TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [E] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alice ZIADE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01486 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7A4H

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 août 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [T] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U004

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 21 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01486 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7A4H

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé prenant effet le 01/03/2001, [K] [I] a donné à bail à [E] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], 8ème étage, porte droite, escalier A, pour un loyer mensuel initial de 2500 francs outre des charges mensuelles locatives de 500 francs.

Par acte de commissaire de justice du 05/08/2024, [K] [I] notifiait à [E] [C] un congé pour vendre, à effet au 28/02/2025.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail et de justifier de l’occupation effective a été délivré le 09/10/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3192 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30/01/2025 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, [K] [I] a assigné [E] [C] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [E] [C], subsidiairement constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, à titre infiniment subsidiaire déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à [E] [C] en date du 05/08/2024 pour le 28/02/2025 ;

— constater que [E] [C] est occupant sans droit ni titre du logement ;

— ordonner l’expulsion de [E] [C], et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner [E] [C] à restituer les fruits civils indument perçus dans le cadre de la sous-location illicite du bien, soit la somme de 12700 euros à la date du 22/08/2024 ;

— condamner [E] [C] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, outre les charges, à savoir 798 euros, jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner [E] [C] à verser la somme de 5586 euros correspond aux loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles pour la période allant du mois de juillet 2024 au mois de janvier 2025 ;

— condamner [E] [C] à verser la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [E] [C] à lui payer la somme de 1109,46 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens incluant le coût de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 04/02/2025.

L’affaire était appelée à l’audience du 04/04/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 06/06/2025.

[K] [I], représenté par son conseil, actualise la créance locative à la somme de 9576 euros et la demande au titre des fruits civils à 18050 euros. Il maintient ses demandes dans les termes de l’assignation. Il demande le rejet de la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux.

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il sera renvoyé aux écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

[E] [C], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes et à titre subsidiaire l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Il indique subir la situation et ne pas avoir mis en place de sous-location illicite. Il explique avoir rendu service à une amie en fin d’année 2023 en la laissant s’installer provisoirement dans son appartement, mais n’avoir ensuite jamais pu récupérer les lieux. Il explique s’être installé dans son garage et ne percevoir aucune somme d’argent. Il affirme avoir mis 1 an pour déposer plainte en raison de ses liens d’amitié avec l’occupante. Il assure s’être fait avoir. Il perçoit le RSA depuis la liquidation judiciaire sa société, et a une fille de 16 ans. Il a fait des demandes de logement social.

L’affaire était mise en délibéré au 21/08/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail verbal pour sous-location illicite et défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 8 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Conformément à l’article 7 a) de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En cas de non-respect de ces dispositions, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail pour manquement grave aux conditions contractuelles.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort de la sommation interpellative du 22/08/2024 que le logement loué par [E] [C] est en réalité occupé par [U] [O] et [A] [R] [X]. Cette occupation a débuté en octobre 2023 selon leurs propres déclarations et le courriel de [B] [D], gardienne de l’immeuble.

A l’audience, [E] [C] confirme ces faits, et indique qu’il ne s’agit pas d’une sous-location illicite mais d’un squat à son insu. Selon lui, il ne savait pas que [U] [O] était enceinte et en couple, et l’a dupé. Il produit des attestations de proches confirmant ses dires.

S’il ne peut être déduit des seules déclarations de [U] [O] et [A] [R] [X] retranscrites dans la sommation qu’un accord financier a eu lieu avec [E] [C] en échange de l’occupation de l’appartement, il ressort néanmoins des débats à l’audience, des dires de la gardienne et des dires des occupants que [E] [C] entretenait des liens d’amitié avec [U] [O] et lui a permis de s’installer dans son appartement.

La sous-location, même à titre gratuit, n’a pas été autorisée par [K] [I], propriétaire-bailleur.

[E] [C] n’a pas déposé plainte avant le 12/11/2024, soit plus d’un an après l’installation de [U] [O] et [A] [R] [X] dans l’appartement. Il relate dans cette plainte avoir hébergé [U] [O] gratuitement pendant 1 mois en décembre 2023, et n’avoir jamais autorisé que l’hébergement se poursuive et l’installation de [A] [R] [X].

Le fait que [E] [C] ait attendu plus d’un an pour déposer plainte corrobore la thèse de [K] [I] quant à une sous-location illicite de son logement. [E] [C] n’a pas informé son bailleur de cette situation, et ne justifie pas avoir tenté d’y mettre fin avant novembre 2024, un mois après avoir reçu la sommation du 09/10/2024 d’avoir à justifier de l’occupation des lieux. [E] [C] n’a par ailleurs pas initié de procédure à l’encontre de [U] [O] et [A] [R] [X] pour obtenir leur expulsion et réintégrer son logement.

Dans ces conditions, [K] [I] est bien fondé à invoquer la sous-location illicite du logement, en violation du contrat de bail du 01/03/2001.

Par ailleurs, [E] [C] ne règle plus ses loyers depuis juillet 2024, et ce malgré la délivrance du commandement de payer et de l’assignation en justice. Il déclare percevoir actuellement le RSA, suite à la liquidation judiciaire de sa société. Pour autant, il ne produit aucune pièce sur sa situation financière et professionnelle. Il ne justifie pas avoir tenté de régler son loyer au moins partiellement.

Les manquements aux obligations sont dès lors graves, en ce qu’ils cumulent la sous-location illicite et le défaut de paiement des loyers.

Dès lors, [K] [I] est bien fondé à solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquent grave.

Par conséquent, la résiliation judicaire du bail sera prononcée à compter du prononcé de la présente décision.

A défaut de départ volontaire à compter de la signification de la présente décision, il convient d’ordonner l’expulsion de [E] [C], ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La demande principale en résiliation judiciaire du bail pour manquements du locataire étant accordée, il n’y a pas lieu de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire et la validité du congé pour vendre.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [E] [C] ne produit aucun élément sur sa situation financière, professionnelle et sociale. Il déclare à l’audience vivre dans un garage, et donc ne plus habiter dans l’appartement objet de la présente procédure. Il ne règle aucun loyer, même partiel, depuis juillet 2024.

[E] [C] ne justifie pas d’une bonne volonté dans l’exécution de ses obligations.

Le bailleur s’oppose à un maintien dans les lieux.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de dire que [E] [C] est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du lendemain de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux constituée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à savoir 798 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande au titre de la dette locative

[K] [I] sollicite la condamnation de [E] [C] à régler la somme de 9576 euros, correspondant loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 03/06/2025. Le demandeur produit le décompte locatif actualisé.

[E] [C] ne conteste pas cette dette.

Il convient en conséquence de condamner [E] [C] au paiement de la somme de 9576 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 03/06/2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de restitution des fruits civils

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En application des articles 546 et 547 du code civil, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3e, 22 juin 2022, pourvoi n° 21-18.612), étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci. Le loyer constitue dès lors un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne peut être un possesseur de bonne foi.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le logement donné à bail à [E] [C] est occupé sans autorisation du bailleur par [U] [O] et [A] [R] [X].

Toutefois, [K] [I] ne produit que la sommation du 09/10/2024 pour soulever l’existence d’une créance mais également chiffrer le montant de cette créance. Il estime que ce constat met en évidence que [E] [C] a perçu 3200 euros en octobre 2023 et 950 euros par mois depuis novembre 2023, soit un montant de 18050 euros au jour de l’audience.

[E] [C] conteste avoir perçu des sommes d’argent au titre d’une sous-location. Les courriels de la gardienne d’immeuble ne font pas part d’un rapport financier entre [E] [C] et les occupants du logement.

Or, en l’absence d’éléments objectifs supplémentaires sur l’existence d’un accord financier, ou de la production de pièces permettant de connaître de manière certaine les sommes perçues par [E] [C] et la date de la perception de ces sommes, l’existence d’une créance et le montant de celle-ci ne sont pas démontrés.

Le demandeur ne peut se fonder sur un montant hypothétique pour solliciter le remboursement des fruits civils.

Il convient donc de rejeter la demande de [K] [I].

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

[K] [I] estime que le maintien dans les lieux de [E] [C] malgré la délivrance du congé pour vente a entrainé une perte de chance de vendre le bien et dès lors une perte de gain.

En l’espèce, la résiliation judiciaire ne se fonde pas sur la délivrance du congé. Par ailleurs, [K] [I] ne justifie pas de l’existence d’une perte de chance, ou de manière générale d’une offre d’achat empêchée par la poursuite de l’occupation des lieux.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[E] [C], qui succombe, supportera dépens de l’instance incluant le coût de l’assignation.

[E] [C] sera condamné à verser à [K] [I] de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre [K] [I] et [E] [C] portant sur le logement sis [Adresse 4], porte droite, escalier A, à compter du prononcé de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ de [E] [C] des lieux à compter de la signification de la présente décision, [K] [I] pourra procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux ;

RAPPELLE que les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives au sursis à exécution durant la trêve hivernale s’appliquent ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [E] [C] à payer à [K] [I] une indemnité d’occupation mensuelle de 798 euros, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu’au jour de la libération effective des lieux constituée par remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE [E] [C] à payer à [K] [I] la somme de 9576 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 03/06/2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE les demandes de [K] [I] au titre des fruits civils et des dommages et intérêts ;

CONDAMNE [E] [C] à payer à [K] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [E] [C] aux dépens de l’instance incluant le coût de l’assignation ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection