur charge a été augmentée à 850 euros par mois, au terme de l’avenant du 14 février 2013.

L’expert judiciaire expose dans son rapport, à la suite d’un pré-rapport communiqué aux parties le 19 décembre 2023 sans observation de leur part, que les modalités de refacturation des charges par la SCI NICOVA envers la SARL, [P] ne lui ont pas été précisées par le bailleur, ni la formule mathématique qu’il a utilisée. L’expert conclut qu’il n’a donc pas pu rapprocher les charges réclamées par le bailleur des factures qu’il lui a transmises. Par ailleurs, la SCI NICOVA n’a produit au tribunal aucun justificatif des charges réclamées qui puisse permettre à la juridiction d’apprécier si ces charges étaient dues conformément au contrat et si elles n’ont pas déjà été couvertes par la provision sur charges à régler chaque mois par le preneur.

En conséquence, la SCI NICOVA échouant à rapporter la preuve de ce qu’elle réclame, il convient de la débouter de sa demande au titre des charges.

3. Sur les loyers :

Il résulte de manière concordante des conclusions des parties et de l’expert judiciaire, qui s’est fondé sur les pièces reçues des avocates de chacune des parties, que la SARL, [P] reste devoir à la SCI NICOVA la somme de 6.123,35 euros, au titre des loyers de novembre 2019, décembre 2019, janvier 2020 et février 2020, après déduction de divers montants non contestés au titre notamment d’un paiement de 2020, de dégrèvements de taxes foncières et d’un abandon de loyer lié au confinement.

Il y a donc lieu de retenir ce montant restant dû par le preneur de 6.123,35 euros au titre des loyers.

Par ailleurs, la SCI NICOVA sollicite la condamnation de la SARL, [P] à lui communiquer des bilans et comptes de résultat sous astreinte, au motif que ceux-ci pouvaient avoir une incidence sur le montant du loyer dû par la SARL, [P].

Cependant, d’une part, elle n’a pas formé d’incident à ce sujet durant la mise en état du dossier afin que ces pièces lui soient communiquées en temps utiles pour être employées dans la présente instance. D’autre part, elle ne démontre pas, sur un plan juridique, que la communication de ces pièces, à ce stade des relations entre les parties, pourrait entraîner des effets de droit en sa faveur alors que les parties ne sont plus liées par le contrat de bail litigieux depuis le 31 décembre 2020 et que les loyers concernés datent d’il y a au moins plus de cinq ans.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation de la SARL, [P] à communiquer à la SCI NICOVA ses bilans et comptes de résultat sous astreinte.

4. Sur les montants restant dus :

En définitive, de l’ensemble de ces éléments et des conclusions d’expertise judiciaire, il convient de conclure que :

— la SARL, [P] reste devoir à la SCI NICOVA la somme de 6.123,35 euros au titre des loyers ;

— la SCI NICOVA a bénéficié de trop-perçus sur la SARL, [P], au titre de l’indexation irrégulière du loyer pour un montant total de 8.882,59 euros et au titre de charges non justifiées pour un montant total de 4.519,50 euros ;

— en conséquence, la SARL, [P] est créancière envers la SCI NICOVA de la somme de 7.278,74 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

1. Sur les dépens :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI NICOVA, partie perdante, au paiement des dépens, qui comprendront ceux de la procédure de référé, du commandement de payer, du jugement avant dire droit et des frais d’expertise.

2. Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI NICOVA à payer à la SARL, [P] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3. Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, cette disposition trouve à s’appliquer.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Périgueux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de condamnation de la SARL, [P] à fournir à la SCI NICOVA ses bilans et comptes de résultat pour les années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2020;

DEBOUTE la SCI NICOVA de ses demandes au titre de l’indexation du loyer et des charges ;

DIT que, aux termes du contrat de bail conclu le 20 avril 2012 entre la SCI NICOVA et la SARL, [P] et modifié par des avenants des 14 février 2013 et 22 juillet 2014 :

— la SARL, [P] reste devoir à la SCI NICOVA la somme de 6.123,35 euros au titre des loyers,

— la SCI NICOVA a bénéficié de trop-perçus sur la SARL, [P], au titre de l’indexation irrégulière du loyer pour un montant total de 8.882,59 euros et au titre de charges non justifiées pour un montant total de 4.519,50 euros ;

CONDAMNE en conséquence la SCI NICOVA à payer à la SARL, [P] la somme de 7.278,74 euros au titre de trop-perçus ;

CONDAMNE la SCI NICOVA au paiement des dépens, qui comprendront ceux de la procédure de référé, du commandement de payer, du jugement avant dire droit et des frais d’expertise ;

CONDAMNE la SCI NICOVA à payer à la SARL, [P] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits conformément aux dispositions des articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Marie-France COUSSY Camille BLANCO