TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 07 Mai 2025

Président : Madame YTHIER, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Mars 2025

N° RG 24/04421 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5P2V

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 7]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [Z], née le 28 Août 1974 en ALGERIE

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [Z] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 6].

Le 4 juin 2022, un incendie est survenu dans l’immeuble, détruisant l’appartement de Madame [K] [Z]. Cet incendie a donné lieu à un arrêté de mise en sécurité en date du 14 juin 2022 nécessitant l’évacuation de toute la famille. Cet arrêté a été levé le 19 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 4 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5], a fait citer Madame [K] [Z] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 19 mars 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Madame [K] [Z] au paiement :

De la somme de 2759,857 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024 ; De la somme de 391,25 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 989,80euros au titre des frais de recouvrement ; De la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;L’exécution forcée.Des dépens.

Madame [K] [Z] faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter demande :

TITRE PRINCIPAL :

— SURSEOIR à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure engagée le 11 septembre 2024

— CONSTATER l’impossibilité absolue d’occupation du bien depuis le 14 juin 2022

— DIRE et JUGER que cette impossibilité constitue un cas de force majeure

À TITRE SUBSIDIAIRE

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes

— DIRE et JUGER que les charges réclamées sont dépourvues de cause

— ORDONNER une expertise judiciaire pour déterminer les charges réellement dues

— CONSTATER l’existence d’une exception d’inexécution justifiée

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— ACCORDER à Madame [Z] un échelonnement de sa dette en 10 mensualités égales – DIRE que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts

— DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à Madame [Z] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens

L’affaire a été mise en délibéré au 07 mai2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1 et le mettre en demeure de payer cette somme.

D’ailleurs, dans un avis en date du 12 décembre 2024, la Cour de Cassation a indiqué que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un courrier en date du 23 août 2024, aux termes duquel il indique à Madame [K] [Z] que :

« À la date du 6.08.2024 le relevé de votre compte laisse apparaitre un solde débiteur de 3596,86 euros se décomposant comme suit :

— au titre des provisions exigibles du 01.01.2023 au 06.08.2024 vous êtes débiteur d’une somme de 2.723,22 euros » ».

Il ne s’agit donc pas d’une mise en demeure de payer les charges dues au titre de l’exercice en cours, à savoir l’exercice 2024, mais une demande de paiement englobant des arriérées et des charges à échoir

Ainsi ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1 mais une somme globale comprenant les provisions dues au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents.

Surabondamment, le seul décompte versé au débat s’arrêtant au 01er juillet 2024 et la mise en demeure datant du 23 août 2024, le tribunal n’est pas en mesure de constater la défaillance du copropriétaire dans un délai de 30 jours suivant l’envoie de la mise en demeure.

Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARONS l’intégralité des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5], irrecevables ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5], aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT