TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e HADDAD (C2092)

M^e KRIEF DABI (C0620)

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/01676

N° Portalis 352J-W-B7G-CV7P2

N° MINUTE : 2

Assignation du :

03 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CHARLES PASSION (RCS de [Localité 9] n°531 994 564)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Michael HADDAD de la SELARL HADDAD & LAGACHE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2092

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. HYPERCACHER [Localité 15] (RCS de [Localité 9] n°528 675 200)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Sophie KRIEF DABI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0620

Décision du 15 Mai 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/01676 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV7P2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Christian GUINAND, Greffier, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 11 février 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er novembre 2010, la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] (ci-après la « RIVP ») a donné à bail à la SARL Hypercacher [Localité 15] divers locaux commerciaux dans un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10], pour une durée de neuf années entières et consécutives venant à échéance le 31 octobre 2019.

Ces locaux d’une surface indicative de 451,90 m² comprennent :

— Une boutique en rez-de-chaussée « zone de vente » d’une surface de 286,25 m²,

— Une réserve 1 en sous-sol d’une surface de 128,43 m²,

— Une réserve 2 – cave en sous-sol d’une surface de 37,22 m².

La société Hypercacher [Localité 15] a consenti une sous-location à la SARL Charles Passion d’une partie du local à usage commercial « situé en rez-de-chaussée d’une surface d’environ 55 m² et d’un sous-sol d’environ 24 m² conformément au plan annexé », par acte sous seing privé non daté, pour la durée restant à courir du bail principal avec la RIVP.

La RIVP a consenti à la sous location partielle des locaux sous conditions notamment que la partie dédiée aux activités du sous-locataire « occupe moins de 50% de la surface du local » et que la durée de la sous-location n’excède pas « la durée résiduelle du contrat de location conclu entre la RIVP et la société Hypercacher [Localité 15] à savoir le 31 octobre 2019 ».

Le 3 mai 2019, la société Charles Passion a demandé le renouvellement du contrat de sous-location qui arrivait à échéance le 31 octobre 2019, à compter du 1er novembre 2019.

Par acte extrajudiciaire en date du 4 juin 2019, la société Hypercacher [Localité 15] a signifié à la société Charles Passion son refus de renouvellement du contrat de sous-location et lui a donné congé pour le 31 octobre 2019.

Par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2020, la société Charles Passion a fait assigner la société Hypercacher Vincennes devant je juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation du local au montant annuel de 15.390 euros HT/HC correspondant au loyer actuel et d’ordonner une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance de référé du 19 juin 2020, Mme [G] [M] a été désignée en qualité d’expert aux fins d’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 16 décembre 2021, concluant à :

— une indemnité d’éviction évaluée à 1.596.866 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs, retenant l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce,

— une indemnité d’occupation évaluée à la somme annuelle de 17.553,60 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er novembre 2019.

Par acte extrajudiciaire du 3 février 2022, la société Charles Passion a fait assigner la société Hypercacher Vincennes devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de fixation de l’indemnité d’éviction.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2023, la société Charles Passion demande au tribunal, au visa des articles L. 145-14 et suivants du code de commerce et 1347 du code civil, de :

A titre principal :

En cas de perte du fonds de commerce,

— A titre principal, condamner la société Hypercacher [Localité 15], au paiement de la somme de 1.830.415 euros, hors frais de licenciement sur justificatifs au titre de l’indemnité d’éviction telle que calculée par le Cabinet [K] dans son rapport en date du 8 avril 2021,

— Subsidiairement, si le tribunal écartait le rapport de M. [K] pour se fonder sur le rapport de l’expert judiciaire, Mme [B] [O], la condamner au paiement de la somme de 1.596.866 euros, hors frais de licenciement sur justificatifs au titre de l’indemnité d’éviction telle que calculée dans son rapport en date du 16 décembre 2021,

En cas de transfert du fonds de commerce, si le bailleur propose un emplacement équivalent :

— A titre principal, condamner la société Hypercacher au paiement de la somme de 149.500 euros, hors poste perte de clientèle au titre de l’indemnité d’éviction due telle que calculée par le Cabinet [K],

— Subsidiairement, si le tribunal écartait le rapport de M. [K] pour se fonder sur le rapport de l’expert judiciaire, la condamner au paiement de la somme de 26.578 euros hors frais de double loyer, de réinstallation et de déménagement au titre de l’indemnité d’éviction telle que calculée dans son rapport en date du 16 décembre 2021,

En tout état de cause,

— fixer l’indemnité d’occupation due depuis le 1er novembre 2019, à la somme annuelle de 17.553,60 euros HT telle que calculée par Mme [B] [O],

— juger que l’indemnité d’occupation due depuis le 1er novembre 2019 jusqu’au 1er trimestre 2023 inclus s’élève à 71.969,76 euros TTC,

— juger qu’elle a versé à la société Hypercacher [Localité 15] au titre de l’indemnité d’occupation des locaux depuis le 1er novembre 2019 au 1er trimestre 2023 inclus, la somme de 63.754,12 euros TTC,

— juger qu’elle reste redevable au titre de l’indemnité d’occupation des locaux depuis le 1er novembre 2019 au 1er trimestre 2023 inclus, de la somme de 8.215,64 euros TTC,

— ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction à verser par la société Hypercacher [Localité 15] à son profit et le solde de l’indemnité d’occupation due,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

— condamner la société Hypercacher [Localité 15], au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2023, la société Hypercacher Vincennes demande au tribunal, au visa des articles L. 145-14 et suivants du code de commerce, de :

A titre principal,

— juger que la société Charles Passion peut transférer son fonds de commerce du [Adresse 5] à [Localité 6] et que l’éviction n’entrainera pas la perte de son fonds,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction au montant résultant du transfert du fonds de commerce, soit à la somme de 65.312,25 euros., hors indemnités accessoires,

— débouter la société Charles Passion de sa demande de fixation d’indemnité d’éviction de 1.830.415 euros ou de 1.596.666 euros, en l’absence de perte du fonds de commerce,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société Charles Passion depuis le 1er novembre 2019 à la somme annuelle de 42.665 euros,

Subsidiairement en cas de perte retenue du fonds de commerce :

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 799.804,80 euros,

— débouter la demanderesse de ses demandes plus vastes, amples ou contraires,

— rappeler le principe de compensation de plein droit s’exerçant entre les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation,

— dire et juger que l’indemnité d’éviction sera, après le jeu de la compensation, consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignation qui accomplira sa mission de séquestre dans les conditions prévues à l’article L. 145-29 du code de commerce,

— laisser les dépens en ce compris les frais d’expertise à la charge de la société Charles Passion.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 11 février 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il est constant que le refus de renouvellement du bail signifié le 4 juin 2019 par la société Hypercacher [Localité 15] à la société Charles Passion, a mis fin au contrat de sous-location portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 10], à compter du 31 octobre 2019 à 24h00. Les parties s’accordent sur le fait que ce refus de renouvellement a ouvert droit au profit de la société Charles Passion au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de celle-ci, et, au profit de la société Hypercacher [Localité 15], au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2019.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Sur l’indemnité principale

A titre principal, la société Charles Passion s’en rapporte aux conclusions du rapport d’expertise amiable qu’elle a commandé à M. [N] [K] et établi le 8 avril 2021. A titre subsidiaire, elle s’en rapporte aux conclusions du rapport de l’expert judiciaire. Elle soutient qu’aucun local équivalent ne lui a été proposé par sa bailleresse, que son fonds de commerce n’est pas transférable au regard de l’attractivité de l’emplacement actuel, que son accessibilité est optimale car il est situé à une porte de [Localité 9], de nombreuses places de parking sont disponibles autour de la boutique, le fonds de commerce se situe dans le « pôle cacher » qui draine la clientèle juive de l’Est parisien, avec plusieurs commerces de bouche au même endroit complémentaires ou concurrents, qui attirent cette clientèle. Elle affirme que l’emplacement est très important, primordial et optimal puisqu’il répond géographiquement au besoin des personnes qui vont procéder à l’acquisition de produits cacher à l’Hypercacher ou dans les commerces avoisinant en complétant l’offre de produits avec le sucré ; que c’est au regard de la valeur essentielle de l’emplacement que la société Hypercacher souhaite le récupérer pour l’exploiter en direct.

La société Hypercacher [Localité 15] soutient que le fonds de commerce de la société Charles Passion peut être déplacé et que seule la valeur du droit au bail doit être retenue ; que l’éviction n’entraine pas de perte de fonds de commerce en ce que le chiffre d’affaires qu’elle réalise n’est pas lié à l’emplacement commercial, mais à sa réputation sur le marché de la gastronomie cacher ; que sa clientèle n’est pas uniquement la clientèle de [Localité 8] mais celle des communes environnantes ; qu’elle pourrait s’implanter dans une autre commune du 94 tout en conservant sa clientèle, attirée par sa notoriété et non par l’emplacement. Elle estime que la valeur locative de marché retenue par l’expert judiciaire pour calculer la valeur du droit au bail est faible et propose une valeur supérieure. A titre subsidiaire, sur l’évaluation de la valeur du fonds de commerce, elle fait valoir que l’expert judiciaire a relevé que la comptabilité n’était pas tenue de façon analytique permettant une vision détaillée de chaque activité ; que le chiffre d’affaires spécifique de la boutique considérée n’est pas identifié par rapport aux autres boutiques portant la même enseigne « Charles Traiteur » ; que le calcul retenu par l’expert judiciaire pour proposer une valeur du fonds de commerce est dénué de toute investigation in concreto. Elle estime que la valorisation du fonds à hauteur de 70% du chiffre d’affaires moyen est excessive, une valorisation de 40% constituant un maximum.

— Sur le caractère transférable de l’activité

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affectée d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En l’espèce, l’expert judiciaire retient que la société Charles Passion exerce une activité de pâtisserie, chocolaterie et traiteur, spécialisée dans les produits cacher. Elle relève que la société dénombre six boutiques à [Localité 9], considérées comme « une référence en matière de gastronomie cachère ».

Selon le rapport d’expertise, non contredit en cela par les parties, les locaux sont situés au [Adresse 5] dans le [Localité 2], le numéro 23 étant situé à l’angle formé par l'[Adresse 7] et par la [Adresse 12], à la limite du périphérique extérieur et de la commune de [Localité 13]. Le secteur est desservi par la ligne de métro 1 (station [Localité 13]), les lignes de tramway T3a et T3b, les lignes de bus 351, 56, 86 notamment.

L’expert retient qu’il s’agit d’un secteur d’habitation, doté d’une commercialité très moyenne. A l’exception de l’Hypercacher dont dépend le local, le seul commerce est le traiteur Le Nôtre situé face au local considéré, les autres commerces de proximité étant situés dans les communes de [Localité 15] ou de [Localité 14].

Selon le rapport d’expertise, non contredit sur ce point par les parties, les locaux dépendent d’un immeuble des années 1970, élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée et de six étages droits, accolé sur la [Adresse 11] à un immeuble de 11 étages. Le rez-de-chaussée est majoritairement occupé par l’Hypercacher dont dépend le local considéré. Le ravalement est correct.

Le local se compose :

— Au rez-de-chaussée : d’une boutique en angle avec sol carrelé, en partie gauche la zone traiteur, en face et à droite la zone pâtisserie

— au sous-sol desservi par un escalier situé derrière la zone de face, également accessible par un monte-charge : d’une zone de réserve, de sanitaires, de vestiaires et d’une chambre froide, d’une petite réserve et d’un local technique, l’ensemble étant carrelé du sol jusqu’au plafond.

Selon les plans de géomètre-expert fournis en expertise, la superficie utile des locaux est de 55 m2 au rez-de-chaussée et 34,20 m2 au sous-sol. L’expert judiciaire retient une surface pondérée de 60,95 m2 qui n’est pas contestée par les parties. Elle sera, en conséquence, retenue par le tribunal.

L’expert a proposé une valorisation de l’indemnité d’éviction en cas de perte de fonds de commerce et en cas de transfert du fonds. Il a néanmoins retenu que le commerce considéré est implanté dans un quartier dans lequel une importante population de confession juive est présente et où sont installés des commerces adaptés aux mêmes contraintes culinaires pour proposer des produits cacher ; que les boutiques de l’enseigne « Charles Traiteur » sont toutes installées dans des quartiers où vit une importante population de confession juive et que, s’agissant d’une clientèle de proximité et non de chalands, il n’est pas établi qu’un déplacement du fonds soit possible dans un local correspondant aux possibilités et aux besoins du locataire et situé dans un emplacement équivalent.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire ainsi que des pièces versées aux débats par la société Charles Passion, que le local considéré est implanté dans une zone à commercialité très moyenne, mais dans laquelle existe une concentration d’offre commerciale à destination de la population de confession juive. Le local constitue une partie du supermarché « Hypercacher » consacré à la vente de produits cacher, et, à proximité immédiate, se trouvent un boucher cacher sous l’enseigne « Gourmet », une pâtisserie cacher sous l’enseigne « Temptation by Charles David », ces trois enseignes se trouvant sur la même voie, ainsi que le restaurant « Chlew » qui draine une clientèle jeune à la recherche de produits cacher.

Il ressort de ces éléments qu’en dépit d’une commercialité générale moyenne dans la zone géographique, la concentration de commerces de bouche à destination de la population de confession juive, génère une attractivité spécifique pour ce type de commerce. En outre, les places de parkings disponibles autour du commerce, alors que le stationnement est plus difficile dans des rues adjacentes, et son positionnement à une porte de [Localité 9], à proximité immédiate du périphérique, rend cet emplacement d’autant plus attractif.

Ainsi, comme le relève l’expert judiciaire, la clientèle est constituée d’une clientèle de proximité, attitrée, et non de chalands du quartier, qui se rend dans ces commerces en raison de l’offre de produits spécifique. Le déplacement du commerce de la demanderesse entrainerait d’une part, la perte de l’attractivité liée à la présence d’autres commerces culinaires cacher, et d’autre part, la perte d’une partie de sa clientèle si le nouveau local ne se trouvait pas situé dans une zone d’habitation d’une population de confession juive. Comme le relève l’expert, toutes les boutiques « Charles Traiteur » sont installées dans des quartiers où vit une importante population de confession juive, et ce en raison de la spécificité des produits proposés.

Au regard de ces éléments, en l’absence de preuve par la société Hypercacher Vincennes que le préjudice de la société Charles Passion sera inférieur à la perte du fonds de commerce, le tribunal retiendra que l’indemnité principale correspond à la perte du fonds de commerce.

— Sur la valeur du fonds de commerce

Il est constant qu’aucune règle impérative ne s’impose au tribunal pour le calcul de l’indemnité d’éviction, les juges du fond disposant d’un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

En l’espèce, le fonds de commerce de la société Charles Passion est un commerce de Pâtisserie, chocolaterie, traiteur.

L’expert judiciaire a retenu une approche de valorisation fondée sur le chiffre d’affaires moyen. Il a retenu un chiffre d’affaires moyen au titre des trois dernières années d’exercice, 2018, 2019 et 2020, de 1.999.512 euros, sans appliquer de pondération au regard de l’absence d’impact visible de la crise sanitaire sur l’activité du fonds de commerce. Il a appliqué à ce chiffre d’affaires moyen un pourcentage déterminé au regard de la méthode dite des barèmes professionnels qui suggère :

— pour l’activité de plats cuisinés-traiteur : un taux de 45 à 100% du chiffre d’affaires hors taxes,

— pour l’activité de pâtisserie : un taux de 60 à 120 % du chiffre d’affaires hors taxes,

— pour l’activité de confiserie : un taux de 70 à 120 % du chiffre d’affaires hors taxes.

Compte tenu de la rentabilité du fonds de commerce qui présente un excédent brut d’exploitation de 18,24 % du chiffre d’affaires, particulièrement élevé, des caractéristiques de la situation géographique des locaux, de l’importance de l’activité de traiteur dans l’activité du commerce considéré, l’expert a retenu un pourcentage de 70% appliqué au chiffre d’affaires moyen, soit une valeur de fonds de commerce de :

1.999.512 euros x 70% = 1.399,568 euros, arrondis à 1.400.000 euros.

La société Charles Passion soutient à titre principal que les conclusions de l’expert amiable, M. [K], doivent être retenues, lequel parvient à une indemnité principale en cas de perte du fonds de commerce correspondant à la somme de 1.596.866 euros. Sur les calculs de l’expert judiciaire, elle fait valoir que l’attestation établie par son expert-comptable certifie que les informations contenues dans la comptabilité communiquée correspondent uniquement aux produits vendus sur place dans la boutique considérée,à l’exclusion des recettes d’activités de réception.

La société Hypercacher [Localité 15] soutient d’une part que le chiffre d’affaires de la société Charles Passion pour le fonds de commerce considéré n’est pas justifié en ce que la comptabilité produite ne permet pas de distinguer le chiffre d’affaires réellement réalisé sur place et distinct des autres boutiques, notamment pour l’activité traiteur et organisation d’évènements. D’autre part, elle conteste le pourcentage de 70% retenu par l’expert qui correspond à des boutiques d’une autre envergure que celle considérée et propose un pourcentage de 40%.

En l’espèce, la méthode du chiffre d’affaires retenue dans l’expertise judiciaire n’est contestée par aucune des parties. Il convient de relever que l’expert judiciaire a estimé dans son rapport que « la comptabilité n’est pas tenue sous la forme analytique, permettant une vision détaillée de chaque activité ». Pour autant, l’expert judiciaire n’a pas relevé que la comptabilité de la boutique considérée était mélangée avec celle des autres boutiques de la même enseigne et ne permettait pas d’isoler son chiffre d’affaires. Le commentaire de l’expert judiciaire se comprend comme tenant au défaut de distinction entre les chiffres d’affaires des activités traiteur, pâtisserie et confiserie. En outre, la société Charles Passion verse aux débats une attestation de son expert-comptable selon lequel :

« Le chiffre d’affaires de la SARL Charles Passion est uniquement constitué des recettes enregistrées sur place liées à la distribution de produits présents et proposé à la vente dans la boutique.

Aucune réception n’est comptabilisée dans les recettes de Charles Passion,

La saisie comptable des recettes est faite uniquement à partir des Ticket Z (récapitulatif de la recette journalières) généré par les caisses enregistreuses présent dans l’unique boutique de la SARL Charles Passion. Le grand livre montre un enregistrement journalier des recettes de la SARL Charles Passion (…) ».

Au regard de l’attestation de l’expert-comptable de la société Charles Passion, les contestations de la société Hypercacher sur les éléments de comptabilité fournis en expertise ne sont pas justifiées.

L’expertise amiable de M. [K] propose d’appliquer des pondérations aux chiffres d’affaires des différentes années et à l’EBE calculé. Ces pondérations n’apparaissent pas justifiées en l’espèce, au regard du chiffre d’affaires de la société Charles Passion en progression constante de 2018 à 2020. Son évaluation ne sera donc pas retenue.

S’agissant du pourcentage à appliquer au chiffre d’affaires, l’expert judiciaire explique qu’elle a retenu un pourcentage de 70% se trouvant dans la fourchette comprise entre 45 et 120% applicable aux différentes activités de la société Charles Passion, pour plusieurs motifs explicités.

La société Hypercacher [Localité 15] se borne à affirmer que ce pourcentage n’est pas adapté à la dimension du commerce considéré, sans toutefois justifier le pourcentage de 40% inférieur au bas de la fourchette proposée par l’expert judiciaire.

Au regard de la rentabilité du fonds de commerce relevée par l’expert judiciaire, de l’emplacement propice à l’activité exercée et de la part de l’activité traiteur dans l’activité du fonds de commerce le pourcentage retenu par l’expert de 70% sera également retenu par le tribunal.

Au regard de ces éléments, le tribunal retiendra une indemnité principale évaluée à :

1.999.512 euros (chiffre d’affaires moyen) x 70% = 1.399,568 euros, arrondis à 1.400.000 euros.

Il n’est pas soulevé que la valeur du fonds du fonds de commerce serait inférieure à la valeur du droit au bail, de sorte que la valeur du fonds de commerce sera retenue au titre de l’indemnité principale.

L’indemnité principale sera par conséquent fixée à la somme de 1.400.000 euros

Sur les indemnités accessoires

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

La société Charles Passion sollicite à titre principal que le rapport de l’expert amiable, M. [K], soit entériné et, à titre subsidiaire, que le rapport de Mme [M], expert judiciaire, le soit, sans autres développement sur les indemnités accessoires.

La société Hypercacher [Localité 15] qui contestait le principe de la perte du fonds de commerce et les éléments de comptabilité produits par la sous-locataire, ne conteste pas spécifiquement les indemnités accessoires proposées par l’expert judiciaire.

— Sur les frais de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert judiciaire a évalué ces frais à la somme forfaitaire de 10% du montant de l’indemnité principale, soit la somme de 140.000 euros.

Les deux rapports d’expertise proposent le même mode de calcul des frais de remploi, à savoir 10% de l’indemnité principale.

En l’absence de contestation, le tribunal retiendra en conséquence des frais de remploi à hauteur de 10% de l’indemnité principale, soit 140.000 euros.

— Sur le trouble commercial

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert judiciaire a estimé cette indemnité, habituellement équivalente à trois mois de l’excédent brut d’exploitation (EBE) de la dernière année, soit 56.866 euros.

L’expert amiable a retenu pour son calcul l’EBE de l’année 2019 alors que la dernière année est 2020. Les résultats de l’exploitation n’ayant pas subi de baisse par l’effet de la pandémie de Covid-19, il n’y a pas lieu d’exclure cette année de référence.

En conséquence, le tribunal retiendra le montant proposé par l’expert judiciaire à savoir :

227.464 euros x (3/12 mois) = 56.866 euros.

— Sur les frais de réinstallation

L’expert amiable, M. [K], a proposé des frais de réinstallation à hauteur de 16.500 euros calculés sur une base de 300 euros par m2 pour 55 m2.

Aucun justificatif n’étant produit à ce titre et aucun moyen spécifique n’étant développé dans les écritures de la société Charles Passion, ni dans les dires adressés à l’expert judiciaire qui n’a pas retenu ce poste de préjudice, il n’y a pas lieu de retenir d’indemnité au titre des frais de réinstallation.

— Sur les frais de licenciement

L’expert judiciaire propose que les frais de licenciement soient pris en charge sur justificatifs, ce qu’aucune des parties conteste. Il y a donc lieu d’indemniser les frais de licenciement sur présentation des justificatifs par la société Charles Passion à la société Hypercacher [Localité 15].

En conséquence, l’indemnité d’éviction sera fixée aux montants suivants :

— Indemnité principale : 1.400.000 euros

— Frais de remploi : 140.000 euros

— Trouble commercial : 56.866 euros

— Frais de licenciement : sur justificatifs

Soit un total de 1.596.866 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction à laquelle a droit la société Charles Passion sera fixée à la somme globale de 1.596.866 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs.

Sur l’indemnité d’occupation

La société Hypercacher [Localité 15] sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation sur la base d’un prix unitaire de 700 euros / m2B, soit 42.665 euros par an, à compter du 1er novembre 2019.

La société Charles Passion demande que le rapport de l’expert judiciaire soit entériné au titre de l’indemnité d’occupation qui devra être fixée à la somme de 17.553,60 euros hors taxes, soit 21.064,32 euros TTC.

En application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’expert judiciaire a estimé que la valeur locative statutaire était de 320 euros/m2B pour le local, soit 19.504 euros par an, et 17.553,60 euros par an après abattement de 10% au titre de l’abattement de précarité d’usage.

Il est rappelé que les parties ne contestent pas la surface pondérée retenue par l’expert de 60,95 m2B.

Pour déterminer la valeur locative de marché, l’expert judiciaire a retenu comme termes de comparaison 7 références de prix de loyers pratiqués pour des locaux d’activité comparables à savoir :

—  2 nouvelles locations pour des locaux dans le 12ème et le [Localité 2], à effet du 1er août 2014 et du 1er janvier 2016, pour des locaux de 50 m2 et 104 m2, pour des loyers de 346 et 456 euros/m2B,

—  2 renouvellements de baux pour des locaux situés à [Localité 14] et à [Localité 15], à effet du 1er avril 2014 et du 1er janvier 2020, pour une surface de 77 et 132,05 m2B, pour des loyers de 303 et 488 euros/m2B,

—  3 décisions judiciaires pour des fixations de 2013 à 2015, pour des locaux situés dans le [Localité 1], le [Localité 3] et [Localité 13], pour des surfaces de 31 à 66,20 m2B, pour des loyers de 304 à 480 euros/m2B.

Au regard des termes de comparaison, de la faible commercialité du secteur, de la superficie et de la distribution fonctionnelle du local situé en angle de rues, l’expert a retenu une valeur locative de marché de 400 euros / m2B. S’agissant de la valeur de renouvellement au 1er novembre 2019, l’expert judiciaire a estimé qu’elle pouvait être fixée à 320 euros / m2B.

Il convient de relever que la société Hypercacher [Localité 15] sollicite une fixation de l’indemnité d’occupation sur la base d’une valeur unitaire de 700 euros / m2B, sans apporter aucun élément de comparaison additionnel.

Au regard de la consistance des locaux, de leur emplacement dans une zone à commercialité modérée mais au sein d’un petit groupe de commerces de bouche dédiés à l’alimentation cacher, au regard des références locatives proposées par l’expert, le tribunal retiendra la valeur unitaire de 320 euros / m2B.

Il en résulte une valeur locative statutaire de : 60,95 m2B x 320 euros = 19.504 euros par an.

Il est d’usage de retenir un abattement de précarité à hauteur de 10% compte tenu de la précarité de l’occupation postérieure au congé. L’indemnité d’occupation sera, en conséquence, fixée à la somme de 17.553,60 euros, outre les charges et taxes prévues au bail échu.

Sur les comptes entre les parties et la demande de compensation

La société Charles Passion sollicite qu’il soit fait les comptes entre les parties au titre de l’indemnité d’occupation versée entre le 1er novembre 2019 et le 1er trimestre 2023, et qu’il soit ordonné la compensation entre les indemnités d’occupation et d’éviction.

La société Hypercacher [Localité 15] sollicite également la compensation entre les indemnités d’occupation et d’éviction.

Aux termes de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le seul document versé aux débats pour faire les comptes entre les parties est un décompte établi par la société Charles Passion, sans aucune quittance de loyers et charges, ou indemnité d’occupation, établie par la société Hypercacher [Localité 15] elle-même.

Bien que la société Hypercacher [Localité 15] ne réponde pas sur cette demande de comptes de la société Charles Passion, les documents produits sont insuffisants pour apprécier les règlements effectués par la société Charles Passion depuis le 1er novembre 2019, tant au titre de l’indemnité d’occupation que des charges. Le tribunal rejette la demande de fixation du solde d’indemnité d’occupation due pour la période de novembre 2019 au premier trimestre 2023.

En application des articles 1289 et suivants du code civil, devenus 1347 et suivants, la compensation jouera de plein droit entre les sommes dues réciproquement par les parties, à hauteur de la plus faible.

Les sociétés Hypercacher [Localité 15] et Charles Passion étant créancières l’une de l’autre, il y a lieu de constater que la compensation entre leurs créances réciproques s’opère de plein droit.

Sur les autres demandes

La demande de consignation de l’indemnité d’éviction auprès de la Caisse des dépôts et des consignations, en application de l’article L. 145-29 du code de commerce, n’étant justifiée par aucun moyen développé par la société Hypercacher, elle sera rejetée.

L’instance et l’expertise trouvant leur origine dans la délivrance par la bailleresse d’un congé sans offre de renouvellement, la société Hypercacher [Localité 15] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ordonnée en référéJe m’interroge sur cette phrase classique des IE car ici il y avait une fin de sous-location expressément prévue

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Elle sera en outre condamnée à payer à la société Charles Passion la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

L’exécution provisoire, incompatible avec le litige compte tenu de l’existence d’un droit de repentir au profit du bailleur, sera écartéeIdem. Y a-t-il vraiment droit de repentir possible au regard de l’autorisation temporaire qui avait été donnée par la RIVP.

Mais on pourrait imaginer que Hypercacher négocie une nouvelle autorisation de sous location avec RIVP…

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Fixe à la somme globale de 1.596.866 euros (un million cinq cent quatre-vingt-seize mille huit cent soixante-six euros) l’indemnité d’éviction, qui se décompose ainsi :

— Indemnité principale : 1.400.000 euros

— Frais de remploi : 140.000 euros

— Trouble commercial : 56.866 euros

— Frais de licenciement : sur justificatifs

Condamne, à défaut d’exercice du droit de repentir, la SARL Hypercacher [Localité 15] à payer à la SARL Charles Passion la somme de 1.596.866 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

Dit que les frais de licenciement seront payés sur présentation des justificatifs par la SARL Charles Passion,

Dit que la SARL Charles Passion est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2019 et jusqu’à libération des locaux effective par la remise des clés,

Fixe à la somme annuelle de 17.553,60 euros le montant de cette indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2019, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail échu,

Déboute la SARL Charles Passion de sa demande de compte entre les parties

Dit que la compensation s’opère de plein droit entre les créances réciproques de la SARL Hypercacher [Localité 15] et de la SARL Charles Passion,

Déboute la SARL Hypercacher [Localité 15] de sa demande de versement de l’indemnité d’éviction entre les mains d’un séquestre,

Condamne la SARL Hypercacher [Localité 15] à payer à la SARL Charles Passion la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Hypercacher [Localité 15] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Hypercacher [Localité 15] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire confiée à Mme [G] [M] par ordonnance de référé,

Ecarte l’exécution provisoire,

Ainsi jugé puis mis à disposition au greffe le 15 mai 2025, la minute étant signée par :

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sophie GUILLARME